去年夏天我賣房買房歷時整整半年，第一次分別作為買方和賣方，在這里面也學到了很多知識，積累了血淚經驗。作為一個法科出身的人，依然無法避免格式條款帶來的風險和被動局面。
要不要找中介
中介費確實是一個非常大的開支。但是對于買賣過程中需要經過N期的付款程序，尤其是首付款非常高的情況下，沒有一個中介，買方是否愿意承擔賣方卷首付款跑掉的風險，可能是個很現實的問題。
如果買方愿意承擔風險，覺得買賣合同的能夠保障您的權益，又自己有時間愿意去各個衙門跑手續，那么你完全可以不找中介。
定金到底付多少？
定金雙倍返還大家應該都清楚，交定金后，如果買方違約，定金不返還；如果賣方違約，雙倍返還。究竟是付的多好，還是少好？我自己的例子顯示，如果房子真心看中，在現在的房產市場上，交的多比少好。
我買房在先，當時交的定金比較多，后來房價漲上來后，賣給我房子的買家自己沒有買到合適的房子，幾次想違約，但是無論如何白白損失很大一部分違約金都不合算。
而我賣房在后，買房付給我的定金并不多，我當時要求買方多交定金，買方不愿意，我也就沒再要求。
但是后來我自己還貸，手頭的錢不充裕想讓買方提前付首付款，代我還貸時，這比定金成了我尤其有利的條件。
當時我的房子已經漲了非常多，即使我違約再賣，也足夠彌補我要支付的違約金。當然違約并不是我本意，誠意履行合同的基本原則我還是懂的。
但是我以無法提前還貸，不得以違約，并愿意支付違約金為條件去和買家談時，買家還是選擇了提前支付首付款代為還貸。
提前還貸誰來還？
當賣方的房子還存在未還清的貸款時，賣方有義務在合理期限內將貸款還清。那么，這時候會有兩種選擇，賣方自行支付貸款或者買方代為還貸。
作為賣方，如果你手頭充裕，完全可以自行還貸，那么你在房價上就有不講價的絕好理由。如果你手頭并不充裕，強烈建議你由買家代為付款。
作為買方來說，如果你代賣方還貸，就有可以在房價上討價還價的余地。然而，事實證明，在現在房價猛漲的年頭兒，代為還貸并不一定能為買方爭取太大的利益。而這筆錢，放在銀行里做個短期理財或許還有不少利息。
賣給貸款買方的風險
能夠遇到全款付款的買家，賣家上輩子一定是個天使。在北京現在的房價下，能夠付全款的真心不多。賣方十有八九會遇到貸款買方的買主。
作為買方，我年前非常順利地拿到了銀行的貸款。當時中介說，一般來說，過戶后一個月銀行就會放貸，我也確實在一個月后就拿到了貸款。所以，當我作為賣方時，我完全忽略了這方面的風險。
我賣的房子是1月20日過的戶，但是到現在，工商銀行仍然沒有給買方放貸，并且沒有給出確定期限，僅僅是讓等待。
而我房子已經過戶，買方都已經住了兩個月，我的房款還有近一半兒沒拿到手。當我回頭審合同時，我發現買方僅僅有取得批貸函的義務，并沒有義務保證銀行在什么期限內放貸。而整個合同里，沒有關于約束銀行放貸時間的條款。
我去找買方，買方一副關我屁事的態度，我已經完成義務的德性；我去找銀行，銀行和我之間并沒有合同。
我自己作為法律人，以及我的律師朋友和法官朋友，都真誠的勸我等待放貸，因為我們都知道訴諸司法程序是我們不得已的最后選擇。
所有，如果作為賣方，無論如何要注意合同里關于放貸的規定，中介會跟你說，這是格式條款，但是你可以增加補充合同，來補充對自己權益的保障。
