315打假日頭一天，朋友圈又被北京的房價刷屏了?！氨本W區房價格連續跳漲，一周貴了四五十萬，過戶大廳再現萬元黃牛號?！睆倪@兩天電話咨詢的情況也印證了房價再次暴漲的事實。一周四五十萬，賣家心動了，拿著放大鏡把合同翻個底掉，扣條款扣字眼怎么都要找幾個奇葩的理由，然后理直氣壯的告訴你，小子，這房我們不賣了，然后轉頭瀟灑離去，留你一個人在風中凌亂。此時的你不要灰心、不要方，只要你掌握了這些手段，你完全可以拿起法律的機槍，射丫一臉！
確保房屋買賣合同合法有效
- 買賣房屋簽訂房屋買賣協議，別小看這簡單的幾頁紙，雙方簽了字，這就是你們之間的法律。寥寥幾頁有型的文字卻已然化身為無形的法鎖，將你們買賣雙方牢牢捆住。這把鎖就是你主張權利的核心和基礎，可要是這鎖出了問題，怎么套住貪心的賣家？所以，必須確保這把鎖有質量保證，用法律上的話講，得確保房屋買賣合同合法有效，合法有效的合同是主張合同繼續履行以及違約責任的前提。
- 小L跟男朋友談了2年戀愛，準備今年結婚，家里東拼西湊湊了300多萬，準備給這對準夫妻在大通州安個小窩，東瞅西看，相中了一套2居室。約見房東后才發現，來的竟是房東的母上——房東正跟大洋彼岸深造呢！小夫妻臉上剛流露出些許的猶豫，微表情心理專家已然察覺，“愛買不買，要買我這房的人排著大隊呢，中介小李子，帶下一波！”生怕房價再來個三級跳，小L草草簽了合同。三個月后，小L收到了法院的傳票和房東的訴狀，又三個月，一審法院以無權代理為由認定房屋買賣合同對房東不成立。案件細節不在此展開，總之，這把法鎖出了問題，沒能有效的拴住買賣雙方。
- 怎么樣的房屋買賣合同才能是合法有效的？限于本文篇幅不在此做深入論證，如果真有小伙伴需要這方面的咨詢，建議還是找專業的房產律師詳細咨詢吧，畢竟專業事找專業人，更何況是房子這么大的事呢。
自己別被抓了漏洞
- 打官司跟打仗是一樣一樣的，進攻之前先得完善防御工事，你在挑賣方毛病的時候，先得把自己摘干凈了。作為買受方，在房屋買賣合同中主要的合同義務包括但不限于按照約定的時間約定的方式支付購房項、必須在合同約定的期限或過戶之前具備購房資質、按照約定及時配合辦理網簽手續，按照約定辦理繳稅過戶手續等等。如果買方在履行過程中違反先合同義務，賣方可能以此為由主張先履行抗辯權，所以在大張旗鼓發起進攻前，先審查下自身在履約過程中有無漏洞，及時進行補救。
- 特別需要注意的是，雖然合同中沒有明確約定，但根據《合同法》等相關法律的規定，可能“隱含”著除了合同約定之外一些買受方的法定義務。所以，自己在履約過程中是否存在違約和過錯，還是老話，交給專業的房產律師處理。
取證尊的很重要
- 法庭是講證據的。即使賣方電話里說了一百次要漲價要毀約，但你連一次通話都沒錄音，這就形成了客觀事實和法律事實的沖突?？陀^事實是對方要求漲價，而且說了一百遍，法律事實是，你作為主張對方存在要求漲價要求毀約的一方，你沒有提供合法有效的證據加以支持，就要承擔舉證不能的不利后果，萬一真打到法庭上，法官是很有可能不會采信你的說辭。
- 什么形式的證據可以被法院采納？短信、微信、通話錄音都可以。對方毀約的證據必須意思表示具體肯定不含糊。像“咱們得再商量下”“需要通過法律途徑解決”“如果你......我可能要再考慮考慮”，這樣的文字表示都是不確定的。至于錄音，強調短而準，法庭需要的就是賣方不賣或漲價的那個關鍵點，其他的拉家?；蜍囬镛A話重復的都完全沒必要，錄音控制在三到五分鐘是最好的。
2014年12月18日由最高人民法院審判委員會第1636次會議通過，自2015年2月4日起施行的《民訴法司法解釋》
第一百一十六條 視聽資料包括錄音資料和影像資料。電子數據是指通過電子郵件、電子數據交換、網上聊天記錄、博客、微博客、手機短信、電子簽名、域名等形成或者存儲在電子介質中的信息。存儲在電子介質中的錄音資料和影像資料，適用電子數據的規定。
一定要保全！一定要保全！一定要保全
- 雖然你們簽訂了合法有效的房屋買賣合同，但你們之間畢竟僅僅是一種合同關系，你享有的是基于合同產生的債權，債權具有相對性，說白了，多數情況下只有你們買賣雙方知道這房子正在交易。這個時候，如果賣方想要搞鬼，他可以直接把房子一房二賣，也可以將房子設定高額抵押。如果房子已經辦理了過戶手續或者抵押登記，那么在房子上就形成了新的所有權或抵押權，而所有權和抵押權都是物權?；谖餀鄡炏扔趥鶛嗟睦碚摚l生沖突時，要優先保護物權。這個時候你作為買方只能要求索賠！
- 寶寶心里苦，寶寶好不容易攢錢買套房，寶寶就想要房怎么辦？提示：一定要保全！一定要保全！一定要保全！重要的事說三遍。保全手續可以理解為從房屋交易的檔案層面把控住房屋，讓房屋不能進行過戶、抵押等手續，斬斷房屋再行交易的一種手段，緊急情況下，還可以申請訴前財產保全，先保全再起訴。而且《關于人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》第五條降低了保全擔保的門檻（以前要提供百分之百等額擔保，現在只要百分之三十），第七條確立了通過保險公司保函擔保的形式申請辦理財產保全的方式（以前原則上需要等額房產或等額現金，現在通過保險公司保函，手續費一般僅為標的的4‰），更是極大的降低了老百姓保全的成本。
2016年10月17日最高人民法院審判委員會第1696次會議通過，自2016年12月1日起施行的《關于人民法院辦理財產保全案件若干問題的規定》
第五條 人民法院依照民事訴訟法第一百條規定責令申請保全人提供財產保全擔保的，擔保數額不超過請求保全數額的百分之三十；申請保全的財產系爭議標的的，擔保數額不超過爭議標的價值的百分之三十。
第七條 保險人以其與申請保全人簽訂財產保全責任險合同的方式為財產保全提供擔保的，應當向人民法院出具擔保書。
最后的最后
只要掌握以上幾招，不出意外，賣方一定為為TA愚蠢的行為而追悔莫及！
ps：再偷偷告訴你個小秘密，法院如果判令對方承擔違約金，在執行的實際操作中，違約金可以直接沖抵購房款，讓你買房少花錢。想想是不是有點小激動呢？
所以，萬一遇上房價暴漲賣方毀約，莫慌莫著急，記著老子的箴言：“禍兮福之所倚；福兮禍之所伏?！北２积R還能因此撿個大便宜呢??？
