買酒莊可以貸款嗎？
貸款比例是多少？
酒莊的盈利是否可以用來申請貸款？
——相信大多數(shù)有意向購買酒莊的投資人或多或少的都希望可以用貸款，誰不是呢？投資人們或許從中介那里聽到了各種各樣的承諾，但是做貸款的時候依然遭遇重重困難。
這篇文章，回答：為什么你貸款那么難。
在很多投資人眼中，購買一個酒莊跟購買市區(qū)的一幢別墅，一間公寓，并沒有什么區(qū)別。同樣是一塊土地，上面有一個或者多個建筑，不同之處只是面積大小而已。他們買別墅或公寓做貸款的時候，請估價師做一個估價，再向銀行提交一份收入證明，貸款就水到渠成地批下來了。因此，他們認為貸款買酒莊想必也是差不多的，更何況還有酒莊經(jīng)營的收入，貸款應該更容易吧？
事實上，這樣的理解很可能是片面的：
有的小酒莊，或者小葡萄園，是莊主在退休，或者選擇田園生活后，出于愛好而建立的。酒莊就是家，而酒莊的土地注冊用途也可能是民用。產(chǎn)量、游客等等可能都不是這家人的主要考慮。還有一些有小規(guī)模生產(chǎn)和經(jīng)營的酒莊，雖然土地注冊使用方式為商業(yè)性質(zhì)，但是其商業(yè)幾乎可以忽略。這樣酒莊的與一個住宅沒有什么本質(zhì)區(qū)別，在酒莊沒有明顯溢價的時候，其貸款也確實可能和一般的住宅貸款差不多。
大家可以參考一下博士點評過的Wagga Wagga Winery，這個酒莊就屬于這種類型。
然而，精品酒莊中更多的類型是自成體系的小商業(yè)，其土地注冊用途往往是商業(yè)或農(nóng)業(yè)，又或者是混合用地。購買這類酒莊的貸款需要的是商業(yè)貸款，與住房貸款相比一般有：利息更高，預付款更多，貸款時間更短等特點。因此用住房政策來套自然是不適用的。商業(yè)貸款本身并不是貸款買酒莊的難點。難點在于：大多數(shù)投資人對于酒莊這種商業(yè)的不熟悉，在申請貸款時忽略了很多重要的因素——比如說酒莊的商業(yè)議價。
這篇文章就來重點地聊一下，酒莊商業(yè)貸款的正確打開方式。
貸款機構(gòu)到底看重什么？
事實上，在銀行等貸款機構(gòu)看來，無論你想貸款買個別墅還是買個酒莊，其性質(zhì)都是抵押貸款，因此流程也是差不多的。不過一般商業(yè)貸款和住房貸款是由不同的部門負責的。總體來說，貸款機構(gòu)在審核抵押貸款申請的時候考慮的主要因素有如下幾個：
購買人的還款能力；購買人的預付款和可抵押資產(chǎn)；要購買商業(yè)的類型和位置；要購買的商業(yè)物業(yè)的出租條款。
下面博士將分別介紹這4大因素是怎樣影響你申請貸款購買酒莊的。
1. 購買人的還款能力
澳洲銀行等放貸機構(gòu)主要考慮影響還款能力的因素包括：
收入：
澳洲境內(nèi)的繳稅工資收入；
澳洲境內(nèi)的生意繳稅收入；
澳洲境內(nèi)投資物業(yè)的租金收入；
即將購買的酒莊的租金收入；
其他形式的澳洲境內(nèi)繳稅收入
支出：
你和你的家庭在澳洲的生活開銷；
你的信用卡額度（折算為開銷）；
你的任何貸款（車貸、房貸等）；
你的任何其他開銷
相信有能力投資酒莊的投資人，不會因為買了酒莊而減少自己的開支，降低生活的品質(zhì)。因此這里主要影響還款能力的就是繳稅收入的多少。需要注意的是，放貸機構(gòu)通常不考慮以下類型的收入：
任何形式的澳洲境外收入；
酒莊收購前的經(jīng)營收入；
沒有完稅記錄的任何澳洲收入；
根據(jù)你提交的收入和支出材料，貸款中介或者貸款機構(gòu)，通過他們預設(shè)的貸款計算器來計算你的還款能力——從而決定你的貸款上限。不管你買什么，你最多可以借這么多。
