最近微觀系列先后做了五期關于房地產的文章，給大家講了杠桿率，講了棚改貨幣化，講了房企的364天美元債。

當一個人了解這些東西多了以后，就會自然而然的產生他很爛的觀念，他絕不是廣告里，和一部分被公關的媒體人嘴里講的那樣。

而最近，爆出來的一連串新聞，更是讓我驚訝，我想，房企的問題，可能已經不是很爛了，而是爛透了。

目前中國房地產的狀況，幾乎可以和震驚全國的假疫苗匹敵了。

空口無憑，我們先來看幾樁近期接連爆出的，發生在工地的“危險事件”。

然后我們再用更深入的視角，為大家分析隱藏在這些“危險事件”背后的，深層原因。

4月7日，崇左市碧桂園項目二期工地，發生坍塌事故，事故造成一死一傷。

6月24日，上海碧桂園小區在建工地，發生嚴重事故，建筑工地模架倒塌，造成1死9傷的悲劇。

7月2日，安陽碧桂園大樓在建工地發生火災

7月12日，杭州碧桂園蕭山“前宸府”項目，地基出現明顯裂痕，隨后造成基坑坍塌，導致路面塌方，殃及緊鄰的一棟三層樓房變成危房。

7月19日，浙川碧桂園在建工地，發生火災

7月26日，六安市碧桂園在建工地，發生嚴重圍墻和活動板房坍塌事故，造成6死2重傷的慘劇。

碧桂園，號稱給你五星級的家，現在卻在短短一個月時間內接連爆發出了這么多“事故”。

老實講我還從來不知道在整個人類歷史上有哪家房地產企業，可以在一個月內，接連爆發出那么多起“事故”的。

發生一件，我們可以說是意外

發生兩件，可以說是工人疏忽

發生三件，

發生四件，

發生五件

……

那就只能說，這個公司，它的腦子出問題了。

大家可能不了解，一個正常的房地產企業，你房子要蓋到倒，你要把房子給蓋倒了，其實不是件容易的事。

更何況中國人的蓋房能力是舉世公認的，中國人可能是最擅長蓋房的，看看現在遍布神州大地的千百萬個樓盤，全世界誰與爭鋒。

你蓋了那么多房，蓋了那么久房，現在還可以把房子蓋到倒，蓋到基坑坍塌，還挺令人佩服的。

這就好比你一個數學教授，居然連1+1等于幾都算錯了

那算錯1+1是這個教授的能力問題嗎？

肯定不是，而是教授周圍有妖在干擾它

那個妖，還是只非常厲害的妖

今天，就帶大家來捉妖。

到底“碧桂園”的妖，是誰，又在哪？

為什么碧桂園連最基本的蓋房，都接連出錯呢？

找找找找找，找到了，找到了碧桂園的妖

雞妖

這張照片是碧桂園漳州御江府項目部營銷人員，集體“喝雞血”舉行的動員誓師大會。

后來碧桂園方面回應，喝雞血只是形式，員工沒有真的喝。

其實你喝沒喝只是表面問題，真正問題是你營造的那種要上戰場殺敵的氣氛。

而且后面的LED熒幕還醒目的亮著這句話

15天沖刺4000萬，全力以赴，使命必達。

雞妖

碧桂園，現在就是只打了雞血的妖。

碧桂園正面臨著“股債雙殺”的兇險局面，但根據2018年上半年公布的房地產銷售排名來看，碧桂園卻又遙遙領先其他房企。

這其實一點不矛盾，我后面會解釋，畢竟有句話叫做

瘋狂導致滅亡

我們可以看到上圖

以銷售金額來看

第一名碧桂園4124億元

第二名萬科，3046億元

足足少了1000多億

以銷售面積來看

第一名碧桂園4389萬平方米

第二名恒大，2905萬平方米

足足少了1400萬平方米

發現沒有，碧桂園無論是在銷售額還是在銷售面積上，都與第二名拉開了巨大差距。

這都是“雞妖”在作怪

我們再來看看碧桂園的負債

根據公司公布的年度財報顯示，碧桂園的總負債，達到9330.57億元

朋友們可能對于9330.57億這數字沒什么概念，這樣和大家說吧，碧桂園這一家公司的總負債，大概就相當于葡萄牙這一個國家的負債

一個公司欠的錢和一個國家一樣，還是個歐洲發達國家，你敢想象嗎？

那為什么會出現這種情況？

其實原因我在之前的文章詳細講過，這里就不再攤開來講了，總結起來就是一個詞

高杠桿

何為高杠桿

再簡單講，高杠桿就是瘋狂借錢，瘋狂蓋房

