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2016年8月16日，住建部等7部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》【下稱168號(hào)文】，正式打響中介行業(yè)規(guī)范管理第一槍

房子，無(wú)容置疑是普通百姓大額消費(fèi)之一，尤其是在【北上廣深】這樣計(jì)劃建立“宇宙中心”的城市，更要傾盡幾代人心血

房地產(chǎn)一拉動(dòng)，那“雞的屁”像猴一樣，一竄一竄老高了，如此漂亮的GDP數(shù)據(jù)，擱國(guó)內(nèi)任何一城，那都是難以割舍的愛(ài)啊。一句話，房子還要火！

房?jī)r(jià)老高，工資老低，房產(chǎn)中介老“鬧心”，老鄉(xiāng)們老窩火！各行各業(yè)都有糗事，房屋中介時(shí)常被罵的狗血噴頭，與這“竄天猴”一般的房?jī)r(jià)不無(wú)關(guān)系！據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，地產(chǎn)中介消費(fèi)滿意率僅1成左右（2016|上海）。

商人逐利，無(wú)可厚非；但涉及“居者有其屋”這一關(guān)乎人民安全感的領(lǐng)域，總是容易刺痛人的神經(jīng)，房屋中介就在這個(gè)刺激的領(lǐng)域。

個(gè)體VS地產(chǎn)中介，中介方優(yōu)勢(shì)地位明顯，消費(fèi)者處不利地位；

信息不透明，專業(yè)知識(shí)不對(duì)稱、維權(quán)力量弱、擔(dān)心報(bào)復(fù)、監(jiān)管不力等等，個(gè)個(gè)都是消費(fèi)者難以逾越的鴻溝！

多方推動(dòng)下，168號(hào)文算是號(hào)準(zhǔn)了地產(chǎn)中介亂象的脈，但法律規(guī)制才是良方，結(jié)合存量房交易鏈中典型幾環(huán)，下面律眼君告訴你越過(guò)”大坑“的正確姿勢(shì)！

1、假房源？網(wǎng)上一套房，地段？合適！價(jià)格？合適！裝修？合適！天上掉下個(gè)“好房子”，簡(jiǎn)直為你“量身定制”；一個(gè)電話過(guò)去，“賣掉了，被別人定掉了”；至此，魚已上鉤。眾多假房源給買房群眾耍的團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，浪費(fèi)時(shí)間、精力、話費(fèi)不說(shuō)，眼看著一套套中意的房子都是虛無(wú)，小心肝亂顫！

事實(shí)上，《合同法》規(guī)定，商品陳列廣告原則上屬邀約邀請(qǐng)，但如坐落、房號(hào)、價(jià)格、交易方式等核心要素均確定，則構(gòu)成邀約，相對(duì)人承諾即合同成立；對(duì)方拒絕交房將構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任！縱使無(wú)法構(gòu)成有效承諾，假房源也涉嫌締約過(guò)失，需承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任；一句話“市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，釣魚需謹(jǐn)慎”

2、定金OR訂金？別急，接下來(lái)，還沒(méi)完！“雖然定掉了，但他還沒(méi)付定金，你先付定金就是你的”，興奮又有點(diǎn)小緊張的你馬上下定，中介將你的定金輕輕數(shù)好放入荷包，你還在為比那個(gè)“他“搶先定到房而竊喜，殊不知，你可能在和一個(gè)”幽靈“搶房！那個(gè)”他“也許壓根兒不存在！

糾結(jié)定金或訂金的寫法？哥只能呵呵了；定金、訂金抑或XX金？本質(zhì)是履約擔(dān)保金，若定金支付在主合同訂立之前，但主合同又無(wú)法達(dá)成合意的，則定金合同自然難以履行，屬無(wú)本之木，從而定金罰則無(wú)從談起；所以一概適用沒(méi)收定金或雙倍罰金都是不妥的。【此條同樣適用一手房】

3、墊資？房地產(chǎn)越來(lái)越呈現(xiàn)出金融化的特性，也好也壞，好的是，利用金融杠桿使更多的人及早圓夢(mèng)；壞的是，美國(guó)次貸危機(jī)沖擊波的幽靈還在眾多破產(chǎn)群眾的夢(mèng)魘里！這時(shí)，突然從天而降一個(gè)雷，房子有抵押、被查封！！不能過(guò)戶，這個(gè)說(shuō)法狠合法！目前存量房有貸款的情況是大概率，被查封也不少見(jiàn)。

咋整？先解封，但，沒(méi)錢吶？“有人貸給你，月息2%，你是客戶，給你算1.5%，甭謝我！”，解封解壓，接下來(lái)興許中介和金主含著淚默默分利息？

如果定金支付過(guò)后，才告知有抵押、有查封，則購(gòu)房合同存在重大誤解，可依法撤銷，撤銷后合同自始無(wú)效；導(dǎo)致合同被撤銷的過(guò)錯(cuò)方需承擔(dān)賠償責(zé)任，168號(hào)文明確，房屋權(quán)屬狀況必須事先告知，否則？沒(méi)完！

