最近一段時(shí)間，瀚哥被一件揪心的事情弄得心煩不已，這就是車位問(wèn)題，記得之前瀚哥在文章中曾經(jīng)說(shuō)過(guò)天價(jià)的車位已經(jīng)成為大多數(shù)上海人的沉重負(fù)擔(dān)，同樣瀚哥也不能免俗。瀚哥所在的小區(qū)前幾天剛剛進(jìn)行了車位的銷售，在這場(chǎng)車位的銷售過(guò)程中一場(chǎng)讓人心痛不已的車位經(jīng)濟(jì)學(xué)正在上演，今天我們聊得話題就是開(kāi)發(fā)商為什么總能夠把最高價(jià)的車位賣給你？
一、車位如何成為房地產(chǎn)之后的開(kāi)發(fā)商新寵？
一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是中國(guó)最賺錢的生意，多少開(kāi)發(fā)商因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目賺的盆滿缽滿，然而這個(gè)現(xiàn)象從去年的9月份開(kāi)始戛然而止，史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)襲，限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸四大政策齊齊出動(dòng)，讓各地房地產(chǎn)的價(jià)格踩下了急剎車，再加上國(guó)家對(duì)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的居住屬性定義，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商驀然回首，自己原先可以大賺其錢的房子變成了只能按照某一定限價(jià)銷售的商品，這種不平衡的心理可想而知。
但是，買的從來(lái)沒(méi)有賣的精，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然也會(huì)從其他的方面想辦法，而這個(gè)方面就是車位了，車位屬于房地產(chǎn)的附屬房產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上屬于房地產(chǎn)的補(bǔ)充品，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，市中心可開(kāi)發(fā)的土地資源在快速耗盡，于是大量的新小區(qū)就開(kāi)始向周邊地區(qū)擴(kuò)散，眾所周知，越是周邊的地區(qū)其交通也就越不方便，對(duì)于出行的要求就越高，所以私家車成為了很多人生活的必需品，而作為養(yǎng)車的重要一環(huán)，停車問(wèn)題也就顯得日益尖銳起來(lái)，購(gòu)買車位成為了大多數(shù)人生活的必須，開(kāi)發(fā)商也正是瞄準(zhǔn)了這一點(diǎn)。
根據(jù)8月31日《海峽時(shí)報(bào)》的報(bào)道，在中國(guó)一些城市,隨著開(kāi)發(fā)商祭出對(duì)付當(dāng)?shù)卣拗品績(jī)r(jià)措施的最新秘密武器,一些新建住宅小區(qū)的停車位價(jià)格正在迅速飆升，中國(guó)很多城市已對(duì)住房實(shí)施限價(jià),但并沒(méi)對(duì)停車位限價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商都在默默地將車位變成自己在房?jī)r(jià)賺錢不足的時(shí)候的一大補(bǔ)充。
二、車位經(jīng)濟(jì)學(xué)為什么吃虧的總是業(yè)主？
一般來(lái)說(shuō)，我們從經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律來(lái)看，新社區(qū)的車位需求難點(diǎn)往往是出現(xiàn)在小區(qū)建成的三年之后，前三年由于小區(qū)剛剛建成，小區(qū)的入住率還在較低水平，所以車位相對(duì)而言并不緊張。然而，三年之后，小區(qū)的住戶逐漸攀升，私家車的數(shù)量也隨之增加，車位就變成了一個(gè)稀缺資源，特別是大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，停車位都少于房源的數(shù)量，所以車位的上漲幅度往往大于房子的上漲幅度，車位難求的現(xiàn)象非常明顯。
于是，開(kāi)發(fā)商就會(huì)在小區(qū)交房不久之后開(kāi)始出售車位，從而實(shí)現(xiàn)自己的賺錢目的。但是，由于小區(qū)的車位其實(shí)的購(gòu)買人群是有限的，一般只會(huì)是小區(qū)的業(yè)主，所以一旦小區(qū)的業(yè)主實(shí)現(xiàn)了聯(lián)合抵制開(kāi)發(fā)商銷售車位或者高價(jià)銷售車位的時(shí)候，就有可能實(shí)現(xiàn)逼迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)的情況，然而這只是理論。在瀚哥所在的小區(qū)中，在得知開(kāi)發(fā)商要高價(jià)銷售車位的時(shí)候，有很多的業(yè)務(wù)也開(kāi)始在業(yè)主群中呼吁大家一起抵制，希望能夠迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)，特別是在開(kāi)發(fā)商賣車位的前一天，很多人都還在希望能夠抵制從而得到真正有利于自己的價(jià)格，然而開(kāi)發(fā)商銷售車位的當(dāng)天，售樓處門口就排起了長(zhǎng)龍，原先說(shuō)不買的人看到買的人越來(lái)越多，車位眼見(jiàn)著越來(lái)越少的時(shí)候，無(wú)數(shù)人開(kāi)始加入了排隊(duì)的行列，最終不僅沒(méi)能達(dá)成抵制，大家還被迫接受了開(kāi)發(fā)商的高價(jià)，整個(gè)活動(dòng)以一場(chǎng)鬧劇收尾，甚至還引發(fā)了不少小區(qū)鄰里之間的矛盾與沖突，為什么會(huì)這樣呢？
