眾所周知，租賃住房的房屋來源除了新建就是盤活存量。

首先，新建租賃房基本上都是開發商的事情，小品牌公寓甚至個人房東基本上沒什么機會。除了新建，就是存量房的改造，那么在這件事情上誰最有機會?12城住房租賃試點推出之后，國家大力支持發展國有住房租賃公司并且鼓勵國有企事業單位拓展住房租賃業務，業內紛紛傳出“住房租賃國家隊上場，二房東沒得玩!”的猜想。

既然如此，對于競爭實力相對較弱的傳統二房東和一些依靠融資還談不上盈利的品牌公寓來說，住房租賃又有哪些機會呢?今天文章不談開發商能做的內容，只說各個城市品牌公寓以及廣大二房東在租賃藍海中究竟哪些是能做的，能夠真正實現盈利的賺錢項目。

這8種參與模式才是二房東的正確打開方式

1分散式“n+1”合法化，再不擔心拆拆拆

對于二房東來說，拿小區房做公寓想要賺錢，能不能改成“n+1”就至關重要。在收房成本確定不變的情況下，多出來一間房子，就多一份租金收入收益更加有保障。

2016年6月國務院辦公廳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。隨后一些城市相繼提出改造要求，內容上大同小異，通常會限定最低人均租住使用面積，4-6㎡不定，餐廳、廚房、衛生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住。

目前上海、杭州等地是允許“n+1”隔間出租的，但是深圳明確規定出租人、住房租賃企業將原房間改造為“房中房”的行為是嚴厲禁止的。除了常規的廚房、衛生間、陽臺等空間不能居住之外，深圳的“房中房”、“打隔斷”等違法違規出租行為將會被嚴查。

改造出租成常態，客廳成關鍵點

上海、杭州客廳可改，“n+1”行得通：

上海市《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房試行意見》規定上海單套住房內使用面積12平方米以上的客廳(起居室)，可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。

上海進一步明確N+1“代理經租”備案流程，“非改居”加碼嚴打

8月30日，杭州發布《關于加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》(征求意見稿)，其中明確允許成套住房按間出租。住房租賃企業可將符合條件的客廳(起居室)按規定改造成一間房間單獨出租。禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造對外出租。

重磅!杭州“隔斷間”合法，19條租房新政正式落地

上海合法“n+1”辦理流程：

1、“代理經租”企業需要拿到的經市場監督管理部門核發的營業執照中必須具有房地產經紀的經營范圍;

2、參與“代理經租”的企業需要到該區房管局辦理房地產經紀企業備案;

3、到區房管局房屋安全管理所以及房源所在地的街鎮(園區)綜合整治辦公室登記具體房源信息，并及時更新。

目前“代經租”實率先實行的是上海寶山區，其它地方有待跟進。

2廠房改公寓，被允許了!

上周次世代發過一篇關于12城租賃試點之后，目前各個城市對于廠房改公寓的態度問題，南京、廣州、杭州、佛山、武漢等地相繼提出廠房改公寓的一些觀點，涉及程度不同。但相對而言，杭州政策比較完善，明確指出廠房改公寓可以做，同時還指明了審批和驗收對象以及流程等相關內容。關于其它城市廠房改公寓內容以及成功的案例事件可以參考以下鏈接。

廠房改公寓，又有的玩了!?

3產業園區、人口聚集區規模化租賃

深圳鼓勵各類產業園區、基地或大學城區管理機構及駐地單位開展規模化租賃。“十三五”期間，鼓勵300家各類產業園區、總部基地、大學城區管理機構及駐地單位，利用其自有或管理的配套職工宿舍、公寓和住房，開展專業化、規模化租賃經營，或者委托給專業租賃企業進行規模化租賃經營，優先面向園區單位或職工出租。也就是說園區的這些自有員工宿舍將來極有可能會被委托給專業的租賃企業進行運營管理。

南京園區周邊租賃需求：改變土地性質，開發商新建自持

形成鮮明對比的是南京的租賃政策，市中心城區商業、辦公、就業密集區或工業園區、產業園區集中區域，是要求選取新建商品房項目，出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由開發商自持，用于長期租賃。

4住房租賃企業與開發商合作，盤活存量

武漢住房租賃試點方案中指出，引導住房租賃企業與房地產開發企業開展合作，通過對存量商品房進行整體打包、售后租賃、定制開發等方式，將投資性住房消費轉變為租賃住房供應，由住房租賃企業開展住房租賃服務。

住房租賃企業與開發商合作，通常是房企提供房源，運營公司提供運營和專業化的租賃管理服務。例如保利地產和四川優客逸家合作，聯手打造“UOKO公寓”，陽光城與寓見公寓的合作。

