作為一名合格的投資人，不僅要在投資上做價值的投資者，更要在人生上做價值投資。
首先是掌握“投資思維”，知道這個世界上沒有什么金融創新，那只是換了個名頭，財富不會憑空出現。金融工具也是工具，與農民的農具，工人的扳手沒有本質區別，最大的作用是跨地區、跨時間的大規模資金集聚，同時提高效率，降低成本與風險。
金融并不像普通人想象那樣神秘，更不是富人的專利，普通人反而更需要通過使用金融工具，加快資金集聚，解決資金對投資的約束。經濟學上叫解決“稀缺性”，俗稱借錢。
下面就給大家分享下如何搞錢
首先給大家說下還款方式：
（1）先息后本：是指貸款下款之后，先支付利息，然后按還款約定支付本金的還款方式。
（2）等額本息：指在還款期內，每月償還同等數額的貸款金額（包括本金和利息）.
（3）等額本金：是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。
等額本息和等本等息看起來一樣，每個月還同樣的金額，但是有實際區別，等額本息是前一個月本金還完之后，下個月就不計算利息了，我們的房貸就是標準等額本息，看到的利率也是真實利率。
等本等息，是提前把所有利息都算出來，然后平攤到每個月，不會隨著本金減少，利息降低，這樣我們的資金利用率是低于等額本息的，用內部收益率換算真實利率，換算后大概是我們看到的利率*2，很多信用卡分期就是這種還款方式。
一.搞錢的幾種方式。
勞動收入,親友借貸,信用卡,信用貸,抵押貸
1.勞動收入:勞動收入這個當然是八仙過海，各顯神通了。
2.親友借貸:親友借貸看似是一件很簡單的事情，其實很考驗個人的社交能力，需要花很多時間在“務虛”上面，構建在社會關系網中的位置，結識更多的人，小心翼翼維護自己完美的聲譽。才能獲得相應的回報。
3.信用卡:信用卡上一期已經講過，是待富青年的武器庫，是所有人都能擁有的第一筆百萬資金，同時也會長時間耗費大量時間精力，但是如果開始，請堅持。
信用貸和抵押貸是我們這一期主講的內容，下面會細細展開。
擅負債者恒富
負債，是放大資產持有量的手段，也叫杠桿，能大大加快財富積累的速度。
所以大家千萬不要以為只有勞動收入才是你的錢，能借來的錢，他也是你的，只要合理使用，就能創造更多的財富。
二.信用貸
所謂信用貸指的是無需房產等抵押物，無需第三方擔保，銀行僅憑你的工作單位屬性、社保年限、個稅、公積金系數和負債率等指標給你發放的貸款。
信用貸跟信用卡類似，越是好單位，公積金系數越高，社保年限越長，那么你在銀行的綜合評分就越高，能批下來的額度也就越高。信用貸單筆額度一般最大為20萬，普通人經過合理的包裝，可以同時批下來34筆，也就是6080萬的總額度，優質單位如騰訊和華為，可以輕松批下來100~200萬。
信用貸的利率還是比較低的，年化利率一般為410%，銀行根據個人綜合評分來劃分，評分越高利率越低。還款方式一般為13年的等額本息和1年左右的先息后本。
（如中國銀行中銀E貸，年華4.32%起，最長12期，可先息后本；江蘇銀行隨E貸，可先息后本12期，年華5.21%起等等）
信用卡跟信用貸各有優劣勢，信用卡空檔接龍操作起來比較耗費精力，但是可以永久輸出一筆固定使用額度。信用貸的優勢是操作簡單，單筆額度和總額度都比較高，但是需要注意預備好還款的現金流。
所以，對于手里沒有資產，家里沒有底子，僅靠工資攢錢的普通人來說，通過好好經營自己，可以申請下來80萬左右的信用卡和80萬左右的信用貸，加起來就是160萬。如果是優質單位的話，信用卡加信用貸可以輕松搞下200多萬。這就是使用金融工具的魅力。
