看點與思考：
什么樣是公寓？Apartment是什么意思？它與住宅有何不一樣？酒店式公寓、服務(wù)式公寓與公寓式酒店有何不一樣？
最近，上海對商辦類的公寓出手管理了，在住宅限購政策下，商辦+公寓=商住=住宅了，有機可乘！所以得管。
公寓的概念，究竟是怎么回事？它與純住宅有什么關(guān)系呢？
公寓一詞來自英文的Apartment，意思是提供多人或家庭居住的公共性居所。
狹義的公寓是指商住性質(zhì)的樓房或是有一些公共服務(wù)設(shè)施、主要用來投資或出租的小戶型樓房。
廣義來看，一些多層或高層住宅，也可歸類為公寓。不過，現(xiàn)在開發(fā)商為了營銷，都把多層“做”成“洋房”了。
高層住宅的大戶型房屋，一般會美其名曰：大平層，或平層官邸。
在郊區(qū)大片地建高層住宅的現(xiàn)象，國外很少；國外城市郊區(qū)一般是別墅和排屋的社區(qū)，在中心城區(qū)，才有些高層。
酒店式公寓，也叫酒店公寓，是提供酒店一樣服務(wù)和管理的高檔公寓。
它是一種特殊形式的酒店。酒店式公寓一般是在酒店管理機構(gòu)的統(tǒng)一運營管理下經(jīng)營。
這類公寓一般只租不售，它實際上是酒店長租客房的一個變種，是比較便宜而且可以享受住家生活的酒店客房。
它要求租期為一段時期比如三個月、半年或一年，不像一般酒店那樣一天也行。
租客一般為商務(wù)型客戶或企業(yè)客戶。酒店式公寓因不出售產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商要有一定經(jīng)濟實力，所以此類公寓較少見。
服務(wù)式公寓，一般是指有較好服務(wù)與物業(yè)管理的公寓，是以出售產(chǎn)權(quán)而盡快回籠資金為主的房地產(chǎn)短線投資項目。
它是一種特殊的公寓。目前國內(nèi)酒店公寓只在一些大城市有一些，而服務(wù)式公寓項目就更少了。
服務(wù)式公寓在美國比較多一些，美國一般公寓都帶有服務(wù)設(shè)施：室外游泳池、燒烤臺、公用洗衣房、健身房等。
此外，它的物業(yè)管理公司還會舉辦周末業(yè)主聚會，而所有這一切均包括在房租內(nèi)，不另外收費。
服務(wù)式公寓從實質(zhì)上說還是公寓，只是服務(wù)的硬件與軟件有一定要求，有別于一般住宅公寓而已。
對開發(fā)商而言，開發(fā)此種產(chǎn)品應(yīng)有明確的客戶定位及市場預(yù)測，因服務(wù)標準高，物管費亦相應(yīng)增加，銷售有難度。
酒店式公寓和服務(wù)式公寓在投資理念、產(chǎn)權(quán)歸屬、經(jīng)營環(huán)境、服務(wù)水準上是有明顯區(qū)別的。
兩者亦有一些共同特征，比如都是居住功能齊全方便、附精裝修、配備家具和家居用品。
它戶型一般面積較小，多為一室一廳或兩室一廳等。所以，也叫小戶型公寓。
旅游地產(chǎn)項目中可能會做產(chǎn)權(quán)式酒店。它是屬于一種特殊的酒店業(yè)態(tài)，它的特殊，在于將經(jīng)營權(quán)跟所有權(quán)剝離。
它多以“售后返租”形式將所有權(quán)賣給投資客，把經(jīng)營權(quán)集中，再委托酒店管理公司經(jīng)營管理，以保障投資回報。
一些特色旅游景點城市多有產(chǎn)權(quán)式酒店，而且它還有“分時度假”的經(jīng)營。
分時度假就是你投資一套產(chǎn)權(quán)酒店的客房，你每年有一定的酒店分享時間（Timeshare)，在此期間你可以來你的房間居住。
這個時間之外的所有時間都交給了酒店管理公司統(tǒng)一對外經(jīng)營，酒店經(jīng)營利潤，每年給投資人分紅。
投資人完成首付，可按揭貸款，還款額可用年度分紅的錢來沖，有時還有余，但也許要補貼，看酒店經(jīng)營情況。
這種房間產(chǎn)權(quán)清晰，物業(yè)升值時容易變現(xiàn)。所在地旅游業(yè)越發(fā)達，越有升值空間。