鄭州市租賃試點中強調，政府搭建平臺，積極促成房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式，或鼓勵房地產開發企業采取入股、投資等方式，推動住房租賃企業規模化、集約化發展。

對于住房租賃企業來說，只要做好運營管理，就能很“輕資產”的在長租市場分一杯羹。

5掘金城中村，積極助力城市舊改

相對于一些只能國企以及開發商才能拿到的物業來說，城中村改造是眾多二房東以及品牌公寓可以輕松自主操作的項目。

廣州在租賃試點方案中推出發展“城中村”現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、“城中村”和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。

除了廣州之外，深圳、武漢等地也提出了針對“城中村”的改造計劃，對于二房東來說，城中村相對于其它物業來說更加熟悉，運作起來靈活度較高，發展空間很大。

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6與國有企業合作開展租賃業務

深圳在 《深圳是住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)中提出要引導國有企事業單位拓展住房租賃業務，自行或委托專業化住房租賃企業開展自有住房、商務公寓的規模化租賃。允許將符合條件的國有企事業單位經營管理的租賃住房納入公共租賃住房或人才住房體系。

從上面的內容我們可以看出，即便是“國家隊”在政府的支持和引導下拿到了優勢租賃住房，但是最終操刀執行的極有可能是專業化的住房租賃企業，而這就是廣大公寓從業者的機會。

7農村集體經濟住房的出租、管理

8月28日，國土資源部住房城鄉建設部發布未來將在13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點的政策通知，也就是說未來村里的土地也可以建房進行出租。

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同一天，深圳在租賃試點方案中提出，鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位成立住房租賃企業或委托專業化的住房租賃企業，將符合安全、質量、消防、衛生等條件的住房統一出租、規范管理，并委托物業服務企業提供服務，享受住房租賃企業相關的政策優惠。

就深圳政策來說，專業化的住房租賃企業有可能拿到農村集體用地的新建(或改造)及運營管理工作，插手集體建設用地建房出租事宜。

8轉型建筑現代服務業，提供“管家式”服務

對于公寓從業者來說，拿物業是難點，但是后期的改造及運營管理也是現在市場上稀缺的。廣州在試點方案中建議要發展既有建筑現代服務業，支持傳統物業服務企業向既有建筑現代服務業轉型，拓寬服務領域，鼓勵開展“管家式”服務，為業主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務。

深圳在住房租賃試點工作方案中也提出，在“十三五”期間，鼓勵300家房地產開發、經濟、物業管理企業獲其他市場主題轉型為住房租賃企業獲設立子公司拓展住房租賃及其它“管家式”業務。

對于品牌公寓以及一些能夠提供“管家式”服務的運營團隊來說，這種參與模式相對較輕，市場需求大同時發展空間也很可觀。

特色支持：綠色通道+資金獎勵+重點培育

12城租賃試點工作已經是在大力推進住房租賃，部分城市在試點方案中除了加大金融支持、提供交易便利和稅收優惠、完善住房租賃支持政策之外，在細節上也有一些亮點，值得一看。

1南京：備案+工商+改造，一路綠燈!

南京對積極參與規模化租賃服務的民營和混合所有制企業，在開展規模化租賃業務時，可按照規定享受相應的支持政策。相關部門會在稅收繳納、租賃備案、工商登記、建設改造等方面，建立綠色通道，形成便捷快速辦理機制。

以前的難點在政策的支持下，暢通無比，一下進入快車道還享受綠燈的感覺，對二房東來說，審批改建不再難!

2杭州：3年1億住房租賃企業獎勵專項資金

杭州在未來3年，市本級財政將安排1億元資金，專項用于獎勵扶持住房租賃行業中的優秀企業，引導、培育和規范住房租賃市場健康發展。

二房東從事長租事業，還能拿到政府財政補貼，政策支持力度之大可見一斑。

3優選15家住房租賃企業，重點培養

杭州在此次租賃試點方案中除了提出給予財政獎勵之外，還提出未來將選擇15家左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業作為專業化住房租賃試點企業，制定支持政策，進行重點培育引導。

租賃行業大行其道，政策支持更是錦上添花!對于二房東來說，2017年之前對于市場判斷所存在的疑慮隨著7、8月份的一大波“租賃政策雨”已經煙消云散，撥開迷霧能看到的是一大片租賃藍海。現如今，如何在這個迅速崛起的行業中搶占一席之地，如何早日盈利分一杯羹才是重中之重，而從以上8種參與形式中選一種或者幾種來進入也至關重要。

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