當然信用貸也和信用卡類似，辦理時有一定技巧。
信用卡講究的時辦理卡順序，循循漸進，達到一定目標；
而信用貸技巧是并發，快準狠，前面蓄積，需要使用時一次搞定，根據利息，還款方式，年限，對查詢次數的要求，做一個合理的排列，才能達到所需目標。
當然這需要一線人員根據經驗和銀行工作人員的溝通進行實時調整，因為金融政策變化太快，今天的方法不一定適用明天。
下面就給大家講講各種類型的信用貸，及產品介紹：
1）.公積金貸
公積金貸是繳納一年左右的公積金就可申請，目前信用貸里面，公積金貸是利息和還款方式比較優質的信貸之一，每個月公司和個人共繳納3000以上，基本可以申請到單筆封頂20萬的金額。
像中國銀行和中信銀行的公積金貸款是比較好用的，先息后本一年期，利率年華4出頭的 。
2）.保單貸
有兩年交三次以上大保險公司保險的同學，可以申請保單貸，包括平安、友邦、新華、泰康、太平洋、中國人壽、太平、 陽光等公司。
保單貸可以申請的貸款額度是年繳納成本的 20 倍，1萬的保單可以申請單筆20 萬的額度，利率是 8-12%，還款方式是等額本息，授信三到五年。
3）.裝修貸
裝修貸是已有房產，需要裝修，可以向銀行申請裝修貸。
以深圳為例，建行裝修貸要求真實裝修，按 5000 元/一平的標準去申請額度，最 高 50 萬，利率最低 2.8 厘，等額本息還款。會根據進度拍照進行放款。 還有中行和農行的裝修貸，利率都在3厘左右，等額本息還款。
4）.業主貸
業主貸是已有房產客戶，按揭滿一定年限，可以向部分銀行申請一筆信貸。
以深圳為例：
華潤銀行業主貸：深圳房產按揭 3 個月以上可以申請華潤銀行的業主貸，需要連續半年以上單位 社保才能申請，一般不能超過 40 萬的額度。要求名下公司在廣東省內，公司注 冊時間滿一年以上，或者房產價值大于 350 萬可以直接申請。利率6-6.8厘，5年期，等額本息。
平安銀行月供貸：深戶名下有深圳房產按揭滿半年，可以申請平安銀行的月供貸，額度是月供金 額的 20 倍，最高可以申請 50 萬，利率是 8.5 厘，還款方式是等額本息，授信三年。
5）.企業稅貸
企業稅貸是指銀行針對正常納稅、信用狀況良好的企業推出的一種貸款產品。一般需要正常繳納一定金額兩年以上，可以申請辦理，是信用貸里面非常優質的產品，如有同學企業正常繳納稅款，可以重點考慮。
產品介紹：
農業銀行：最高額度300 年利率4.2% 先息后本 一年期 建設銀行：最高額度100（有些地區300）年利率4.2% 先息后本 一年期 工商銀行：最高額度300（加擔保500）年利率 4.3% 加擔保3.8%
6）.消費金融
消費金融是金融機構對已有房產客戶，按揭滿一定年限，可以像金融機構申請一筆信用貸款，一般50萬左右，等額本息還款，利息在1分到1.5分之間。優勢是放款快，對征信要求不高。
產品介紹：
房產貸：要求深圳房產按揭一個月以上，可貸金額為房產評估價的 12-16%，最 高 50 萬。 月供貸：要求深圳房產按揭半年以上，可貸月供金額的 30 倍，最高 50 萬。
大數消費金融房產貸、月供貸的利率是 9.8 厘-1.18 分，還款方式等額本息，授 信三年。
友金所： 深圳房產按揭半年以上：個人最高申請 50 萬的額度，名下有注冊公司最高申請100萬。 深圳房產按揭半年以內：個人貸最高 30 萬的額度，名下有注冊公司最高申請50萬。
7）.網貸
