未來可以預測嗎？

有的不可以，比方說經濟危機啥時候會來？明天會發生些什么事情？我將來會遇到誰？

有的就可以，比方說經濟衰退政府會采用哪些手段；我一年后會變成什么樣子；我會遇上和我志同道合的人。

仔細分析就會明白，所謂可以預測的，不過就是符合一定規律的結果，而這規律，我們一般叫做“趨勢”。

趨勢，可以說是最重要的概念，說沒有之一也不過分，趨勢無處不在，順勢而為，會很輕松的達到目的；逆勢而行，會很艱難，也不一定會達成目標。當然大多情況下，我們不知道趨勢在哪兒，就那么埋頭干活，有所得的時候，就自我膨脹覺得自己很厲害；有所失的時候，就妄自菲薄覺得自己一無是處甚至各種抱怨，其實不過是順勢成事，逆勢失敗而已，所以真正牛逼的大咖們都是有精準判斷趨勢的能力。

2012年房價大漲，感慨自己運氣好的同時才終于真正意識到研究趨勢的重要性，房產投資尤其就是趨勢應用的典型案例，下面就以房產為例大致描述下我和妻子是怎么分析趁勢積累資本的。

我國從2000年開始房產大潮造就了多少富豪，就連我這草根都是房產趨勢的受益者，事實上房地產是大多國家可以用來刺激經濟的有效手段，于是像澳大利亞這種經濟結構簡單（資源型）、人口又稀少（不到2300萬）的國家，如果資源最大買方中國的訂單下降，那澳洲政府還有什么手段有效刺激經濟呢？

答案無非就是寬松政策以及房地產，于是趨勢就比較明朗了，這不跟北京一樣一樣的招數嗎？這就是國家宏觀政策趨勢，房產將處于上升通道，當時情況相似的還有俄羅斯、加拿大、巴西，但綜合考慮，澳洲實在是第一選擇，并不僅僅是因為我在澳洲的緣故。

大勢已定，接下來需要分析的是在哪兒買，地段就僅次于政策的第二大因素。我們選地段跟所有人的共識一樣，比鄰商圈和學區房。就以第一套入手的在Zeltland期房為例，購入時間為12年2月，緊鄰Sydney商圈，雖然很貴，是當時平均價位的近一倍，入手價是70萬澳幣，首期交10%，交房的時候付另外10%，我們還是毫不猶豫入手，先交7萬2，一年后交房的時候已經漲到了90萬澳幣，純賺近20萬澳幣，當時我們已經回國，交房之前就有很多買家找到我們的律師詢問價格，后來我們以85萬賣給一對很真誠的Local小夫妻，他們在交房之前就和我們簽了兩個月的租房合同，然后在兩個月內辦理購房貸款，就這么一筆皆大歡喜的交易就完成了。他們對房子和價格非常滿意，入住后還拍照給我們看，因為我們也不知道交房后是什么樣，還約我們回到悉尼后請我們喝咖啡以示感謝。

這筆交易我們的經濟收益是這樣，7萬10%首款，當時匯率折合人民幣49萬，一年后交房時另外10%7萬，折合人民幣42萬，售價85萬5千澳幣，律師費1600澳幣，Capital Gain：85.5-70-0.16=15.34萬澳幣，折合人民幣15.34*6=92萬人民幣，首款匯率損失7萬人民幣已經由兩個月租金收入減去利息后的利潤抵消，所以90萬人民幣是純收入，因為房子售出后已直接轉回國內。

除了經濟收益外，可以看到，我們沒有付出任何額外的時間或是精力，交房前就簽訂租房合同，沒有一天空置，交房當日就有入賬，沒操一點閑心，就是因為這個區、這個地段發展潛力人人看好，我們只是提前一年就購入期房而已，利用趨勢就是這么輕松。

再以另外一個現房為例，在Rhodes區，緊鄰妻子母校麥考瑞大學，購入時間12年8月，入手價為60萬澳幣，首付20%，12萬澳幣，兩室+Study Room，交房后我們花1200澳幣將Study Room隔成單間，以兩大一小三室出租給妻子同校校友，其后直到現在就再也沒去過，租客很靠譜、很省心，交租現金流穩定，從不拖欠，而且隨著澳洲政府預料中的寬松政策，利率大幅下降，相應的每月利潤大幅提升，現在這套已經增值到了90萬澳幣以上，這是我們目前在澳洲留下的唯一房產，以備將來自住，這套的首付12萬早已通過其他房產的收入賺回，也就是說，跟目前北京的住所一樣，都是市場送的，沒有任何壓力。

澳洲以及大多發達國家的金融體制完善，購房可貸款80%，可以根據趨勢和自身情況選擇浮動（Flexible Rate）和固定（Fixed Rate）利率，每月只還貸款利息，本金在貸款周期內可以有多少還多少，還入的如果有需要還可隨時取出，比方說貸款40萬，年利率5%，每月只還1666.67塊；如果有富余的2萬澳幣還入貸款本金，則每月只需還利息（40-2）*5%/12=1583.33塊，如果有急用，這還了的兩萬塊可隨時支取出來，所以操作起來十分方便。如果房產增值，還可以做Refinance，把增值部分繼續貸款90%用作投資，比方說我留下的Rhodes的這套增值到90萬，如果銀行估值到90萬，增值的（90-60）=30萬部分，可以最多貸款30*90%=27萬澳幣出來繼續投資，就眼下的利率來講，真是劃算到了一種匪夷所思的地步。一般情況下，結合政策和地段選取的投資房，還有這些銀行優惠和杠桿，平均兩套便可賺出來一套，資本累積十分便利，而且關鍵在于根本不需要多辛苦、付出多少精力時間。

我們就是這么利用房產和杠桿完成資本和資產的轉換的，并在轉化中完成累積過程，最多時手中有十余套房子，都是最大限度利用貸款和杠桿，自己投資所占比例很小，13年5月回國，陸續處理房產，基本都是在一年周期內便全部售出，雖然澳洲房產還在增值趨勢內，比方說Zeltland那套現在已漲到1.2Million，但我們的考慮是既然決定回國，而且已經做好全心全意當父母的準備，浮盈就要盡快落袋為安，事實上當時單就經濟因素分析，全球最適合投資的在英國，但為人父母就沒法到處奔波，這么綜合一分析，就把資本投在了國內，一些產業，當然還有我們最擅長的房產。

實際上，我們的資本和資產轉化理論，在這就出現了阻滯，雖然13年投資的房產都增值不少，可由于國情不同，有的房本都還沒有下來（這是讓我們最郁悶的事情），資本流轉一旦不順暢是很容易出問題的，這就是我們最大的失誤以及教訓，幸虧16年以來，國家強力托市，出臺很多政策，幫了我們大忙，但這一課是要永遠銘記在心的。

當然我們選擇回國，就是因為更重要的是我們相信新一輪發展趨勢在國內，就眼下看來應該就是股權投資了，到底結果咋樣，且給我們五年時間。