值得注意的是：很多貸款機構(gòu)聲稱可以為海外投資者申請到商業(yè)貸款。考慮到現(xiàn)在澳洲各大銀行對于海外收入諱莫如深的情況，博士建議：海外投資人可以嘗試申請澳洲本地貸款，但不應依賴這些貸款來完成收購。能貸出來最好，貸不出來也有全資成交的準備。
2. 預付款和抵押資產(chǎn)
預付款一般包括“合同押金”（Deposit）和“成交時自己付的余款”。合同押金根據(jù)賣家的要求從5%-30%不等，但是最常見的是總價格的10%，通常需要在交換合同的時候支付。
余款則一般需要在交換合同后60天內(nèi)支付以完成收購（NSW是42天）。預付款與成交時間都是可以和賣家溝通的——博士會在以后的專欄專門聊這個話題。
總價 = 預付款 + 需要的貸款
毫無疑問，預付款越多，需要的貸款就越少。如果需要的貸款超過了你的貸款上限，你應該考慮提高預付款的比例，當然，你也可以提供更多的收入證明。
特別需要注意的是，即使你的貸款上限大于等于需要的貸款，貸款機構(gòu)還需要考慮你提供的抵押資產(chǎn)的價值。
假設(shè)你的貸款上限不是問題，
用民用住房抵押，通常可以貸款到住宅估價的80%，甚至到95%；
用酒莊抵押，通常可以貸款到酒莊價值的50%-70%。
不過，貸款機構(gòu)考慮的酒莊價值≠酒莊價格！
酒莊價格 = 土地和物業(yè)價值 + 商業(yè)議價
銀行考慮的可以用于抵押貸款的酒莊價值，有且僅有，土地和物業(yè)的價值。
商業(yè)議價，通常是由賣家基于其經(jīng)營收入來定價的部分。這一部分議價，往往包含諸多不確定因素，是買家最不容易判斷價值的部分。也是貸款機構(gòu)不予考慮的部分。
如果你沒有意識到酒莊的價格里面有商業(yè)議價的成分，賣家也不會主動告訴你，而銀行只會在估價之后告訴你說：對不起，你的估價不夠。
由于你支付的酒莊價格，幾乎不可避免地，包含了商業(yè)議價，而銀行又不會為這一部分議價提供抵押貸款，因此你的預付款里面必須要把這一部分議價包含進去，以避免錯誤估計貸款數(shù)量造成不必要的麻煩，甚至損失。為了更清楚地說明這個問題的重要性，博士舉一個簡單的例子如下，
假設(shè)你打算收購的酒莊報價$1000萬澳幣，經(jīng)過估價分析，其土地和建筑的估值為$600萬，那么其價格構(gòu)成為，
$600萬土地&建筑+$400萬商業(yè)議價
如果你的還款能力很好，銀行按照70%的商業(yè)貸款上限貸款給你$420萬。那么，你還需要支付58%的預付款——而不是你預計的30%。這里面的缺口高達$120萬澳幣。
不幸的是，很多酒莊投資人都陷入了這樣的誤區(qū)：他們看中了一個酒莊，急急忙忙的簽下了合同，然后期待用銀行貸款來提供60%-70%的合同款，成交前夕卻痛苦的發(fā)現(xiàn)還有上百萬的資金缺口。最后不得不臨時想辦法解決，造成了不必要的經(jīng)濟損失。
3. 要購買的商業(yè)的類型和位置
銀行等貸款機構(gòu)對于申請商業(yè)貸款的商業(yè)做在的行業(yè)與位置都有很多的考量，卻往往不會告訴申請人。如果貸款機構(gòu)有任何顧慮，小則壓低你的貸款比例，或者壓低估價；大則直接拒絕掉你的申請，不給理由。
每家貸款機構(gòu)都有些行業(yè)不想碰，而有些行業(yè)是所有機構(gòu)都不想碰；
有些行業(yè)正在經(jīng)歷低谷或者轉(zhuǎn)型，貸款機構(gòu)也不愿意冒險；
有些貸款機構(gòu)不考慮某些區(qū)域的某些行業(yè)；
貸款機構(gòu)會將某些區(qū)域劃入借貸黑名單；
貸款機構(gòu)不喜歡有特殊地契的物業(yè)（如歷史遺跡等）；
貸款機構(gòu)不喜歡高自然風險的區(qū)域；
其他任何貸款機構(gòu)任性不喜歡的...
