隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有關(guān)物業(yè)費(fèi)催繳的訴訟日趨增多。有幾個(gè)關(guān)鍵問題，需要物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主特別注意：
1、物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)費(fèi)收取合同依據(jù)、提供物業(yè)服務(wù)以及書面催收三方面承擔(dān)證明責(zé)任。
在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，物業(yè)服務(wù)人主張物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)對以下三方面事實(shí)提交相關(guān)證據(jù)：提供合法服務(wù)的合同依據(jù)；已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，即實(shí)際履行物業(yè)服務(wù)合同中確定的物業(yè)服務(wù)管理事項(xiàng)的依據(jù)；向業(yè)主書面催交物業(yè)費(fèi)且業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕支付。在無法完成以上三個(gè)證明標(biāo)準(zhǔn)的情況下，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。
2、業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)存在瑕疵為由拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)存在不足屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)此拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。（也就是說，業(yè)主不能以“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差”，“打掃衛(wèi)生不干凈”、“地下車庫沒燈”等理由拒付物業(yè)費(fèi)）
3、業(yè)主雖未實(shí)際占有物業(yè)但已享有業(yè)主的權(quán)利及收益的，不得以物業(yè)未使用或入住為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
也就是說，只要工程竣工驗(yàn)收，房產(chǎn)公司交房了，或者以合理的方式通知交房了，業(yè)主就得繳納物業(yè)費(fèi)。但是，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
4、物業(yè)公司不得采取停水、停電、停暖等措施，催繳物業(yè)費(fèi)。造成損害的將承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停水、停電、停暖等措施催收物業(yè)費(fèi)，屬于禁止性規(guī)定。無論物業(yè)服務(wù)合同有無約定，物業(yè)服務(wù)人都不得采取此類措施。如果物業(yè)服務(wù)人超越其管理職權(quán)，濫用停水、停電措施造成業(yè)主損害，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)人的過錯(cuò)程度、損害的后果等因素綜合確定。
關(guān)于供水、供電單位是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任呢？如果物業(yè)服務(wù)人在采取停水、停電措施過程中未征得供水、供電等單位的同意與配合，供水、供電單位對于停水、停電無明顯過錯(cuò)，則供水、供電等單位對于損害結(jié)果的發(fā)生不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
