學習型平臺? 2018-05-08

如果不是這幾天的采訪親耳所聞、親眼所見，我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業模式。

房子是用來住的，不是用來炒的。

但暴利之下，資本趨之若鶩。很多城市，炒房團翻云覆雨，通過一系列手法，將房價炒高，然后迅速卷錢而走。可憐的其實當地百姓，爆炒掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個青年家庭一生的財務支出，更讓人熱衷于投機，而不是發展實業。

這種風氣帶動之下，有人說，1979年深圳特區成立，無數人失眠，想著如何去大干一場；2017年雄安新區成立，無數人又失眠了，想著怎么去炒一套房。這何嘗不是時代的悲哀。

但房子是怎么爆炒的呢？《中國證券報》記者戴小河就記錄了漳州這個活生生的例子，看了讓人觸目驚心。

記者手記：

如果不是這幾天的采訪親耳所聞、親眼所見，我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業模式。

下個月，我的采訪對象魏廣華就要離開漳州了，尋找下一個獵物。在他的“團隊”進駐福建漳州的9個月里，這里的房價高歌猛進，他帶來的2000萬現金，也只花出去了1000多萬，現在卡里一共躺了接近5000萬現金。“炒房要的是夠準夠快夠狠，無異于刀口舔血，狠賺一把就要離場，尋找下一城。”很難想象，作為樓市炒家中的新兵，魏廣華的撈金速度竟如此之快。

下面，是記者再現的三個城市的炒樓故事。在一輪輪的房價上漲中，有的人暴富了，更多人的未來被房子裹挾，艱難前行。

漳州“坐莊”風云

漳州地處閩南金三角，東臨臺灣，南接潮汕，距廈門島僅40分鐘車程。這里月月瓜果應市，四季和風拂面，是休養生息的安逸之所。香飄萬里的水仙花，也將漳州的名氣播撒到全國各地，而最近半年來，其“如雷貫耳”的方式，卻是漲幅位列全國前列的房價。

“9個月時間，均價漲2倍，個別樓盤超過3倍。”在這閩南人極為重視的清明節，泉州人魏廣華缺卻“舍不得”回家祭拜先人，他“竊”以為自己為漳州房價的巨幅飆升“做了不可推卸的貢獻”。

來到漳州前，魏廣華是一家鞋廠老板，因近些年“實體難做”，加之2016年初廈門房價節節攀升，他的幾個業余炒房的兄弟都收獲頗豐，魏廣華經過縝密考察后，決定加入這支隊伍。于是，每人拿出2000萬資金，湊了接近2億元，殺到廈門島的后花園——僑鄉漳州。

“聯手坐莊”這種在股市里操縱市場的方法，也被他們嫻熟地“嫁接”到房產領域。雖然魏廣華只是個新兵，但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產市場撈金。“我以前做實體經濟，成日操心操肺勞神苦思，反而吃力不討好，但是房地產不同，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問題，你就躺在家里賺錢了，這種四五線城市，前期政府不僅不會干預，反而非常歡迎房價上漲。”剛開辟新領域不到一年的魏廣華，講起“秘籍”已經頭頭是道。

2016年6月，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準備“大干一場”時，市區房價均價每平米約為6000—8000元，短短9個月過去，新樓盤開盤價鮮有低于每平米1.5萬元的，個別湖景、江景、學區房，甚至在2.5—2.8萬元之間。

回想起這9個月的光景，魏廣華自稱“如入無人之境”。“2016年中，廈門島內的均價已經突破4萬元，與其比鄰的漳州才六千多塊錢，當時我已聽聞漳州市區有兩片舊城拆遷，以及6個自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶，平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款，此刻拉升房價，不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需，配合一點學區房和廈漳同城化的概念，是個很適合講故事的地方。”

到漳州安營扎寨后，魏廣華他們早已事先踩好點了，首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房——冠城國際，彼時該小區均價約為1萬元。這是個典型的“學區房”二手盤，小區內“流通盤”不到50套，介于60—80平米之間，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下“流通盤”，這就相當于控制住了該盤近乎全部的流通市場。

這一“套路”屢試不爽，魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮制，陸陸續續在市區掃掉接近500套小兩居，總共花出去不到1億元。這在當時，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進駐時，剛過去三個月，而漳州的房價已被在他們的刺激下，每平米漲了近2000塊錢。

