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韋喜律師說案：
2011年12月28日，孫某購買某開發(fā)商開發(fā)的房屋一間，約定2013年9月30日前交房并簽訂商品房買賣合同，合同中對房屋位置、價格、面積等作了明確約定。開發(fā)商于2015年4月28日通知孫某與2015年5月11交房，但實際交房日期為2015年12月9日。孫某主張因沒有房產(chǎn)證，電梯不能使用，不通水，不具備交房條件導(dǎo)致未能交房，開發(fā)商則稱因?qū)O某原因?qū)е聼o法交付，孫某應(yīng)支付保管費。孫某遂起訴至法院。（詳見孫某與廈門仁文建設(shè)有限公司商品房銷售合同糾紛（2015）同民初字第5214號一審民事判決書）
韋喜律師總結(jié)焦點：
1、本案中孫某能否以開發(fā)商不提供消防驗收合格證和房屋存在質(zhì)量為題為由拒絕收房？
2、惡劣天氣能作為開發(fā)商逾期交房的免責(zé)事由嗎？
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韋喜律師觀點：
1、本案中孫某不能以開發(fā)商不提供消防驗收合格證和房屋存在質(zhì)量為題為由拒絕收房。
（1）孫某未能舉證證明其于2015年5月11日曾前往開發(fā)商處辦理交接手續(xù)。開發(fā)商案涉房地產(chǎn)項目已于2015年1月30日消防驗收合格。孫某以開發(fā)商不提供消防驗收合格證為由拒不收房既無證據(jù)證明，也不符合常理。
（2）法律規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”反而言之，若交付的商品房不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和影響合同目的實現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵，買受人不得拒絕受領(lǐng)。
（3）本案中訟爭商品房已經(jīng)竣工驗收備案，符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件。孫某認為案涉房屋存在“水電不通、電梯只有一部可以使用”的質(zhì)量瑕疵，可以依據(jù)標(biāo)的物瑕疵擔(dān)保責(zé)任請求開發(fā)商進行修復(fù)并承擔(dān)修復(fù)費用，但不能拒絕收房。
2、惡劣天氣不屬于不可抗力，但可依合同約定免責(zé)，交房期限屆滿后出現(xiàn)惡劣天氣不免責(zé)。
（1）合同及其補充協(xié)議并未明確約定氣溫達到35℃以上天氣為惡劣天氣可以成為出賣人延期交房的事由，開發(fā)商關(guān)于因35℃以上天氣可以順延交房時間的抗辯缺乏合同約定和法律依據(jù)，且未能舉證證明當(dāng)氣溫達到35℃以上時導(dǎo)致案涉商品房所在建設(shè)工程實際停止施工作業(yè)，因此該免責(zé)是由不成立。
（2） 開發(fā)商關(guān)于因降雨量超過60MM、六級以上大風(fēng)可以順延交房時間的抗辯，有合同約定依據(jù)。但是在合同簽訂之前降雨量超過60MM、六級以上大風(fēng)的天氣，是當(dāng)事人已知的客觀事實，不屬于不可抗力的原因；在合同約定的交房期限屆滿之后，開發(fā)商不能依約按期交房的期間內(nèi)，也出現(xiàn)了降雨量超過60MM、六級以上大風(fēng)的天氣，但是，如果把這類惡劣天氣造成延誤的期間計入可以順延交房時間，無異于把開發(fā)商的違約行為造成的后果轉(zhuǎn)嫁給孫某，顯失公平。
韋喜律師溫馨提示：
1、施工方在施工過程中發(fā)生的質(zhì)量、包里、事故等問題及其與施工方的合同糾紛等問題均不屬于不可抗力范疇，開發(fā)商不得據(jù)此免除逾期交房的違約責(zé)任。
2、嚴(yán)重影響人民生命財產(chǎn)安全且對正常生活生產(chǎn)秩序造成嚴(yán)重影響的社會事件不屬于不可抗力，開發(fā)商不得據(jù)此免除逾期交房的違約責(zé)任。
3、合同中約定因政府原因?qū)е掠馄诮环靠梢悦庳?zé)的，開發(fā)商僅需要提供相關(guān)政府部門提供的證明即可，無需政府公開文件。
4、開發(fā)商作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，理應(yīng)知道中考、高考需要停工，因此因中考、高考停工不屬于政府規(guī)定政策性停工的范疇，開發(fā)商不能免責(zé)。
5、政府要求修路不屬于不可抗力的范疇，開發(fā)商不能免責(zé)。
6、合同約定不可抗力可以免責(zé)，但未按合同約定在一定期限將不可抗力告知購房者的，開發(fā)商同樣不能免責(zé)。
7、供水公司的停水或降低水壓，已提前公告，開發(fā)商應(yīng)提前儲水，故停水降壓公告不屬于合同約定的嚴(yán)重影響工期的情形，開發(fā)商不能免責(zé)。
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