總之，這是個不能一概而論的因素，請專業(yè)的貸款中介幫你把關(guān)是個不錯降低風險的辦法——因為他們能接觸大量的貸款機構(gòu)，告訴你一些貸款機構(gòu)不會告訴你的事情。
4. 要購買的商業(yè)物業(yè)的出租條款
租金在前面說收入材料的時候已經(jīng)提過了。之所以要單獨拿出來說是有原因的——很多投資人錯誤的依賴酒莊的收入作為還款能力證明，而租金幾乎是唯一被貸款機構(gòu)認可的酒莊收入。租金收入包括但不限于，
將葡萄園全部或部分租給其他酒廠——通常這類租金會由部分成品酒支付，因此可能沒有現(xiàn)金收入；
將品酒室出租給其他品牌——這通常意味著現(xiàn)金收入，以及不去經(jīng)營自己的品牌；
將餐廳（如果有）出租出去——這通常意味著現(xiàn)金收入，即使不是你的品牌卻很可能依然與你的酒莊品牌綁定在一起；
將酒店（如果有）出租出去——這通常意味著現(xiàn)金收入，即使不是你的品牌卻很可能依然與你的酒莊品牌綁定在一起；
其他可能的長期出租形式。
這些租賃合約提供的穩(wěn)定收入，都是銀行認可的收入來源，可以被用來計算你的還款能力，并提高銀行認可的你的貸款上限。在這里，博士再強調(diào)一下，重要的事情說三遍：
收購前的經(jīng)營收入不能用來做收入證明！
收購前的經(jīng)營收入不能用來做收入證明！
收購前的經(jīng)營收入不能用來做收入證明！
非租金的經(jīng)營收入決定了賣家的商業(yè)議價。對該數(shù)據(jù)的錯誤判斷會直接影響還款能力計算，以及對該酒莊商業(yè)價值的判斷。因此是一個非常重要的不容忽視的問題。
5. 其他可能影響貸款的因素
貸款人的信用不良盈利模式單一貸款人不提供個人擔保貸款人缺乏相關(guān)經(jīng)營經(jīng)驗管理團隊缺乏相關(guān)經(jīng)驗整體或者行業(yè)金融風險其他貸款機構(gòu)的放貸偏好
雖然申請的是抵押貸款，但是銀行等貸款機構(gòu)也希望投資的是一個好生意，而不希望借款人經(jīng)營不力導致收回貸款困難增加。因此如果上述某個條件觸動了貸款機構(gòu)的某個敏感神經(jīng)，你的貸款難度也會增加。
有針對性的準備，比如準備一份詳盡商業(yè)計劃書，提供盡可能詳盡可靠的收入證明，請一位有豐富經(jīng)驗可靠的貸款經(jīng)紀人等，都可以更好的控制這些風險。
本期結(jié)語
"It's not really you and me buying the property, it's the bank"
當你申請貸款的時候，無論是住房貸款還是商業(yè)貸款，請記住上面揭示貸款本質(zhì)的話，你就會明白為什么你的貸款申請不順利了，
你以為是你在買酒莊——卻沒意識到是銀行在買
你以為你的收入很高——卻沒意識到銀行可能不認可
你以為你簽的買價銀行就要接受——卻沒想到銀行只認可他們認可價值
順便回答一下開篇的3個問題：
買酒莊可以貸款——海外收入申請人慎重
貸多少——還款能力，抵押物價值商業(yè)議價是關(guān)鍵
酒莊的收入——除租金外不可以用來申請貸款
關(guān)于購買酒莊的抵押貸款，博士的靠譜建議如下，
1. 關(guān)于收入
工資也好，生意也罷，又或者租金還是其他什么的，只要是繳稅收入就是好收入，多多益善；
非繳稅收入可以考慮用來提高預付款比例；
2. 關(guān)于抵押物
用住宅抵押是優(yōu)選——利息更低，貸款時間更長，貸款比例更高；
用酒莊來抵押需要注意可以用來抵押這一部分的真實價值——注意剔除生意的那一部分溢價。
原文鏈接?易博士：為什么你貸款這么難|專欄·酒莊