4、資金代管？付首付，直接打給房東？萬(wàn)一房東耍幺蛾子不給過(guò)戶咋整？別糾結(jié)！給俺們中介，放俺們賬上，過(guò)戶時(shí)再給房東，“一家烤肉兩家香”，中介充當(dāng)了淘寶的角色，馬云，儂怎么看？賬上沉淀資金不少啦，怎么用呢？自己腦補(bǔ)！不過(guò)與上面第3項(xiàng)簡(jiǎn)直像是一個(gè)循環(huán)的呢？“羊毛出在狗身上，豬來(lái)買單”？

針對(duì)這一問(wèn)題，168號(hào)文明確各地房地部門建立并推廣存量房交易資金監(jiān)管平臺(tái)，包括首期款在內(nèi)的存量房交易資金均打入平臺(tái)賬戶，平臺(tái)出具憑據(jù)，憑憑據(jù)去貸款，過(guò)戶，交易不成則資金無(wú)息退還交易雙方；目前多地已運(yùn)行此類平臺(tái)，包括首付款，銀行貸款，尾款等均可在該平臺(tái)上做資金托管，全程免費(fèi)、童叟無(wú)欺！

5、貸款？一次性付款的土豪畢竟是少數(shù)，大多數(shù)群眾是要貸款地；資信受限？沒(méi)有資格？非首套房？沒(méi)結(jié)婚？沒(méi)離婚？省稅？沒(méi)首付？沒(méi)事，都能整！交給我們；俺們都能辦妥，這不是“黃牛”，這簡(jiǎn)直是“天牛”，當(dāng)然，代辦手續(xù)費(fèi)是可能收的，沒(méi)事，這塊打折！

神通廣大？曾爆出，房主使用中介提供的假結(jié)婚證獲取資格并申請(qǐng)貸款，后被發(fā)現(xiàn)，咋個(gè)處理？具體請(qǐng)自行百度《稅收征管法》《治安管理處罰法》《刑法》等相關(guān)法律。

“首付貸”讓“0”首付買房成為現(xiàn)實(shí)，簡(jiǎn)直是為炒房客量身定制，風(fēng)險(xiǎn)極高，也為高燒的房產(chǎn)市場(chǎng)加一把火，一旦沒(méi)了“接盤俠”，馬上拍屁股走人，讓銀行拿一堆房子來(lái)發(fā)工資？

針對(duì)這一現(xiàn)象，168號(hào)文明確消費(fèi)者自由選擇金融貸款機(jī)構(gòu)，中介不得指定，不得收取貸款機(jī)構(gòu)返利，同時(shí)受消費(fèi)者委托，中介有義務(wù)明示貸款政策、首付標(biāo)準(zhǔn)等信息。

同時(shí)嚴(yán)查并杜絕“首付貸”這一極易造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，還記得前不久火熱的“場(chǎng)外配資“嗎？

但如果你條件不符，需要”包裝“，選擇中介服務(wù)，那么只能”且行且珍惜”了。

6、房產(chǎn)評(píng)估？貸不貸款都評(píng)估，費(fèi)用不菲，總價(jià)一個(gè)點(diǎn)？貸款好理解，銀行比照評(píng)估價(jià)確定貸款成數(shù)！那全款呢？“房產(chǎn)交易中心的要求哦，吧啦吧啦“很多小白壓根沒(méi)去過(guò)交易中心，既然政府說(shuō)評(píng)估，那俺就評(píng)估！

難怪某地交易中心在大廳公告：房產(chǎn)交易中心不強(qiáng)制評(píng)估！不指定評(píng)估機(jī)構(gòu)！翻譯過(guò)來(lái)就是：這個(gè)鍋我們不背！

該種情況，先詢問(wèn)交易中心和銀行，了解是否需要評(píng)估；目前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)基本已市場(chǎng)化，不知道哪兒找？各地房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)，從里面挑，基本好使，貨比三家，你不吃虧！

房地產(chǎn)交易流程里面道道繁多，關(guān)系復(fù)雜，但背后均蘊(yùn)含嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆蛇壿嬤@只“牛耳”！

某中介打出”真房源“的廣告切中了市場(chǎng)的心聲！

誠(chéng)然，如果作為二手房交易流程開端的房源都假，那么這種以欺詐開始的交易，也注定難逃以糾紛為結(jié)束的宿命！

168號(hào)文的出臺(tái)涵蓋了稅務(wù)、工商、銀行、工信部等貫穿二手房交易全流程監(jiān)管機(jī)構(gòu)，不難看出，官方期望打出一套”組合拳“，群眾都眼巴巴的望著你們吶！

律眼君 | ?財(cái)商法律領(lǐng)域深度觀察的法律工匠

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圖片：美圖秀秀