2016樓市大牛市已然到尾聲，（咦？說好的周星馳呢）
別急別急，別走別走！來了就坐坐嘛，你還沒出手的話，趕緊往下看：
廣州十大區房子七年漲幅，廣州人都看過來，等等，非廣州人也別跑，買房防掉坑，買前看一看，看了不后悔，看了不要命，此文只花費你十分鐘。
本文從廣州各大區出發，包括天河、越秀、海珠、荔灣、白云（老區），花都、黃埔、蘿崗（因為蘿崗14年才并入黃埔，這里獨立出來）、番禺（郊區），增城（不限購郊區）中挑選出具有代表性的樓盤三百多套，然后擇取其中150套樓盤進行整理。16年的二手成交數據截止7月份，為什么不弄到12月份，看到最后告訴你。往年數據根據當年樓市報道提取，為什么選擇09年6月數據，是考慮08年樓市低迷期后需時調整，另七月樓市的漲幅幅度特別巨大，挑選六月為了避免太大的偏頗?；谏鶃砥饰鍪且驗闈q幅是一個投資效率最為直觀的數據，即使基數不同難免有升值數值的大小之分。
準備好了嗎？
盛宴開始了，上菜。
越秀區：名門望族，高攀不起？
為什么要把越秀放第一位，因為越秀老城區，擁有著廣州房子的最大保值資源：教育資源。根據影響房價十大要素，學區（即教育資源）是最大影響因素，其他的交通、文化娛樂、醫療、購物、樓齡、綠化等占據不等的權重。
越秀因為擁有無與倫比的教育優勢，抽樣顯示，轄區內房子平均升幅高達172%，超越其余區域。是否擁有優質的學區，決定房子是否擁有持續生命力。強者恒強，不過也是注意一點，部分樓盤比如東山紫園，擁有育才小學的優勢，當年卻是由于相對新的樓齡，導致價格虛高，透支了未來溢價，漲幅低于了平均數值。保值功能仍存，但是收益慢于同期，也是令人惋惜的。
越秀區除了老破小、非優質學區房之外，二手房隨您挑了，可是，貴??！還是抹地去吧。
好區域不多費筆墨，繼續往下看：
天河區：當之無愧新大佬
從珠江新城規劃以來，天河區金融三產屬性已經決定了它在廣州的地位堅不可摧。天河不同的地段差異很大，以珠江新城地域為賣點的樓盤也是有不同的結果。可以看到，我們最為熟悉的凱旋新世界雖然升值能力巨大，但是漲幅卻不是太大（傻的都明白，基數大），反而是星匯園取得了不俗的價值收益，成本支出與收益最大化。
天河區樓盤漲幅分化明顯，再度和我們提供鐵一般的事實：不要買公寓！不要買公寓！不要買公寓！（一聲為吶喊，后倆為回聲）尤其是帶有酒店寫字樓性質一體的物業。排名墊底的領峰，大家大可以百度了解清楚這是什么物業，超級讓人失望的升值能力，其漲幅甚至可以排列全廣州倒數三甲之列。
老廣州眼里富人盤的匯景新城也是交出了讓人失望的成績。這個說明了，富人聚居的地方不代表升值能力就巨大，關鍵還是要看所在區域是否處于稀缺核心地段，是否擁有大量三產人流聚集，是否擁有優質學區。
以過去的七年為鑒，要免走彎路，我們就必須擁有一套高效的房子投資理念。核心區域的房子必須擁有而且長久持有，那是金融屬性與社會屬性的歸宿。但是，天河其它區域同樣存在高效收益——指成本相對較低而且收益超出平均增幅，比如員村、車陂等地，有向東發展傾向，這個也是符合當下廣州出臺的政策內容。跟著政府走，政府說什么不重要，政府正在做什么才是關鍵，從房價的高效性，可以看到端倪。
天河有潛力的好房子太多太多，相信你心里也有一把秤了，別沉了就好。道理都懂，可是，還是買不起，洗廁所去。
下一道主菜登場：
海珠區：老實人，一心只為你安居
