? ? ? ? 隨著一波又一波的房價上漲，剛進入社會的年輕人工資收入低，面對如此高的房屋租賃都想擁有一套自己的房子。突發(fā)奇想想結(jié)合收集到數(shù)據(jù)進行分析，看看成都的房價走勢如何？結(jié)合波特五力分析我們做了以下方面的分析。
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一.外部宏觀環(huán)境分析
? ? ? ? 整個經(jīng)濟大環(huán)境GDP情況，GDP是宏觀經(jīng)濟的晴雨表，從GDP的總量和走勢可以反映出整個市場的活躍程度，包括了房地產(chǎn)市場的活躍程度。
? ? ? ? 我國目前國民收入（GDP）總值呈現(xiàn)快速增長，可以看出來目前我們國家的整體水平在穩(wěn)步上漲，說明這個經(jīng)濟大體形式處于好的水平。
? ? ? ? 房價的政策收緊，我們收集了論壇和房屋政策新聞的數(shù)據(jù)，從中選出當下人們關(guān)心的問題。
? ? ? ? 從數(shù)據(jù)看出，普遍提到“限購”政策，自2010年北京出臺“國十條”實施細則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”，拉起了限購的序幕，在面對房價高居不下的情況下，各個省份也有相應(yīng)的“限購”舉措。目前成都購買新房需要在當?shù)負碛蟹€(wěn)定的工作，并且社保上交滿兩年的用戶，才有購買新房的資格。
二.從供應(yīng)商的議價能力分析
? ? ? ? 從市場房地產(chǎn)資本流動來看行業(yè)增長，資本的流入往往會引發(fā)行業(yè)的增長，反而資本的流出會加速行業(yè)的枯竭。
? ? ? ? 去年和今年同期房屋總投資量分析，房屋資本有所增長，西部增長低于東部和中部。住宅行業(yè)去年同期增長為4.5%，今年同期增長為10%，整個住宅投資還是呈現(xiàn)迅猛發(fā)展，主要得益于去年的房屋價格上漲和二孩政策對資本的刺激。
? ? ? ?從商品房屋供應(yīng)面積和同比增長率來看市場發(fā)展趨勢，供應(yīng)量反映生產(chǎn)者和消費者之前的關(guān)系，一般為了減少生產(chǎn)庫存量對資金的占有盡量平衡供需關(guān)系。同比增長是指與去年同期相比較的增長率，同比增長率上升市場前景看好，同比增長率放緩市場看漲的觀點弱化，多方觀點漸漸形成。
? ? ? ? 商品房供應(yīng)面積還是穩(wěn)步累計上漲，但是同比增長率已經(jīng)明顯下降了。受去年年末房屋價格上漲，刺激資本流入商品房開發(fā)，資本從進入房地產(chǎn)到生產(chǎn)出具體的產(chǎn)品需要一個時間跨度。而且受國家整體房地產(chǎn)去庫存和資本的引導(dǎo)政策，商品房的供應(yīng)會步入一個良性的發(fā)展空間。整個成都市的房屋業(yè)收到大環(huán)境的影響，新增住房供應(yīng)同比出現(xiàn)下降。
? ? ? ? 從目前大成都市場房價當期看一段時間內(nèi)經(jīng)營成果，一個時間窗口期的房價可以反映一段時間內(nèi)房價水平變化情況。
? ? ? ? 圖上反應(yīng)了窗口期從2016-09至2017-08這段時期內(nèi)二手房價格高于新房價格，二手房的價值反超新房稱為市場價值領(lǐng)袖。另外一個普遍現(xiàn)象，二手房交易還是集中在五城區(qū)和高新區(qū)這些片區(qū)且房價已經(jīng)上漲得很高了。
? ? ? ? 從新房和二手房房源來看市場份額，市場份額是在市場上所占份額，也就是對市場的控制能力（以小區(qū)為單位）。
? ? ? ? 從圖中可見二手房源多余新樓房源，占有市場絕大部分份額，二手房交易對市場控制能力要強于新房。二手房成交價格和成交量會決定新房建設(shè)速度和定價，所以關(guān)注二手房的價格走勢可以預(yù)估新房價格。
? ? ? ? 從新開盤分布位置來看區(qū)域競爭力。區(qū)域競爭力是指區(qū)域內(nèi)各經(jīng)濟主題在市場競爭過程中形成并表現(xiàn)出來的爭奪市場的能力或資源優(yōu)化配置的能力。
? ? ? ? 根據(jù)數(shù)據(jù)分析，從2016年初開始大多的房地產(chǎn)開發(fā)商集中在成都周邊郊縣，結(jié)合成都“東進南拓西控北改”和“成渝經(jīng)濟帶”的新政策利好，更多的房地產(chǎn)商將資源集中在離市中心更遠增值最快的地區(qū)新建住房，成都市東部和北部方向的新增樓盤要多于其他地區(qū)，這些區(qū)域的競爭力最強。除了政策原因，五城區(qū)住房已經(jīng)達到飽和，并且老舊小區(qū)由于改建成本太高令很多開發(fā)商望而生畏。
三.從購買者的議價能力分析
? ? ? ? 從人口分析來看市場剛性需求，我們從步入社會的人口結(jié)構(gòu)來看，購房剛性需求者集中在15歲至64歲之間的勞動年齡人口。剛性需求是指受市場價格影響較小的需求。