“十個人要一口氣買下這些房子不是易事，難免樹大招風。上數量級的投資，得從老家親朋好友那里借來身份證。但親朋好友畢竟有限，于是，他們就通過中介公司找農民工買身份證，之后再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客戶，對收入證明也不會認真核查。這樣做不僅悄無聲息，還能拿到貸款優惠。”魏廣華說起如此“簡單又暴利的賺錢方式，感覺有點上癮”。

吃下市區三分之一的流通盤，僅是魏廣華的第一步驟。接下來，他們找到在當地有一定規模和壟斷地位的房產中介機構合作，開始一天一天地刷新手中房產的掛牌價格。“只要我們手上的房源一起抬價，再散布房價即將大漲的消息，在售的房東也會跟風抬價，甚至撤單觀望，這樣市面上的流通盤就不會擴大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價，也可以直接刷新掛牌價。”魏廣華表示，聯合中介機構后，就開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑，為“廈漳同城化”、學區房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初，“廈門地鐵將修到漳州市區”的消息已傳遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已經深入人心，成為市民們茶余飯后的談資，也成為房價瘋漲的催化劑。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及泉州、廈門等省內土豪紛紛趕赴漳州掃樓，這個偏居福建東南一隅的四線農業城市，在市區人均收入約3000塊錢的情況下，市區房價卻以近乎“一天一價”的態勢，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發。

2017年4月初，魏廣華在漳州賓館見到記者時，滿面春風得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中，他說這輩子從未想過有如此輕松的賺錢方式，他們手上近500套房已基本都轉手，當時投出去的1.2億元，凈賺約2億元，已經開始尋找下一個城市。

“這不到一年的房價漲勢，我看在眼里，感到心酸和氣憤。在這種風氣的感染下，將來沒人愿意腳踏實地做實業。炒房團掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個青年家庭一生的財務支出。一個炒房團就能輕松卷走2億元，5個團就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來后，拱手送給他們的。”漳州當地一位官員告訴記者。

基金經理“結伙”赴貴陽

接通胡英杰的電話時，他的語氣輕快嘹亮，顯得朝氣蓬勃，每一口都是春天的味道與希望。因為，他三個月來的調研總算塵埃落定，下一個目標就是貴陽。

胡英杰，炒家，2015年“股災”之前，他是一名有十年從業經驗的基金經理。自股災“敗光”之后，他的主營業務從炒股變更為炒樓。在深圳挖得“災后重建”的第一桶金之后，他開始尋覓下一個獵物。

“相對于琢磨不透的股市，樓市風險更小，利潤更高，更易于把握。”胡英杰似乎已經打通股市和樓市的任督二脈，“最核心的是運用杠桿原理，以小博大，借助銀行貸款把投資放大。股市的杠桿太低，買多少股票，你就要投多少錢，貴陽的樣子，我現在投個30萬塊錢，可能就可以把一個100萬的房產買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了，這個時候的收益率一下就放大4倍。”

胡英杰不是一個人在戰斗，和他一起“不務正業”的小伙伴還有五個，每個人身上都有三五千萬現金。但是，他們對銀行貸款一直情有獨鐘。即使手上有足夠的資金，也不會一次性付清。首付款比例越低，杠桿效應就越大，自有資金的回報率就越高。

“炒樓和炒股差不多，找準有題材、有概念的樓盤，聯合坐莊吃下市面上的流通盤，而且要吃小戶型，這樣成本低，收益率高。”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的，他慶幸自己走入了“一片新天地”。

Wind統計數據顯示，從2015年6月15日開始，之后的181個交易日，A股市場共發生了17次千股跌停，占比接近10%。也就是說，幾乎每10個交易日股民就要經歷一次“股災”。

正當股民們對著A股走勢長吁短嘆，哀其不幸怒其不爭時，樓市已連創新高。“在此做一個簡單的假設，如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子，該房產現在市值約900萬元，收益高達690萬元。如果此人在1月4日時將用于購房的首付90萬元投資于股市，到如今能保本已算萬幸。”胡英杰表示。