同樣和越秀是老城區，但從整體來看，海珠以宜居屬性為大，并沒有擁有比越秀區豐富的教育資源，也不及天河區強大的金融配套。這七年來傍著珠江南岸，平均漲幅雖不算大，但平均升值較大。諸位能夠想象，海珠區的房子更具有保值功能。
在政府大力發展與番禺邊郊的接駁助推作用下，新港西路、新開發的工業大道南和南洲都擁有不錯的增幅，還是應了那句話，緊跟政策規劃走。那現在海珠的政策紅利在哪里？琶洲！雖然數據不全未能統計，但是我們基于上述可推斷，琶洲只要一出住宅地，售價一定上天了，而且潛力巨大。這是因為老城二手交易中預期成長性基本沒有了（交通配套等成熟），如果出現新規劃或者建設必然會因看漲預期，從而帶動一波升幅。
海珠早年的定位有些尷尬，文有越秀，武有天河，海珠在其中高不成低不就。但隨著琶洲會展中心的壯大，配合隔河相望的天河國際金融城，相信海珠第二春不久將至。
但，還是貴?。?br>
說說16年的老城巨星：
荔灣區：廣佛同城的雙面伊人
荔灣區，老牌老區，是連接廣州和佛山的區域，本輪牛市大火的廣鋼新城就屬于這里，因此，讓我們來看看荔灣區過去七年成績如何？
荔灣漲幅稍微落后天河越秀兩區，但它仍不失為是學區和傳統老城的所在地。正因為老城房子樓齡偏大，眾人對新房的追求是熱烈的，加推了新樓盤溢價（這里插一句，根據我的數據統計，荔灣新盤比同期的海珠要多），漲幅排行首當其沖就是這擁有雙屬性的恒荔灣畔，新房子加上省一級學位，讓它價值兌現實至名歸。至于富力盛悅居，高溢價及并不是很好的區一級學區位置，只能在這次抽樣中作為反面教材。而貴賢上品憑借省一級學位的聲譽硬是把高溢價吸收掉，漲幅雖然不大，但漲價厲害，但是未來日子必然會堅挺下去。再一次說明：對于老城區，學位的價值是無法替代的。
話說回來，廣鋼新城撇開毒地因素，那的確是一塊寶地。與海珠區工業大道南等隔河相望，按照海珠區過去七年該區域的發展，可以展望廣鋼新城潛力無窮，但這后兩年表現相信會中規中矩。因為廣鋼新城現在滿是高溢價（高溢價是相對比周邊二手成交價而言）的新房，學區小學仍規劃在建中，未來能否成為名校，以學位優勢把房價溢價完美吸收，還需不短的時日，另周邊土地供應不缺，對岸廣紙新城虎視眈眈，廣鋼新城并非一勞永逸。
可是，老子們可不怕。
老區就差下面這位小哥了：
白云區：過去一直給輕視的潛力股
過去七年，白云區一直給低估，也是情有可原，當時的白云給當成了老城的郊區，尤其是金沙洲一帶，屬于要啥沒啥的地方，地鐵沒通，道路沒鋪，醫院商業配套沒有。但是不要忘記了，我們要注意到在四大區（越秀海珠荔灣白云）下，白云區當時的確就是洼地。新規劃的金沙洲，完美詮釋了什么是老城新區改造。
對于非核心區域來說，當時白云應該是一線城市弱勢區域，金沙洲更是弱勢中的弱勢。其當年的二手成交價就是極其體現內涵的，就是值這個價也是賣這個價，而且有足夠的補漲預期，逼格又低。
但是，我又要說但是，白云某些地段實在是不能不提防，以廣花路為例的廣州富力城，可以說五大區內表現最為強差人意的樓盤。首先，這盤非好學區房位置；其次，缺乏地鐵擴展預期；再次，周邊房子可同比的多數是宅建房，工人及手工類勞動者為主要居住需求者。交通的不便，導致人口的流動不強，市區的白領也不會挑選這里作為租賃地方。身處區域內的多數是住廠房宿舍的員工，對改善自身居住品質相對要求不高，在劣幣驅逐良幣下，不慍不熱的富力城成為白云區最糟糕投資品之一。
