本人在銀行從事個(gè)人信貸工作，許多首次貸款購(gòu)房的客戶經(jīng)常會(huì)問(wèn)我選何種還款方式好，于是有了這篇小文。
中國(guó)房貸的還款方式只有兩種——等額本息和等額本金。等額本息本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變。等額本金本金保持不變，利息逐月遞減，月還款數(shù)遞減。究竟哪種好？那就從下面四層認(rèn)識(shí)境界說(shuō)開(kāi)去吧。
第一層，當(dāng)客戶一臉問(wèn)號(hào)時(shí)，最常見(jiàn)的銀行人員給小白的解釋："等額本息就是每個(gè)月還款還一樣的，好記！等額本金就是前面還得多，然后每個(gè)月減少一點(diǎn)，總利息比等額本息少點(diǎn)！"導(dǎo)致的結(jié)果是一部分人因?yàn)?b>窮選等額本息，一部分人聽(tīng)完后覺(jué)得很抽象不知所云然后糊涂就選了，還一部分人聽(tīng)到利息少的字眼，尋思不能讓銀行占便宜選等額本金。
第二層，曾經(jīng)有過(guò)貸款買房經(jīng)驗(yàn)，選等額本息還了幾年后去提前還款，發(fā)現(xiàn)怎么本金沒(méi)還多少，痛定思痛，以后非等額本金不選！并給七大姑六大婆宣傳自己的經(jīng)驗(yàn)，選等額本金，少還利息，不能讓銀行占太多便宜。
第三層，有一定理財(cái)經(jīng)驗(yàn)或貸款做生意的朋友，認(rèn)為房貸是最便宜的貸款，只要資金在自己手里收益率比房貸高，選占用銀行貸款時(shí)間長(zhǎng)數(shù)量多的等額本息還款方式，恨不得可以借個(gè)五百年，這樣可以賺到超發(fā)貨幣及房?jī)r(jià)上漲的雙重紅利。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：想想現(xiàn)在月供4千給你的壓力和十年后月供4千給你的壓力。想不到？你就看看身邊十年前月供3千花去一個(gè)月絕大部分甚至全部工資的人，現(xiàn)在過(guò)得怎么樣。
第四層，認(rèn)清事物的本質(zhì)。換個(gè)角度想，如果兩種方式有絕對(duì)的好壞之分，銀行不是傻的嗎？這里首先普及一個(gè)”實(shí)際利率“的概念。引用知乎里某銀行打的貸款廣告”月利率僅需0.38%”這種小技倆，乘12算下來(lái)年利率僅4.56%，比房貸還便宜，借10萬(wàn)月供8713元一年只需4566元利息。實(shí)際上我們用EXCEL的IRR內(nèi)部報(bào)酬率算下實(shí)際利率是——8.31%！！！很多人奇怪，的確只付了4566的利息，按10萬(wàn)本金算，為何貸款利率不是4.56%，而是8.31%?答案在于，你每個(gè)月都在還本金了，而利息是按照總借款金額算的。 反過(guò)來(lái)想，其實(shí)等額本息與等額本金的實(shí)際利率都是一樣的，相對(duì)利息多少只是因?yàn)槟阏加帽窘饡r(shí)間長(zhǎng)短的區(qū)別罷了，單純從金錢計(jì)算角度來(lái)講，用哪種方式銀行都不吃虧。
結(jié)論：總的來(lái)說(shuō)，等額本息還款法適用于現(xiàn)期收入少，負(fù)擔(dān)人口少，預(yù)期收入將穩(wěn)定增加的借款人，如部分年輕人，而等額本金適合有一定積蓄，但家庭負(fù)擔(dān)將日益加重的借款人，如中老年人。”但是考慮到個(gè)體投資能力差異，提前還款計(jì)劃時(shí)間所處房貸周期的前中后，情況又有許多不同。如果不想深究得太費(fèi)腦，下載一個(gè)房貸計(jì)算器，具體看看對(duì)比下兩種方式每個(gè)月要還多少錢，知道什么對(duì)自己更重要，自然心中就有答案了。