當市場好時，我借1塊錢可以賺4塊錢，借100億可以賺400億

當市場壞時，我借1塊錢可以賠4塊錢，借100億可以賠400億。

賺的時候賺更多，賠的時候賠更慘，是為“高杠桿”。

那么“高杠桿”是導致碧桂園在建工地接連爆出問題的原因嗎？

高杠桿是導致中國房地產企業蓋的房子質量越來越差的原因嗎？

為什么今天文章的題目叫做《當心別買到歷史上最爛最貴的房子》呢？

究竟是什么樣的原因，讓這群房地產企業瘋狂蓋房，喝雞血賣房呢？

這都要從房地產企業的經營模式，要從房地產企業的根子上找原因，我們只有看清了房地產企業的“邪根”，才能認清房地產之妖的真面目。

另外，先說一句，雖然上面講的是碧桂園，但這個吃人不吐骨頭的經營模式，絕不止碧桂園。

人都逐利，資本家更是

為了圍繞這個逐利的核心，就必須建立一套逐利的體系

而這個逐利的體系，有一個最明確的指標，在經濟學上叫做

凈資產收益率，簡稱（ROE）

這個凈資產收益率，所表達的是，股東拿出100塊錢來，可以賺多少錢。

假設凈資產收益率是10%

那股東每拿出100塊，就能賺10塊

拿出100億，賺10億。

那么這個凈資產收益率（ROE）是怎么得出來的呢？

這就牽扯到房企最根源的“逐利體系”上來了

為了方便大家了解，做了張簡單的草圖。

可能這草圖畫了還有些朋友不了解，那我就用最直白的話來講

影響房企凈資產收益率的主要是三大指標，即

利潤率，杠桿率，周轉率

這三大指標的提升或降低，都會直接影響房企老板們賺到的錢。

所以，房企老板們要賺錢，主要有三個方法

提高利潤率，提高杠桿率，提高周轉率

這三個，隨便哪一個提高了，都會直接提高該房企的ROE，也就是直接讓房企賺更多的錢。

那我們逐一來講

第一，提高利潤率

那怎么提高利潤率

最直接的兩個方法

打雞血，多炒房

喝雞血，多賣房

一套房子原價300萬，現在炒到400萬，利潤率不就大幅提升了嗎？

一個樓盤，原來你只能賣50套的，現在你喝雞血了，賣了100套，利潤率不也大幅提升了嗎？

所以房企才要開那些誓師大會，用上戰場消滅敵人的方法來戰斗。

當然房企也確實在“消滅敵人”，但他們消滅的敵人，是人民的財富。

那現在，問題來了，

國家開始調控樓市，各地紛紛出臺打房政策，限購政策，那你這利潤率還怎么升上去？

房子用來住，不用來炒

國務院相關政策

地方政府出臺限購措施

這些種種，直接遏制了房地產企業通過“利潤率”這條路，來幫房企老板賺錢的道路。

那你封了一條路，我不還有兩條路嗎？

資本家，要逐利的本質是亙古不變的。

利潤率死了，我找杠桿率。

第二，提高杠桿率

提高杠桿率，本質是提高負債，就像上面講的，我投資1塊錢，賺5塊錢，那我就是5倍杠桿

那現在，我提高杠桿率了，我提高到8倍杠桿。

那我現在投資1塊錢，就不是賺5塊錢了，我變成了賺8塊錢。

通過提高杠桿率的方法，同樣可以提高最終的股東回報率，同樣可以讓房企老板們賺的更多。

但這里有一個問題

就是高杠桿，等于高風險

我投1塊，好的時候，賺八塊

那我投1塊，壞的時候，就是賠八塊

賺的更多，賠的更慘，這就是高杠桿的特點。

所以房企老板是不愿意，或者說是不敢把自己企業的杠桿率拉的過快和過高的。

因為那會讓企業的經營風險變得極大，極可能一個風向轉變，或政策轉變，企業就面臨資金鏈斷裂，面臨破產倒閉的危險

況且，中國房企的杠桿率，因為瘋狂的借債，已經都拉的非常高了，你要讓他再拉高，等于是讓這些房企老板們拿命去賭博。

房企老板可不愿拿自己的命去賭博。

但他們愿意拿別人的命去賭

尤其是老百姓的命。

這可不是危言聳聽，我們來看第三點。

第三，提高周轉率

現在一個逐利商人，當他賺錢的三條路，兩條都走不通的時候，他就必然會去走第三條路

他才不管你這第三條路會造成多大傷害。

這第三條路，就是“提高周轉率”