另外再多說，在白云區大賣的恒大御府，均價突破四萬的銷售價。其擁有白云區重點小學京溪小學學位，戶型大戶型家庭型為主，路段優越，五百米內有地鐵站。按照白云統計數據，同樣擁有京溪小學學位的怡新花園擁有不錯的收益率，二手成交價也是白云區的佼佼者。我們可以猜想，恒大御府是有不錯的升值潛力。只是，包含的溢價太多（09年的怡新花園二手價并沒有大溢價），恐怕已經吃了相當一部分未來升值了。
買房子真的不是一件不動腦子的事，都怪我了。
廣州五大主區，膚淺地依表直說了一番，各位先別急著噴。
盛宴現在才上了一半呢，那我們轉向郊區，看看廣州哪個郊區七年成績最好？
有這么一句話，好家伙，番禺造。
番禺區：廣州主城鞍前馬后的好兄弟
番禺區，當屬華南片區最佳，地鐵沿線次之。沙灣、洛溪、大石等點狀分布。番禺得益本身已自成風格的成熟配套，吸引了大量廣州居民，是吸納廣州主城人口的好地方，換言之好兄弟。然而在房子這塊上本沒有太多規劃建設，倒是廣州南站從2010年開始正式啟用，當時便有傳言，南站周邊房子要翻天了。
但是，事實的確如此嗎？
本番禺數據特意挑選了南站地處所代表的鐘村代表——錦繡生態園，老盤子，漲幅只有136%，升值絕對值也是低于平均值，很顯然，09年后的10年南站開通，并沒有為它帶來什么質的飛躍。我們能夠再次確定，交通樞紐并不是有效支撐房價增長的因素，學位教育三產地段的優越性要遠遠高于交通樞紐，更精確地說，依靠單一預期（南站）成長來買房，得不償失。堅持看到這里的伙伴們，恭喜你們已經賺了。如果有人再慫恿你在某某高鐵站、火車站、飛機場等交通樞紐旁買房，你要三思了。什么？你要說火車東站！施主，拜托，那是主城核心地段啊。
在番禺的富豪盤中，包括錦繡銀灣、星河灣、中海藍灣，錦繡銀灣因為個案原因我沒有挑選出來，僅留存在完整數據本內（我就是插播特意提醒還有一個完整數據，要你們不點贊）。星河灣、中海藍灣，兩者漲幅比例不如人意，排名中等偏下，可以印證，番禺缺乏廣州中心的王權霸氣，即使是數一數二的豪盤，環境配套等齊備前提下，也難以攀比核心地段的二手房子，在非核心地段，豪盤往往只是自住屬性為上，以舒適型換取緩慢升值，而且開售時候的價格已經包含過大的逼格稅，金融效率屬性并不大，投資慎重。
特別需要說明的是雅居樂花園，我必須要把它特別列出來，不僅是因為此輪數據中它鶴立雞群，增幅和升值幅度都遙遙領先，更是因為它當年的同等區域的對手——華南碧桂園，兩者九年時光，形成做鮮明對比。
2009年價格兩者相差無幾，但是16年二手交易價華南碧桂園遠遠低于同等路段雅居樂。雖然碧桂園或者會有特例，但是后面的數據分析上，碧桂園的教材都是血淋淋的，而且恐怕這個并不能在短時間內得到逆轉。碧桂園按下不表。
亞運城，這個也是要花點筆墨說一下。亞運城是亞運會的遺留物，當年憑借亞運會的開幕與宣傳，亞運城全國地王應運而生，吸引了無數鎂光燈，因而亞運城售價水漲水高，入市即奪下銷冠。然而亞運會閉幕，所有目光一下子散去，所有配套規劃等延后或落空。我們或者可以得出一個認識，政府傾全力舉辦的世界級運動會，帶來的資金規模巨大，但是同時也是一個無形黑洞，吸引了過多的能量，導致后繼乏力。再一次說明，投資住房，不能單單依靠單一預期（亞運會效應）。輪空給套的血的教訓，讓當年風光的亞運城成為番禺收益效率最差樓盤，沒有之一，碧桂園看到這，估計也是捂嘴不已了吧。
