小雪來了，今年樓市也逐步降溫了。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年10月份，70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，熱點城市新房房價環(huán)比繼續(xù)全部下降或持平，同比漲幅全部回落。

在全國加強限購、限售等一系列樓市調(diào)控政策下，也許絕大部分人覺得那些開發(fā)商日子不好過吧？

但是在香港上市的內(nèi)房股三杰，碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)中國，今年卻迎來了一波估值重構(gòu)。

融創(chuàng)中國，今年上漲了超5倍，如果從去年低點4元左右看漲了快9倍；

中國恒大，今年上漲了4.8倍；

碧桂園，今年也早已翻翻。

以上數(shù)據(jù)截止到2017年11月23日收盤價

而傳統(tǒng)樓市老大哥，萬科最近也突破歷史新高。

也許這一切上漲與你認知不相符合，但是正是這種認知差異，造就了轟轟烈烈的近十倍股，財富也在此期間完成了再分配。

外資馬失前蹄

先來看看新進龍頭碧桂園，外資中老牌投行瑞信在2016年發(fā)表報告指出：

碧桂園的去化率或下降，成為無法實現(xiàn)今年合約銷售目標的主要風險。碧桂園去年下半年加快收購土地，一年內(nèi)土儲增近50%。不過，其近日進入土地成本高企且競爭加劇的一線城市，成為主要的營運風險。

由于其加速收購土地，預計其凈負債比率至去年底增至70%，今年可能進一步上升。該行分析顯示，碧桂園近日收購的項目，可能拖累2017財年往后的利潤率。

給予碧桂園跑輸大市評級，目標價由3元降至2.7元。

再來看看歷史走勢，正是股價騰飛之時，看來專業(yè)機構(gòu)也有馬失前蹄的時候。

也許很多人也有著跟專業(yè)機構(gòu)一樣的看法，一方面政策收緊，另一方面企業(yè)杠桿率快速上升，為經(jīng)營增加了很多不確定性，需要償還大量銀行利息。

給我一個杠桿

古希臘科學家阿基米德有這樣一句流傳千古的名言：“假如給我一個支點，我就能把地球挪動！”

企業(yè)如果在適當?shù)臅r候加對了杠桿，對利潤也能起到同樣放大作用。

把時間拉回到三年前，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了明顯的分歧。

2014年，萬科的郁亮先生在第六屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇上發(fā)表了對于地產(chǎn)“白銀時代”的觀點。他主要的觀點是：行業(yè)暴利時代結(jié)束，整體增速放緩，行業(yè)集中度有望提升，將更注重普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)，一線城市的優(yōu)勢更明顯。

萬科作為當時行業(yè)龍頭，“白銀時代”觀點一經(jīng)拋出，受到市場巨大關(guān)注。萬科管理層也的確在改變經(jīng)營策略，明顯地放緩拿地節(jié)奏，非傳統(tǒng)地產(chǎn)的收入占比逐步提升，加快回款進度。

其實萬科并沒有完全對市場判斷準確，其中對地價以及房價的判斷，以及之后三四線城市的去庫存化情況，這也才有機會讓之后內(nèi)房股三杰大展機會。

內(nèi)房股三杰采取了與萬科不同的發(fā)展策略，在2014-2016年做了大量杠桿型擴張動作，除了常規(guī)貸款以外，還有大量的配股、優(yōu)先股、永續(xù)債等手段。

融創(chuàng)中國2016年發(fā)了100億的永續(xù)債，17年上半年負債率位居眾房企之首；

恒大采用優(yōu)先股、優(yōu)先票據(jù)、永續(xù)債等多種融資手段；

碧桂園2015年永續(xù)債規(guī)模增從2014年底的30.9億元增至195.28億元。

內(nèi)房股三杰通過增加杠桿->加快周轉(zhuǎn)->加大土地及項目儲備，同時不放棄三四線城市，聚焦房地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展。

如今，地產(chǎn)行業(yè)格局已是滄海桑田。

2017年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售百強榜中，昔日老大哥萬科被碧桂園超越，從數(shù)字差距來看，萬科和恒大基本上已經(jīng)失去了逆轉(zhuǎn)碧桂園奪得第一的可能。

排行榜中最讓人意外、也最不意外的是融創(chuàng)中國，昔日負債最多的融創(chuàng)如今成為半路殺出的黑馬。

地產(chǎn)商的江湖

有人的地方就有恩怨，有恩怨就有江湖，人就是江湖，你怎么退出。

如今地產(chǎn)商的發(fā)展也遇到了同樣的境地，如今一線地產(chǎn)商業(yè)績大增，但是對于中小地產(chǎn)商來說卻是寒冬。

今年1-10月的銷售額來看，行業(yè)前三房企業(yè)績環(huán)比增長11.8%，而TOP4-20及TOP31-50房企業(yè)績規(guī)模環(huán)比下降分別達10.5%和10.2%。

大魚吞小魚的戲碼正在上演，等到五年以后、十年以后，等到這個行業(yè)在兼并重組之后就剩20家、50家、100家的時候，基本上就是房地產(chǎn)的下半場。

地產(chǎn)商美好生活的投資邏輯

房子是用來住的，不是用來炒的，這是一個顛撲不破的真理。違背這個鐵的法則，即使一時賺到了快錢，但早晚是要賠回去的。

融創(chuàng)中國的孫宏斌表示，這些年，他對房地產(chǎn)行業(yè)一直比較悲觀。“這個行業(yè)不太可能暴漲，但是往下走可能性也不會太大，會在一個很窄的通道里，這個行業(yè)其實已經(jīng)很難了。”

地產(chǎn)商的未來是投資消費升級，投資美好生活。

在追求美好生活途中，美好生活必然要包括人們的居住。

未來，人們有了房子之后，更多地會考慮如何更安全，如何更舒服，如何更加智能。

最后分享一段話與君共享，這不僅僅適合地產(chǎn)商的未來，也適合你永遠把這段話作為投資的座右銘：

以1天為單位做投資，靠的是運氣；

以1年為單位做投資，靠的是能力；

以10年為單位做投資，靠的是規(guī)劃與紀律；

以30年甚至50年做投資，靠的是時代格局。