稍微了解房地產的朋友，肯定聽到過一個詞，叫做“高周轉”。

所謂高周轉，用最簡單的話講，就是快速拿地，快速蓋房，快速賣房，一切都是快快快。

房子蓋的非常急，非?？?，每一個工程師，每一個設計師，每一個工人，每一臺水泥機，每一臺挖掘機，都要超負荷運轉

因為只有你們超負荷運轉了，我的周轉率才能提高，我才能用這僅剩的一條路，繼續賺錢。

所以，原本三年蓋好的房子，現在給我一年蓋好

假設有團隊可以三個月就蓋好的，那大老板，就頒獎給這團隊，還發高額獎金。（如下圖）

可大家想想，原本兩年蓋好的樓，現在一年就蓋好了

你敢住嗎？

原本兩年蓋好的樓，現在一年，甚至半年就蓋好了

它能不出事嗎？

所以，當

利潤率無法提高

杠桿率無法提高

那我還要繼續賺錢，我就只有一個選擇

就是無限提高周轉率

毫不夸張的講，這是人命關天的事

當一家房地產企業，它為了賺錢而大幅提高周轉率的時候，它這個周轉率的提高，就是用人血拉動的。

你的在建工地，能一個月連出五起事故，這“事故”背后的故事，背后的妖

就是當你利潤率和杠桿率都無法提升后，你為了錢，瘋狂提升周轉率的結果。

中國某些房地產企業，其恐怖程度，已經和假疫苗相當了。

最缺德的，不是拉高房價

最缺德的，不是借錢拉高杠桿率

最缺德的，是房子閉著眼睛蓋

大家可以想想

利潤率高，房價高，大不了我不買，我還是擠一擠

杠桿率高，風險高，那是房企自己的事，最壞的結果它自己破產

可周轉率高，那就是殺人誅心了，周轉率直接關系到房屋的質量，你房屋的質量有問題，萬一倒了，塌了，那就是一條人命甚至一個家庭的人命。

這樣的人血錢，你也賺的下去嗎？

接下去，我們再來看一個更殘酷的事實

這個事實其實和我上次為大家分析的“房地產企業面臨大洗盤”有直接關系。

大多數朋友不會去關心房地產企業的經營狀況到底怎么樣，而關心的朋友，則無一例外的都會瞠目結舌。

為什么呢？

因為中國的房地產企業，目前正面臨著一種，快要走投無路的境地。

他們沒法提高利潤率

沒法提高杠桿率

當他們走投無路之時，唯一能做的，就是提高周轉率，我管你房子蓋的有多爛，能糊弄過檢查和審核，就給我賣。

那中國的房企們究竟面臨怎樣一種走投無路的境地呢？

為了方便大家更直觀的了解問題的嚴重性，我查了數據搜集了資料，自己制作了柱狀圖，如下圖

這圖是中國房企近幾年的借債規模，和到期還債規模

在前兩期聊“棚改貨幣化”的時候，就和大家講過，當時2015，2016年，棚改貨幣化大放水，整個中國房地產一片大火，當時所有房企都只干一件事，瘋狂拿地，瘋狂蓋房。

因為房市大環境極好，這就代表著誰能借到更多的錢，蓋出更多的房，誰就能賺更多的錢。

所以我們就從數據上看到，2015,2016這兩年

房地產企業們都瘋狂借錢（藍色柱狀），問國內銀行借，問國外銀行借，自己還發債籌錢，為的就是在房市大火的時候狠賺一筆。

而這一瘋狂的直接結果，就是2015和2016年，中國房企欠的債，爆發式增長，在圖上也能清楚的看到。

可你借了錢，就必須還錢（紅色柱狀）

現在是2018年，明年是2019，后年2020

