為什么外地人喜歡買浦東？

很多事是一環扣一環的。新人，新錢，新城。

新城恐怕是本世紀最大的浪費！

造新城不劃算，從經濟上說，是非常低回報甚至負回報的。

在哪個時代，基礎建設都是極其昂貴的。土地需要平整，道路需要鋪設，大城市還要地鐵和高速立交。此外政府還要配套的醫院和學校，這都不是便宜的事。

當然，TG擁有可怕的建設能力，可怕的土木工程能力，但是，凡事都要講個性價費效比，在宏觀層面，經濟規律還是有效的。

也就是說，TG可以集中力量打造一座城市，但是不能打造每座城市。

新城有多么不劃算，有一個詞可以解釋清楚：土地財政。

土地財政指的是這樣一種邏輯：

1.我先圈一大塊鳥不拉屎的土地。

2.投入一定的基建，找兩個財團作為牽頭開發者。

3.土地升值，賣地

4.以賣地的錢繼續投入基建，土地繼續升值

可見，整個流程是一個“賣地-基建”的正循環。這個循環要維持下去的關鍵：新城的回報率收益必須為正數。

對于新城，政府的支出部分是七通一平，公路，地鐵，軌交，警察，消防，醫院，學校，環衛，綠化......

對于收入，主要是賣地。

在任何一個行政區，大約只有37%的土地是用于蓋房子的，其余的是湖泊，道路，綠化，港口，機場，大型廣場。 在建筑用地中，33%是住宅。

土地財政要持續下去，關鍵的“賣地-基建” 這個環節要賺錢，或者哪怕是持平，或者小幅虧錢，那也是不得了的政績了，奇跡般崛起座座金山。

可惜的是，賣地-基建這個循環是虧錢的。造新城這事在任何時候都是一件很不劃算的事情，而且虧錢虧的很厲害，搞出來地方債這種天文數字。

從來不存在土地財政，新城恐怕是本世紀最大的浪費。

請不要小看基礎設施的昂貴程度，任何一個新城城區，如鄭東新區，武漢新區這種規模，都是萬億以上的投資。想想四萬億對你是什么沖擊吧。

你必須想盡一切辦法省錢，你必須想盡一切辦法提高效率，這樣你才能贏。

世界六大都市圈，全都是建立在平坦的沖積平原出海口，彼此之間可以共享資源。一條滬寧高速，可以讓蘇錫常所有的卡車在上面奔跑，從而極大的降低了成本。

地緣政治到盡頭，仍然是生命線。

貴州云南之所以窮，你不能輕飄飄說人家笨。

如果你熟讀內部文件的話，你應該知道，有浦東奇跡這個提法。

所謂浦東奇跡，簡直就是土地財政的翻版，大家一直說，浦東從一片爛泥灘之上崛起，變成了一座座金山，每年貢獻GDP多少和稅收多少，目前賣地都夠收回成本了。

因為浦東的成功，導致了全國的學浦東熱，才搞的到處都是新城，到處都是開發區，事實上，與其說浦東耀眼的成功，不如說浦東耀眼的失敗。

因為別人不會告訴你的是，一直到約2005年，開發足足15年后，浦東都無法自我維持。陸家嘴的辦公大樓空空蕩蕩，住宅大量空置，雖然售出，幾乎沒有住人。楊高路二端馬路寬闊，可是卻沒有任何車輛。

浦東開發之初，中央投了近1500億（1900年物價）。正是有親爹不計成本的投入，才有了金茂大廈，才有了陸家嘴CBD建筑群。 這些投資，幾乎都是完全沉沒掉的。

當年勒令所有的金融企業一律遷入陸家嘴，所有兄弟省份每省要在陸家嘴有一項投資。當年政府幾乎是約談般，一家家把浦西的500強企業遷入浦東，不惜因此拖累了浦西的經濟。

所以，浦東新城能夠成功，要靠：

1.黨爸開小灶

2.浦西的犧牲

這兩點都是不可復制的，在之后若干個開發區中，再沒有成功。