那么， 胡英杰這回為什么會盯上貴陽呢？“這些年我一直在關注貴陽花果園小區，該小區被譽為中國第一神盤，是亞洲最大樓盤，占地1830萬平方米，計劃入住人口50萬人。從今年1月初開始，胡英杰在花果園租下一套房，白天他有時到市內各個中介門面串門，有時在家做功課，對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距，并試圖尋找原因。但是，晚上9點過后，胡英杰和他的伙伴們都要雷打不動地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡單，在樓底下挨家挨戶數電燈，并認真做好筆記。

經過三個月的調研，胡英杰基本摸透了，花果園的入住率已經達到80%。這個“神盤”的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標。“你知道嗎，貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。”胡英杰說，按照他過去兩年在深圳積累的經驗，兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最兇。而從縱向時間上來看，貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤，從橫向與其他省會城市的房價對比來看，貴陽與他們還差一截。

“4月中下旬住建部要公布全國70個主要城市的一季度房價走勢，貴陽肯定又墊底，這塊洼地一定會吸引游資進來。貴陽市內交通比較擁堵，也是國內比較有名的賭城，地鐵房概念肯定能火。下一步，我們的計劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區，一把吃掉所有的小戶型，這樣成本低，容易轉手，也容易抬起價格。”胡英杰說。

G縣的賣地“生意”

G縣地處“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”的江西東部，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬于靠山吃山的內陸小縣城。當地青壯年多在閩粵兩地務工，只有春節時，各地車牌會“云集”縣城，之后又冷冷清清。

2011年，江蘇“土豪”徐波來到此地經營設廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點過后就一片漆黑。這一年，縣財政收入5億元。徐波屬于當地招商引資“圈”過來的大款，到此后不久，G縣領導與其漸漸熟絡起來。2011年下半年的一天，縣領導找到徐波，跟他商議“干出一番事業”。

“縣領導跟我說，我們這里的住宅用地每畝大約70萬元，你回江蘇幫忙找幾位開發商過來，下一宗土地招拍掛的時候，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分，縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發后，縣里會配合你們把房價炒上去。”一世經商的徐波當機立斷，這是一個“雙贏”的項目，他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。

徐波回憶說，“那塊地拍賣那天，起拍價是70萬元，從早上8點開始，我們6個人坐在最后排。江西本地開發商每次兩千、三千地加價，一路拍到10點鐘，我們都快睡著了，才剛剛報到95萬元。眼看著離目標價還很遠，我們第一次舉牌，報出150萬的價碼，當時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時后，價格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點了，我們加快進度，第二次舉牌報價230萬元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。”

這塊地后來被規劃成G縣第一個人車分離地高端住宅項目，2014年開盤價是5500塊錢，在當地是“登峰造極”的高價。徐波解釋了其中的奧秘：開盤之前，就有浙江游資團隊找上門來，答應可以一次性買下三分之一房產，前提是給予內部優惠，每平米降到4200塊錢，但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。

“這是個雙贏的交易，開發一個項目所需的資金極其龐大，近些年樓市調控日趨升溫，房地產項目融資愈發困難，嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開發商自己解決資金難題，所以財務成本相當沉重，項目開發完成后，如果銷售過慢導致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會形成財務危機，更嚴重就是破產。”徐波告訴記者，這時候有游資炒房團找上門，就當是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當地中介及游資配合，捂盤惜售，統一提價，一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當地知名小學的工作，設個分校，那就是暴利的“學區房”項目。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價后，G縣又如法炮制出了兩個“地王”。這三塊地拍出去后，G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元。

“2016年我們的財政收入是13億元，其中預算內收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金。”G縣財政局負責人4月1日告訴記者，由于實體經濟不景氣，當地的工業園基本處于停業狀態，鮮有企業開機生產，財政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。

土地財政不僅解了G縣的財政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補償款，他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城，現在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當地多位企業老板告訴記者，“如今新開的酒店，房間基本都配了一臺麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實在痛心。”