瀚哥仔細(xì)分析了整個(gè)事件的過(guò)程，這其實(shí)是一個(gè)典型的囚徒困境。
所謂囚徒困境是經(jīng)濟(jì)學(xué)中博弈論的經(jīng)典模型，兩個(gè)共謀犯罪的人被關(guān)入監(jiān)獄，不能互相溝通情況。如果兩個(gè)人都不揭發(fā)對(duì)方，則由于證據(jù)不確定，每個(gè)人都坐牢一年；若一人揭發(fā)，而另一人沉默，則揭發(fā)者因?yàn)榱⒐Χ⒓传@釋，沉默者因不合作而入獄十年；若互相揭發(fā)，則因證據(jù)確實(shí)，二者都判刑八年。由于囚徒無(wú)法信任對(duì)方，因此傾向于互相揭發(fā)，而不是同守沉默。
我們把這個(gè)模型放到車位銷售中來(lái)，對(duì)于所有業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果大家真的齊心協(xié)力共同抵制開(kāi)發(fā)商的高價(jià)銷售的話，那么在開(kāi)發(fā)商只能夠把車位賣給小區(qū)業(yè)主的情況下，開(kāi)發(fā)商如果進(jìn)入了長(zhǎng)期車位無(wú)法售出的境地，在很大的程度上會(huì)選擇降低銷售價(jià)格，將車位的價(jià)格降到合理的水平上去，這個(gè)時(shí)候一定是業(yè)主都能夠得利的狀態(tài)。
然而，問(wèn)題就在于由于信息的不對(duì)稱，即使有微信群作為一種信息傳遞的工具，也沒(méi)有辦法把握對(duì)方到底會(huì)不會(huì)向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買車位，但是由于車位是少于小區(qū)的戶數(shù)的，如果所有人都要去購(gòu)買車位的話，那么一定有人會(huì)買不到車位，所以大家即使在群里會(huì)說(shuō)同意抵制，表態(tài)同意的也往往是少數(shù)人，因?yàn)橐粋€(gè)微信群不發(fā)言的將會(huì)占據(jù)多數(shù)，這些沉默的大多數(shù)就會(huì)成為非常不確定的因素。由于車位的稀缺性，其實(shí)所有人在心里都是會(huì)傾向于相信對(duì)方會(huì)去購(gòu)買車位，因?yàn)闆](méi)買車位的人想要找到地方停車將會(huì)越來(lái)越困難，如果我不先下手為強(qiáng)的話，就會(huì)造成自己沒(méi)地方停車。
于是，開(kāi)發(fā)商甚至不需要做什么廣告，只要告訴業(yè)主已經(jīng)有人買了車位，車位的數(shù)量越來(lái)越少，那么其他人就會(huì)越來(lái)越焦慮，就如同熱鍋上的螞蚱一樣蜂擁地去搶購(gòu)車位，于是開(kāi)發(fā)商就這樣各個(gè)擊破，實(shí)現(xiàn)了將車位通過(guò)高價(jià)賣給業(yè)主的目的。
我們回過(guò)頭來(lái)說(shuō)，為什么之前的聯(lián)合抵制不可能成功呢？著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W爾森曾經(jīng)專門有過(guò)一個(gè)“集體行動(dòng)的邏輯”理論，根據(jù)這個(gè)理論具有相同利益的個(gè)人所形成的集體必須要有一致的訴求，為共同的利益驅(qū)動(dòng)，除非集團(tuán)中人數(shù)很少，或者有一種強(qiáng)制的手段迫使每個(gè)人向著集體的目標(biāo)努力，否則追求自我利益的個(gè)人將不會(huì)為了集體的目標(biāo)而努力。將這個(gè)理論運(yùn)用于小區(qū)的車位的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，根本無(wú)法形成團(tuán)體的最佳選擇，因?yàn)椴淮嬖谌魏蔚膹?qiáng)制手段推動(dòng)小區(qū)的所有業(yè)主為了共同的利益努力。所以，即便有人通過(guò)微信等社交工具發(fā)起了攻守同盟，也會(huì)因?yàn)楦鱾€(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不同而產(chǎn)生不一樣的利益，最終就會(huì)被開(kāi)發(fā)商所瓦解。
所以，車位經(jīng)濟(jì)學(xué)在詮釋囚徒困境的同時(shí)，也讓開(kāi)發(fā)商成為了最終獲利的那個(gè)人，其他所有人都只能忍受次優(yōu)的原則結(jié)果，承受過(guò)高的車位價(jià)格。
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