你以為貸款只要有體面的工作和穩定的收入，搞清楚公積金貸款和商業貸款的區別就OK了?如果你這樣想，就大錯特錯了。不說現在利率市場化環境下各家銀行的房貸利率不盡相同，單說你隨意選擇的還款方式，在未來的20到30年中，就會對你的家庭經濟情況產生比較大的影響。

當前，無論是公積金貸款還是商業銀行貸款，還款方式只有兩種：等額本金和等額本息。兩種還款方式的計算方法不同，貸款期限越長，利息差別越大。

先來看什么是等額本金還款法。它是將本金分攤到每個月，同時付清上一還款日至本還款日之間的利息的還款方式。以貸款120萬元，期限30年為例。假設是北京市的公積金貸款，按照當前五年期以上貸款基準年利率3.25%計算，每個月本金還款額為120萬÷360個月=3333元。第一個月的利率算法為：120萬×3.25%÷12=3250元，因此第一個月還款額為3333+3250=6583元。第二個月的利率算法為：(120萬-3333)×3.25%÷12=3241元，第二個月還款額為3333+3241=6574元。以此類推，此后每個月的還款額逐漸減少。

再來看什么是等額本息還款法。它比等額本金的算法更加復雜，最終結果保證每個月還款的“本+息”之和始終保持不變。仍以公積金貸款120萬，期限30年，年利率3.25%計算，每月的還款額固定為5222.48元。

在等額本金情況下，如果貸款利率始終不變，貸款人30年需要支付的總利息為586625元。而在等額本息情況下，貸款人30年需要支付的總利息為680091.3元，足足比等額本金多付了93466元。真是不算不知道，一算嚇一跳。這還是公積金貸款，如果是利率更高的商業貸款，30年的利息可以差出幾十萬。

既然如此，銀行為什么還要提供兩種還款方式供貸款人選擇呢?這是因為等額本息還款法雖然總利息多，但是優點在于每個月還款額度較為固定，額度不多不少，便于記憶，也便于緩解貸款者的貸款壓力。

等額本金還款方式的優點在于整體支付的利息相對較少，但劣勢在于前期還款壓力較大。如果將上述例子中的公積金貸款換成商業貸款，年利率變為當前的4.9%，仍以貸款120萬，期限30年計算。若是等額本金還款，首月要還8233.33元，并且在未來一年半的時間內，每月的還款額度都在8000元以上。對于好不容易剛剛湊齊首付款、還面臨裝修買家具的年輕購房人來說，還款壓力不容小覷。而若選擇等額本息還款法，雖然總利息多，但每月固定還款6368.72元，還款壓力相對較小。

由此可見，如果貸款人工作和收入穩定，還款能力較強，選擇等額本金方式較好。如果貸款人還款能力稍弱，等額本金還款方式無疑陡增生活壓力。對于部分收入不高的購房者來說，最好的狀態就是先采用等額本息的還款方式，過了一段時間再變更為等額本金的還款方式。這樣既能度過等額本金一開始的高額還款，還能省下一部分利息。但是，至于什么時候變更比較合適、銀行是否允許變更還款方式，都要根據貸款人經濟情況以及與銀行簽訂的具體合同而定。

說了這么多就一內容，只有更深入的了解才能做出自己正確的選擇。中億行擔保今天給大家腦補一下房屋貸款方面的專業知識。

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個人住房貸款的流程：

(1)提出申請。客戶向銀行提出書面借款申請，并提交有關資料。

(2)簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關貸款批準的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關手續。

(3)開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協議，并在貸款行指定的營業網點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結算賬戶或存款專戶。

(4)支用貸款。經貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉入借款人在貸款行開立的存款賬戶內，或將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內。

(5)按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。

(6)貸款結清。貸款結清包括提前結清和正常結清兩種。提前結清是指貸款到期日(一次性還本付息類貸款)或貸款最后一期(分期償還類貸款)前結清貸款; 正常結清指在貸款到期日(一次性還本付息類)或貸款最后一期(分期償還類貸款)結清貸款。