深圳這輪漲價極其迅猛，相比19年Q4，漲幅20%到30%。
拿御龍灣89三房舉例，19年12月成交大概7.6w，20年4月為8.6w，而5月掛牌基本上都是10w起，因為有公寓，所以拉低了均價。半年漲幅31.6%/2.4w，一個月漲幅17.6%/1.4w。
再看中糧錦云的3房，19年12月到20年4月成交大概7.5w-7.8w左右，而到5月，實誠的價格大概8.2w左右，不實誠的單價都掛到9w以上了。按照8.5w算半年漲幅13.3%/1w。
雖然碧海片區漲勢驚人但成交量并未放大，10w大多是賣方的心理預期和一廂情愿，真實成交也就是最近的3月份，最高8.6w，實際成交漲幅與中糧差不多。從樂有家數據也可以看出，5月看房熱度下降43%，反而中糧錦云的熱度提升75%。御龍灣和中糧錦云地理位置剛好位于西鄉大道一南一北，都是所在區域的頂梁樓盤，可見寶中、前海帶動后，碧海片區價格虛高，導致剛需客只能北移。
寶中、前海、大沖、光明等地就更不用多說了，漲價風都是從這個幾個地方帶起來的，連房管局都出手約談，下架高價房源，有些房源價格偏差度高達200%多。
為確定信息的可靠，去了踩了幾個點，包括碧海片區、流塘片區、后海片區，事情屬實。與中介信息印證，2月份深圳二手房成交量跌入低谷僅1667套，3月V型反彈，沖到8008套，4月份基本維持，7679套，5月雖然沒有結束，但據中介說，大概率在6k上下，略有衰退。
事出反常必有妖，分析以下幾點：
- 疫情壓制了19年底剛需買房需求，結束后集中釋放，出現了4月高峰；
- 市場不缺錢，疫情之下，資本會趨近頭部優良資產，來降低風險偏好，深圳樓市給了機會，現在有沒有泡沫，誰知道，反正未來多年的紅利肯定是提前透支了，并且深圳早已不能用常識來判斷，說白了，買房就是對城市未來的投資，只是這個未來的紅利還剩幾分就不得而知了；
- 再看疫情對剛需買房客的影響是“幾乎沒有”，剛需買房客的特點是抗風險能力極強，畢竟能買房的手上肯定要有個百萬首付款以及相對穩定的收入，所以疫情根本不會影響買房這個決策，充其量是原來買90現在買89而已。真正有影響的是那些利用資本賺錢的“負人老板”（疫情同時也造就了一批富人）；
- 之前聽說國家貼息小微貸最終入樓市，導致深圳二手房量價齊漲，現在看來似乎更合理了，即是不是全部原因。這兩天讀了一篇文章，觀點是：疫情真正利好的是誰？分析結果出乎意料：炒房客。因為小微貸的基礎是有房產做抵押，一個企業家，不太可能隨隨便便弄來一套房。但一個炒房客，可以隨隨便便弄來一堆企業。深圳是限購最嚴的城市，專業炒房客能做的不多，但深圳的企業家又有幾個沒房的呢？房價越高，貸款額度就越高，做高二手房價，對整個利益鏈條除了買家都是100%有利可圖的，無非是把地理的未來價值貼現了；
- 最后是國運大勢，百年未有之大變局。但作為老百姓也沒什么能做的，只能相信，即使不相信又能如何？中國的樓市、美國的股市，美國股市的大V反彈反射了其風險偏好的大幅提升，中國樓市會輸給美國股市么？
最關心的問題：深圳房價會不會再猛漲？
我的判斷是：短期不會。這次是集中爆發，zf始料不及，畢竟催化傳導反應需要時間。兩會再次定調“房住不炒”，深圳住房政策短期內（甚至中期）都不可能放開，暴漲只是資本短暫的狂歡、賣家的一廂情愿以及中介的自救（畢竟傭金的基礎是成交價），房價的基礎最終還是建立在真需求買家和她的錢包之上。
但漲了還會跌么？難，畢竟二手房價格是業主的行為，zf管不過來，只要別太離譜就行，zf措施非常簡單粗暴，價格離譜的全從中介下架。這個階段最重要的是個“穩”字，不要大漲、也不要大跌，在范圍內隨你撲騰。但一手房的限價會繼續持續，人最需要的是希望，哪怕只有一絲。而不差錢二手業主預期上去了肯定不愿折價，資金斷裂或者想短期置換的才可能以相對低的價位出手。