再次強調，選擇房產，單一預期最不可靠，特別是由單一預期所制作出來的幻象。房子選擇的過程講究的不僅是時機，更多的是地段，更考慮的的是多方位立體化權衡動態分析。任何所謂的地王，所謂的風頭，所謂的大品牌，在這鐵的準則面前都得俯首稱臣。
咳咳，裝逼過頭了。
好吧，餐宴已經過一半，來點清淡的菜色吧。
花都：最不爭氣的孩子
先說結果：十大區最不爭氣的區域。為什么不放在最后點評了，因為怕它哭不過來，因為它實在地廣人稀，因為它可以說是很多人夢中能承受的低價廣州房子啊。
花都勞動密集型產業太龐大，以獅嶺皮具業可見一斑。大工業類一直不冷不熱，白云國際機場并沒有帶來多大經濟躍升，花都近年來一直在經濟結構調整中，樓市投資可以說是廣州十大區里是最強差人意的。
七年下來，平均不到一倍收益，低于任何一個兄弟區域。
為了驗證，特意增加了10年到12的年的新盤價到現在的二手房價漲幅，統計平均一年的漲幅。結果依然是讓人失望，包括新區老區，花都平均年漲幅只有10%-14%，遠低于其它主城。碧桂園假日半島在在花都的收益也是低于平均值，原本已經是吊尾車，卻竟然還是吊尾車后面的小備胎，只能在投資效益路上望塵興嘆，再次印證碧桂園血淚史。
我統計數據時候，想到今年以來那么多人一窩蜂依舊往花都上跑去買房，理由就是便宜，便宜，便宜。廣州的房票如此珍貴，竟然浪費在花都上。可以想象，他們日后只能以自住來安撫自己，用跑輸平均線的成績單來抹眼淚，用那沉甸甸的房本來哭訴提醒買了個庫存。一切基于說房子只用來住，升值快不快都不要緊的人們，你們內心深處真是如此想法嗎？
什么造成花都在十大區里墊底的成績呢？支撐房價因素中重權重的學位、三產科教、地鐵配套等花都無一占有（即使現在花都即將落實地鐵也是一個單一預期）。另外，花都的工業化進程科技化太慢，引以自豪的汽車產業，卻是雷聲大雨點小，傳統產業大行其道，手工制造業處于制造業的低端，居住人口以普通工人勞動者為重，流動性大，長期定居傾向不高。一個流動人口基數大，人口居住需求不高的區域，注定只能成為廣州房市中不爭氣的孩子。
抹掉額頭的汗吧，能夠堅持看到這里的你，又賺到了。
后面還有塞錢入你口袋的，別跑。
增城：不限購的寵兒
廣州兩大不限購區域，增城和從化，我只篩選兩者較強的增城做分析，大家權當討論。限于增城農業產業豐富，房產可圈可點的地方不多，以新塘樓市為重。而新塘明星樓盤更加是屈指可數，以我們最為熟悉的碧桂園鳳凰城為大。增城的碧桂園以不限購的優勢，成為很多市民爭相搶購的目標，一手二手成交量也很大，著實為碧桂園增了一把臉。只是，一切以數據說話，碧桂園增幅僅140%，咋看下略高于增城平均漲幅，但是均低于天河、越秀、海珠、荔灣、白云、番禺等漲幅，始終還是沒能逃脫碧桂園魔咒。
我們必須知道，買房子，務必要避免選擇“遠大大”——遠郊的大樓盤大戶型，因為后面清淡的日子里，缺乏王權土地屬性的大房子，將極容易喪失流動性，要注意，流動性的喪失是一瞬間的。查看鳳凰城的成交記錄，可以得見均是100平方以下交易成交為多，這算是給我們帶來了一絲希望，那就是，在狂熱的成交浪潮中，盡快脫手郊區小而噸位不大的房子，并不是沒有可能?；锇閭円羁痰卣J識，置換房子，需要審時度勢，更需要充分的知識指導。因碧桂園在增城的一家獨大，給冠以新名詞“遠大大大”——遠郊的獨大型大樓盤大戶型，作為鳳凰城大戶型業主，個人認為，要爭取多一點的輪動時間了。
