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中國房地產系列微報告

抄底？房地產是泡沫還是價值洼地

? ? ? ? ? ? ? ? ? ?＊李幾招＊

? ?3月26日晚間，北京再次加碼調控房地產，限制商住兩用政策出臺了。2016年8月份曾經傳要限購商住兩用，結果辟謠，現在再一次證明：無風不起浪。當時沒有買商住兩用房子的人后悔莫及。

? ?怨誰呢？自己？還是辟謠的主體？

? ?我的一個朋友和我說：2016年初，您和我說，北京房價太高了，一般人買不起，有能力就趕緊買北京周邊房子（廊坊市、涿州市等），我就一直在看著，結果北京周邊房子就漲漲漲，后悔沒聽您去年建議買北京周邊房，結果現在那邊房價都翻番了，現在想買都買不起了，而且還限購了。

? ?我自己也這樣后悔莫及過。1998年，2000年，有人勸我買房子（北京當時的房價根據地段不同，大體在3000-8000元/每平米）。2008年，一個炒股的房地產中介的朋友告訴我最好趕緊買房子，說北京的房價要上漲到3萬元/每平米（當時大體在1萬元-1.5萬元/每平米），我聽后對他說：3萬元，怎么可能？你們中介就是忽悠吧。

? ?實踐和時間是檢驗真理的唯一標準，事實證明不是忽悠，北京的房價不要說3萬元/每平米了，10萬元每平米都是現實了，今后就是30萬元也擋不住啊（北京曾經出現過60萬元的過道房子）。

? ?就是房地產專家任志強，也就判斷北京房價到5萬元/每平米。誰能想到北京以及全國的房價暴漲到如此地步啊？

? ?1998-2008年，我當時完全有能力買房子，但是我認為我已經有房子住了，有房子住就行了，沒有必要再買房子了，現在看，我很是提前貫徹 “房子是用來住的”政策的。

? ?但是，現實是無情的，沒有人憐憫你，沒有因為你沒有參與炒房大軍，而給予你什么“全國勞動模范、榮譽市民”之類的榮譽稱號。世界上沒有賣后悔藥的，我現在也后悔莫及，當時沒有買房子。

? ?現在的房地產的問題就是供應量不足，我曾經說過，要想解決“房子用來住的”，抑制房價的暴漲很簡單：就是必須加大土地供給，1個人需要房子，10套房子由他選擇，房價想不跌都難；反之，如果10個人需要房子，僅有1套房子由10個人搶購，房價上升、上升……誰都無法阻止。

? ?這樣簡單的經濟學道理都不懂嗎？

? ?對癥下藥，這個道理都懂吧，房子的病情不是需求問題，是供給問題，現在不是加大供給，而是拼命抑制需求，可謂急病亂投醫。不是要進行供給側改革嗎，怎么房地產反其道而行之呢？縮小供給，抑制需求，其暫時結果是成交量（不是房價下跌）下跌，而最終結果是房價還會上升。

? ?不信， 就騎驢看賬本走著瞧。

? ?關于房地產，有2個誤區，一個就是我反復強調的：房子是“用來住的”說的沒錯，但是僅說對了一半，即：房子的使用價值是“用來住的”。但是房子現在是商品了，不是過去的福利房了，所以商品房還有另外屬性，即：價值，房子有價值，就具備價值投資，就會有投資需求和炒房的存在，經濟規律不管你愿意不愿意，它不以人們意志為轉移的，人為抑制需求，減少供給，只是延緩房價的暴漲而已。

? ?還有一個誤區就是，房子一上升，就說有泡沫（股市也是一上升就說有泡沫，結果把股市搞得一塌糊涂，股民虧損嚴重，這里不展開評論）。什么是泡沫？5000元/每平米有泡沫、1萬元/每平米有泡沫、3萬元/每平米有泡沫、5萬元/每平米有泡沫、8萬元/每平米有泡沫……

? ?誰能告訴老百姓，房地產泡沫的量化標的是什么？

? ?如果房價總是上升，就說明房子的市場價值還沒有完全體現，房地產就是沒有泡沫，上升是房子價值的體現。

? ?有段子說，房子的底部在哪里？回答說，每年看，底部都是在去年。

? ?我改編說：房子的底部在哪里？每天看，底部都是在昨天。

? ?所以我認為，房地產沒有泡沫，每天看都是價值洼地，天天都是抄底的機會。北京的房價，今后20萬元/每平米，30萬元/每平米……不是做夢。

? ?大趨勢就是這樣明確，敢不敢拿出抄底的勇氣，那是您自己的事情了。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2017-3-27