? ? ? ? 圖中可以看出2013年作為分水嶺，2013年之后15至64歲的勞動人口在降低，據(jù)中國計劃生育協(xié)會常務(wù)副會長王培安指出，育齡婦女特別是生育旺盛的婦女數(shù)量減少，國家全面實施兩孩政策時我國15歲至64歲勞動年齡人口數(shù)量2015年為10.03億人，預(yù)計2030年將降至9.58億人，社會人口結(jié)構(gòu)中對住房的剛性需求在逐步降低。
? ? ? ? 從居民平均可支配收入看市場購房能力，購房能力是人們支付可使用的貨幣總量購買房屋的能力。
? ? ? ? 城鎮(zhèn)居民的可支配收入增長量、增長率和總量都遠高于農(nóng)村。自限購政策下來之后，城鎮(zhèn)人群對房屋的需求量急劇下降，反而是農(nóng)村進城購買城市住房，但農(nóng)村的平均可支配收入不足以在成都這樣一個幾乎均價都在1萬/平方米的城市購買住房，農(nóng)村人口進城步伐會受到高房價強力阻礙。
四.潛在競爭者進入的能力
? ? ? ? 2002年國家加入WTO后，外國資本和企業(yè)來華投資貿(mào)易壁壘有很大程度的下降，使得大量的外資和企業(yè)的進駐，我國房地產(chǎn)企業(yè)受到很大的威脅。對于市場競爭力薄弱和規(guī)模擴張力度不強的房地產(chǎn)企業(yè)來說，退出房地產(chǎn)行業(yè)只是時間問題。從市場充分競爭長期來看，只有優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)會最終留下來，一方面修建的房屋質(zhì)量、綠化和服務(wù)等都會更加好，另外一方面價格也會是人均能夠接受的水平。
五.替代品的替代能力
? ? ? ? 自發(fā)建房，首先來看看全國人民對自建房的關(guān)注熱度。
? ? ? ? 可以看出東部和中部對自建房相當關(guān)注，西部東北等地區(qū)表現(xiàn)一般并不突出，成都八層購房者來自四川本地，這些地區(qū)的人群更加愿意從開發(fā)商手上購買已建成的房屋。
? ? ? ?小產(chǎn)權(quán)房，可以緩解對房屋的剛性需求。從小產(chǎn)權(quán)房屋的價格來看
? ? ? ? 在成都小產(chǎn)權(quán)房是臨近大產(chǎn)權(quán)房價價格的六成。這樣讓人心動的價格，無疑推動了小產(chǎn)權(quán)房的需求。但小產(chǎn)權(quán)房交易中也會存在問題，它并未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，法律依據(jù)不足，存在的問題較多，雖然價格上讓人垂涎三尺但是對于購房的花銷，很多人還是會望而卻步。
? ? ? ? 二手房的價格和價值趨勢對新增住房的沖擊。
? ? ? ? 二手房會影響新建房屋的速度，但是二手房的供應(yīng)不會根本上動搖房屋的價格。消費者從開發(fā)商那里買來的房屋很少會以低于購買價格進行交易。二手房不但不能緩解房價壓力反而會加大房價的增長。
? ? ? ? 廉租房分析，廉租房是指政府以租金補貼或失誤配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性的住房。成都目前已經(jīng)有一些廉住房小區(qū)，可以緩解高房價或高租價對居民生活造成的影響。廉租房不可能住一輩子，很多人還是需要一套自己的房子，所以廉租房可以緩解成都購房需求。
六.行業(yè)內(nèi)競爭者的競爭能力
? ? ? ? 從成都房企前20名備案面積看其新增住房能力的競爭對比。備案面積也就是建筑規(guī)劃面積，備案面積越大說明修筑能力越強。
? ? ? ? 這里選擇了2016年房地產(chǎn)開發(fā)能力最強的20名，從圖中可以看出保利建筑能力遙遙領(lǐng)先其他房地產(chǎn)公司，保利在成都的競爭能力最強。但整個市場行情放緩，受限購政策和資本引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑趨勢。2015年成都房地產(chǎn)前二十位備案795.88平方米，2016年銳減到473.56平方米。
? ? ? ? 從成都前20名企業(yè)備案金額看企業(yè)實力。企業(yè)能夠備案的金額越多，企業(yè)現(xiàn)金流越充足企業(yè)越健康。
? ? ? ? 保利的能力毋庸置疑，傳統(tǒng)的企業(yè)領(lǐng)先市場其他競爭者，在成都房地產(chǎn)市場不斷收窄的情況下，本地企業(yè)和一些規(guī)模相對較弱的企業(yè)也不斷的涌現(xiàn)，市場在向多元化和多層次結(jié)構(gòu)發(fā)展。
2016年成都成交房屋價格排名
2016年企業(yè)成交面積排名
? ? ? ? 傳統(tǒng)大企業(yè)主導(dǎo)整個市場的供應(yīng)量，但是也可以看到本地企業(yè)和一些中型企業(yè)不斷沖擊爭奪市場份額，可以看出成都的房地產(chǎn)商競爭激烈，小規(guī)模企業(yè)不斷做大做強，大規(guī)模企業(yè)不斷深耕市場，房地產(chǎn)之間的競爭更大層面上是企業(yè)規(guī)模效應(yīng)的競爭，本地企業(yè)和外地企業(yè)之間的服務(wù)差異化競爭。房價受政府宏觀調(diào)控，雖然競爭激烈但價格戰(zhàn)短期是不會出現(xiàn)的，房價長期會在價值均線上下小幅波動，不會出現(xiàn)斷崖下跌。