至于從化，不用再討論了吧？
盛宴快要結束了，最后來點飯后醇酒品品吧。
黃埔：四十一支花的韻味男人
老黃埔區充分享受了天河的溢價紅利，得益于廣州近年東向發展政策和金融城的一直醞釀，效益喜人，增幅162%，僅僅低于老學區的越秀，比當年同樣洼地的金沙洲片區還要強勢。重點關注區域就是大沙地區府范圍內的房子，除了年份實在久遠的荔園小區，其他均跑贏平均線，戰績顯著，著實是讓人大跌了眼鏡，當年多少人錯失了這樣的機會。
黃埔老城區，寸金寸土，因而自2009年以來就沒有多少新樓盤進駐，樓齡普遍顯舊，可以看到作為往年新盤黃埔花園推出大大刺激了交易，憑借擁有省一級怡園小學學位，不負所望成為保值和增幅的選擇。觀察過往是為了立足當下，目前的老黃埔新樓盤無多，保利學府里算是拔得頭籌，按照數據來看，是一個還算中規中矩的選擇。
末了，別忘了還有最后的甜品。
蘿崗：老男人挽手殿堂的小嬌妻
從14年開始傳出黃埔蘿崗合并，到15年9月后正式合并為新黃埔區，但是距離時間仍舊不長，因此還是單獨列出來剖析。
她是目前唯一的主城邊緣洼地？15年時候的確是，但如今已然成熟了。
目前數據統計以開發區、科學城區域兩大區域為主。目前的蘿崗知識城領域，屬于新開發區并沒過多數據。而爆出地王的長嶺居，地理位置上靠近科學城，大家可順勢分析。
開發區七年漲幅不如人意，以技術類創新為口號的產業，還是缺乏聚集人氣的底蘊。挑選的部分樓盤平均漲幅只有130%，僅僅高于花都區，樓盤樓齡較大，周邊配套不完善，導致效率低下。
科學城因為沒有更久遠的樓盤做分析，我只能參考花都，節選部分09、10年的樓盤，其中還包括當時廣州限價房加以統計。這些樓盤可圈可點，平均一年漲幅已經有主城非核心區域預期，相對開發區成績驚人。
科學城范疇從10年開始已經逐步成為了樓市聚集的焦點了，所在地的樓盤如雨后春筍般涌出，長嶺居依附其中，加上地王一出，讓開發商紛紛封盤跳漲。
但是我還要潑一盤冷水，影響房價的權重要素，并不包含地王，因此我們需要理性認識到，地王可能對一手現樓有實質的影響，但對期樓未必，即使在價格上會有一波拉升。我們需要分析背后地王獲得者拿地邏輯：一個開發商不惜高成本拿地，一方面基于判斷這土地稀缺屬性，另一方面也有可能是因為公司本身戰略布局的失誤，節奏把握不準，踏空輪空的緊急補救。
預期推動房價，預期的兌現夯實房價，這是關鍵中的關鍵。蘿崗房價原來于廣州主城郊區范圍內的洼地區域，經過一年多的灌溉，目前已經填充得差不多了。以前的蘿崗是個沒人愛的待嫁閨女，現在的蘿崗，政府重新劃區，攜手大叔（黃埔），白發齊眉，一片喜氣洋洋。
這樣說，黃埔和蘿崗還真的是天造地設的一對啊。
盛宴結束，相信看完本文的你，已經喝足吃飽了，果腹帶來的愉悅感不用感謝我，點點手指，轉發出去就是最大支持。
PS：有問題，為什么數據統計到7月份呢？哈哈，因為這是我9月份就已經統計出來的數據。放在新的一年公示，仍舊是實實在在！
再PS：這標題為什么取名周星馳沒告訴你的一個免走彎路的大真相？哎呀，這是事實啊，周星馳并沒有告訴你這個大真相，不是嗎？
星星佬：周星星腦殘粉|米問論壇廣佛房產業余挖坑吐槽戶|只說你看得懂的
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