前兩天，瀚哥研究生階段的幾個朋友又聚會了，多年不見朋友們都有了很大的變化，不少人都已經在上海擁有了自己的房子，一時間可謂是沒房的兄弟愁房子，有房的兄弟愁房價，瀚哥由于和房地產市場接觸的比較多，很多人都在問瀚哥一個問題，房價會不會跌？

瀚哥一直都堅持自己的觀點：“像北京、上海這樣的一線大城市，只要人口還在流入，經濟還在發展，城市產業結構還健康，房價要降比較困難，很大概率的結果就是房價出現橫盤?！钡鹊龋f到這里瀚哥有些發愣了，理論是不錯，但是問題有沒有呢？是的，真的還有問題。

最近，建設雄安新區的千年大計出臺，讓人十分振奮，在新區出現的之后一個段子出現了：你們都說二十年內北上廣的房價不會降，這句話看上去沒毛病，然而雄安出來了，那么問題來了，二十年后北京還是北京嗎？

想起這個段子，瀚哥有些脊梁骨冷汗直冒，我們就來說說房地產的黑天鵝可能是什么？

一、房市黑天鵝到底是怎么產生的？

一直以來，瀚哥都在自己的文章中對于房地產市場持一種中立的態度，一個城市的房價會漲還是會降，瀚哥在之前的一篇文章里面曾經說過，這個在于城市的發展是如何的？具體來說有幾個指標：城市的人口流入還是流出，城市的經濟發展水平究竟如何，城市的產業結構會不會有大的調整，城市的政策會有什么樣的變化？但是，這幾個指標有一個天然的問題，這個問題就是這些都是一些短期指標，放在長期里面光看這些指標可能真的不夠了，要透過現象看本質，歸根結底房地產市場是受宏觀經濟尤其是區域經濟的大環境所影響的，所以長期來看一個地方的房價究竟是漲還是降，將會和這個城市的長期發展密切相關。

這個時候雄安的出現真心給我們所有的人提了一個醒，雄安這一類特殊新區的出現，將有可能改變一個城市的長期發展。雄安相信所有的朋友都有點審美疲勞了，瀚哥今天僅僅把雄安作為一個引子，我們來看一個完整的案例：這個城市就是揚州。

揚州，古稱廣陵、江都、維揚，又被稱作“淮左名都，竹西佳處”，可謂是中國有名的江南大都會，縱觀中國五千年的歷史，揚州在中國經濟史上的發展地位可謂是重中之重，雖然自古以來揚州都是中國最重要的城市，但是從我們研究經濟發展歷程的角度來說，揚州和一條中華民族的超級河流是密切相關的，這就是隋朝開始修建的大運河工程。在中國兩千多年的封建時代里，由于生產力極度不發達，物流運輸可謂是中國歷朝歷代都十分頭疼的一個大問題。因為，中國糧食的主產區都在江南一帶，但是中國大多數朝代的首都都在長江以北，這樣對于各朝各代來說，要解決的一個大問題就是糧食和物資的運輸問題，瀚哥曾經看到過一個記載，在生產力不發達的古代，如果要依靠畜力或者人力運送糧食從江南運送到北方的話，所運送的糧食可能會有一半以上都會給運送糧食的民夫、牲畜所吃掉了，這種效率簡直讓人害怕。

那么，就有了一種簡單易行的運輸方式：水運，不僅運輸量大，而且成本極低，但是問題卻也十分嚴重，就是江南地區水系發達，在江南地區運送物資水運完全不是問題，但是長江以北的話，就沒有那么發達的水系了，尤其是黃河和長江之間并不貫通，所以向北方運糧食就成為了歷代王朝最頭疼的事情。這件事直到隋朝被解決了，而解決的辦法就是大運河的貫通，這條京杭大運河將長江、淮河、黃河、海河之間聯系到了一起，自從修成之后，運河就成為了中國城市聚集的重要原因。而揚州的日益發達更是和大運河密切相關，可以說從隋朝開始一直到清朝末年，這一千多年的時間內，作為大運河第一名城的揚州一直是中國經濟最發達的城市，尤其是明清兩朝，揚州的兩淮轉運使都會是國家最重要的官職之一。

可以說，在運河時代揚州的發達已經達到了江蘇全省的巔峰，那時候的房價雖然沒有明確的數據可以證明，但是從明清兩朝的各種史料中，揚州物價、房價的高昂甚至超過著名的六朝古都南京，當年的揚州可謂是名正言順的一線城市。然而，隨著工業革命的到來，以蒸汽機、內燃機為代表的新一代動力的出現，讓火車、汽車逐漸取代水運成為了交通運輸的關鍵，特別是新中國建國之后，鐵路網絡的日益發達，讓以鐵路為中心的城市逐漸超越了以運河為中心的城市，揚州的以運河為中心的經濟發展動力開始瓦解，越來越多的江蘇省內城市在經濟發展水平上超過揚州，特別像以鐵路為依托的徐州在經濟總量上也超過了揚州。

這就是問題的關鍵了，現在房價真正的黑天鵝是：一旦一個城市周邊的經濟發展動力或者發展結構超越這個城市的時候，或者這個城市原先的動力被取代的時候，城市的房價就會下跌，并且這種下跌是一種無法遏止的現象，就像古代的揚州一樣，因為經濟發展的動力被替代了，這是一種降維打擊，是真正的黑天鵝。

二、北上廣的房價會降嗎？

我們說完了房市的黑天鵝，我們再來回顧一下北上廣這些一線城市，一線城市為什么是一線城市，瀚哥曾經在自己的文章中專門論述過，北京是政治文化中心，上海是經濟金融中心，深圳是開放創新中心，廣州是商業貿易中心，這種中心地位決定了其經濟發展的地位。

房地產的價格與城市的經濟發展地位是密切相關的，前面那個段子說明了一個問題，就是一旦原先的城市失去了其經濟發展的地位的時候，支撐房地產價格的原動力就會消失，這個時候房地產的價格將會失去其發展的基礎，對于北京而言，作為國家的首都其地位不是雄安這樣的經濟新區能夠所替代的，說雄安會影響北京房價還是有些過于牽強，但是對于其他城市則要密切關注了。

因為，除了首都政治文化中心這樣的地位不可被替代之外，剩下的三座城市，無論是上海、深圳還是廣州在其周邊都有著潛在的競爭對手，比如說上海周邊的杭州、蘇州，廣州周邊的佛山等等，雖然在短時間內這些城市想要超過原先的中心城市還有難度，但是在科技高速發展的今天，產業的更新換代速度正在不斷地提升，來自于科技層面的跨界打擊不斷升級，在這樣的大背景下，任何城市的經濟發展優勢都不可能是一成不變的，只要出現了變化，未來某些城市超越現在的一線城市，甚至將一線城市擠下去的事情都將會發生，并且這個速度將會超過我們想象的快，揚州從古代有名的一線城市到現在宜居城市大概用了一百年的時間，然而有城市超越現在的中心城市可能會遠少于一百年，這個時候原先城市的房奴們可能真的需要擔心了，房價下跌將會成為大概率事件。

當然，這樣的城市戰爭真的不是一個人所能夠決定的，作為一個普通的人，在我們明白了發展趨勢之后，最需要做的是給自己增強實力，只有自身的實力才是對抗經濟變化最好的武器。

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