最后

都說勞動最光榮，但是辛辛苦苦的勞動，在賺錢這方面，遠不如炒房來的快。

20世紀的美國，有個叫查爾斯·龐茲的人，忽悠大家向一個事實上子虛烏有的企業投資，許諾40%的利潤回報。

一個世紀前的美國，這個虛構的暴富神話，卻在中國實現了。10年間，北京上海房價上漲近400%。

當一個人辛辛苦苦攢一輩子的錢，卻還不如別人轉手賣幾套房時，誰不會被這樣的高利所誘惑？

房價的暴漲，刺激了我們的無限欲望，導致整個社會的資金的脫失向虛；而比資金的脫實向虛更可怕的，是人心的脫實向虛。

曾幾何時，冰島認為只要大力發展金融業，即使不搞實體，也能讓國家富的流油，人人都感覺自己的生活站在了全世界的頂尖，但是2008年后，大潮來襲、一夜夢碎，冰島全國破產，把國家賣了都償還不了自己欠下的債務。

那么現在的我們，又將何去何從呢？

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聚焦雄安

2018年5月16-19日

中國雄安投資峰會? ? ?

峰會背景：

中國中央、國務院宣布在河北省保定市所轄雄縣、容城、安新3縣設立國家級雄安新區，并稱這是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之后又一具有全國意義的新區。

自京津冀協同發展被上升至國家戰略以來，關于三地今后的發展及協作模式曾引發多番猜想，而此次雄安新區成立被視為北京疏解非首都功能并帶動區域發展的重大舉措。對于雄安新區“橫空出世”，多位規劃學家表示始料未及，各種爭議也紛至沓來。

雄安新區真能承擔起重任嗎? 新區設立的背后又蘊藏著怎樣的深意?

【峰會主題】中國雄安投資峰會

【峰會時間】2018年5月16-19日（3天會議1天考察）

【報名地點】中國.雄安

【主辦單位】雄安投資集團，雄安發展促進會，北京華城小鎮，小鎮產業聯盟，

【報名電話】185-1001-7894 楊老師

主講內容：（詳情請見下面議程安排）

未來雄安新區的投資方向將會集中在科技創新產業、綠色環保產業、基建教育、基金、孵化器、鄉村振興、特色小鎮、田園綜合體等幾大主題。2018年5月16號-19號誠邀政界精英、經濟學翹楚、知名高校專家等，將圍繞新經濟新模式、房地產新變革、特色小鎮落地實操、京津冀一體化、供給側改革等重要議題來全面解讀新區、新政、新產業、新變革、新機遇、新城鎮，中國硅谷、科技創新、綠色環保、基建教育、同創基金、雄安孵化器、鄉村振興、:特色小鎮、田園綜合體，等九大方面為參會企業詳細講解

議程安排：

投資峰會項目考察

考察項目一：中國匠人谷文創小鎮，是依托大激店古村落，以創新、創業、創舉的思想，對保定乃至整個北方日漸凋零的傳統手工業，進行文化創意產業方向轉型，并以整合梳理、聚集發展的姿態，最終打造一處雄安周邊集傳統手工業、北方文創產業、文化旅游業、鄉村文旅等于一體，兼具文化休閑、養生度假功能的，宜居宜游宜業的文創產業特色小鎮。

考察項目二：雄安市民服務中心項目是在去年11月22日，由中國建筑旗下中建三局、中海地產、中建設計、中建基金組成的聯合體中標的，被外界稱為“雄安第一標”。據介紹，中建聯合體負責項目的投資—建設—運營全鏈條業務，打破了“投資人不管建設、建設者不去使用”的傳統模式，這使得建設方必須站在建筑的全生命周期去統籌考慮，全面提升項目品質。? ?

考察項目三：中國中小企業協會雄安服務中心是由廣大中小企業和支持中小企業發展的大企業以及知名專家學者自愿組成的非營利性社會團體。以全心全意為會員及廣大中小企業服務為宗旨，努力發揮政府與企業之間的橋梁作用，向國務院建言獻策，為中小企業健康發展營造良好的社會環境。支持會員企業不斷提高技術創新能力和企業管理水平，走專精特新發展之路。

　　中國中小企業協會雄安服務中心在發改委、工信部、民政部及社會各界的支持下，走市場化運作、企業化管理之路，從為會員企業在融資、人才培養等方面提供個性化服務，逐步走上社會化、平臺化的服務模式，協會的公信力、社會影響力逐步擴大，服務功能不斷增強。

聚焦雄安—峰會現場

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