那些在2015，2016瘋狂借錢的房企們，到了該還債的時候了，他們要還的債，也必將在未來兩年爆發式增長

你爆發式的借，難道不用爆發式的還嗎？

而且這可不是你借多少還多少，你還要還利息

如果你借的是美元債，還要面臨人民幣不斷貶值的匯率風險。

什么叫匯率風險，多講一句

假設，現在

1美元兌6元人民幣

你借10億美元，拿回國內等于是60億人民幣

一年后，人民幣持續貶值

現在不是1美元兌6元人民幣了

變成1美元兌7元人民幣

那你到還錢的時候了

你要還的可不是60億，你必須要拿出70億人民幣，才能還上你借的10億美元

這就是巨大的匯率風險，你什么都沒做，但是還債的時候就多還10億，這還不算你的利息。

所以當明年和后年，全中國的房地產企業都會迎來一波“還錢潮”，到時候你能不能還錢，有沒有能力還錢，取決于你現在還可以從老百姓手里榨出多少錢。

如果現在你不能榨到足夠多的錢的話，當“還錢大潮”沖過來的時候，房地產企業就會直接面臨巨大的資金風險，甚至是倒閉風險。

由此他們現在就必須比當時更瘋狂的蓋房，更趕工的蓋房，更喝雞血的銷售。

因為在2015，16年，他們瘋狂蓋房，是為了賺錢

而在2018，19年，他們瘋狂蓋房，是為了活命

另外還有一個大背景就是，棚改即將進入攻堅收尾階段

這什么意思？

意思就是，棚戶區改完了。

棚改，這個對于房企的天大利好，即將結束

當你知道一個“黃金期”即將落幕的時候，你會做什么？

還能做什么，當然是來一場最后的狂歡啊，抓住黃金期的尾巴，趕上最后的末班車，再狠撈一筆。

這就是國內房地產企業，他們現在，如此“又快又狠又瘋”的另一個原因

當你清楚認識到上面講的這些分析和其內在的邏輯關系后，你就能比較清楚的看到

2018,2019這兩年，可能將是中國歷史上房子蓋的最爛，最差，但卻賣的最貴的兩年。

計劃在這兩年買房的朋友，需要慎之又慎。

我們先不說價格了，我們光說安全和品質，在高周轉率的資本逐利模式下，房子的安全和品質是最容易爆雷的地方。

而房子的品質爆雷，小到漏水，大到坍塌，豈是兒戲

此刻，正因為2018,2019年是房地產企業最后的瘋狂年，它們在無法提高利潤率和杠桿率的情況下，就會大幅拉高周轉率。

當房企的成長主要依靠拉高周轉率的時候，監管部門就一定要跟上監管手段，要比以往更嚴厲的監管，因為此時正是房企建房的“高危期”。

只有監管部門出手，才能將他們瘋狂的趕工期，瘋狂的高周轉給壓下來。

碧桂園現在是要求旗下施工單位都停工整頓了，但這時監管就必須跟上去，你自己查自己，自己整頓自己，能有多大效果？這不是笑話。

而且就目前的狀況來看，房企的高周轉狀況絕不是碧桂園一家。

監管部門必須要主動介入，加大巡查力度，而不是讓各家房企自己查自己家的孩子。

不然等到像疫苗問題一樣，東西都打進人身體了，才告訴你無效，就又荒唐了。

最后希望大家幫忙轉發，不少朋友搞不清房企背后的運作邏輯，現在房企都忙著快蓋房，品質的保障政府監管部門必須跟上

同時也提醒準備買房的朋友在房子品質上，能多個心眼，對于那些工程期明顯短于正常速度的，更要警惕。

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