網貸相信大家都聽過，像支付寶的借唄，微信的微粒貸，蘇寧任性貸，百度有錢花，都屬于網貸范疇，額度幾百到幾萬不等，建議大家不要使用網貸，對銀行的各種產品都會有影響。
總節：
根據上面介紹的幾種信用貸產品，可以看出，比較優質的就是公積金貸和企業稅貸，而離普通人最近的也只有公積金貸了，大家可以想辦法在這上面做文章，來提升自己的資質，獲得優質的信用貸款。
二.抵押貸
前面我們介紹的跟親朋好友借錢，信用卡和信用貸可以歸類為不需要抵押物的信用類籌錢方式，僅僅憑借大家對你的信任就把錢借給了你。信用類貸款因為沒有抵押物，所以額度終歸不會太高，畢竟借多了，銀行的風險也很大。這種借錢模式只適合于初期沒有資金和資產的朋友。
如果大家之前買過房，而且房子漲了不少，那么就可以啟動抵押貸模式。這種借錢模式由于有抵押物，銀行會比較放心，所以額度可以很高。銀行會根據房產的市值進行評估，一般可以貸出房子市場價格的七成左右，最高額度可以達到幾千萬。
抵押貸分為個人消費抵押貸和個人經營抵押貸，常見的抵押貸都是用房產作為抵押物，此類貸款產品的金額大，利息較低（一般年化4%-6%之間），還款方式靈活（等額本息、先息后本等），貸款期限可長可短（3-20年）。
我們在之前信用卡課程里有講到資金成本分層的概念，不同的借款方式，成本大不一樣。而抵押貸是一種非常優質的貸款，其利率比普通人的福利貸款房貸還要低。
資金分層： （上一期分享信用卡的時候也有講過） （1）0~2%的資金成本，主要為自有資金和活期存款 （2）3~4%的資金成本，主要為定期理財和親友借貸 （3）4~5%的資金成本，主要為房貸和信用卡 （4）5~8%的資金成本，主要為信用貸和抵押貸 （5）8~12%的資金成本，主要為保單貸 （6）12~16%的資金成本，信用卡分期 （7）16~24%的資金成本，墊資，資金過橋 （8）24%以上的資金成本，民間借貸，高利貸
按揭房貸利率普遍在4.9%~5.8%，而抵押貸則最低可以做到3.7%。如果有實際經營的話，利率最低可以做到3.3%。同樣是貸款500萬。五年最少可以節約利息30萬。
前面介紹了抵押貸分為個人消費抵押貸和個人經營抵押貸，下面給大家介紹下這兩種抵押貸的優劣勢和對比。
消費貸：針對群體為上班族，本筆貸款用于消費，可以裝修，買家電等等。因政策原因，大部分銀行消費貸上線為200萬，部分銀行可接受夫妻雙方最高300萬申請金額。
經營貸：針對群體為企業主，本筆貸款用途只能是公司經營，根據各個銀行的政策不一樣，貸款上限1000萬-3000萬等。
抵押消費貸由于利率相對較高，且額度低，一般不建議大家做，除非因為本人的工作性質如公務員或者事業單位，不能買公司，只能采取這種折中的方式。
大家可以對比下目前工商銀行的經營貸和消費貸，可以看出不管是額度，利息，還款方式經營貸都會優于消費貸。
所以如果大家名下有房，不建議走消費貸，如果因為職業原因則可以考慮消費貸，對于公職人員除了消費貸之外，另外一個解決方案則是借抵不一，借款人和抵押人可以不是同一個人，用自己的親屬來買公司，做借款人。
因為抵押貸是一個系統的工程，前期準備工作做的越充足，我們的選擇性就越大，能辦理的產品就越優質。
我們需要提前一年開始做準備工作，不要到臨近買房了，或者需要用錢的時候在臨時抱佛腳，這樣會讓我們陷入被動。
準備事項：
公司： 1.提前一年注冊；或者轉讓注冊滿一年以上的公司，持股滿三個月以上。 2.持股比例:一般至少要求10%以上，最好是30%以上。 3.經營范圍：科技公司、貿易公司、電子公司等。選擇科技類或貿易類公司比較好，因為科技公司是國家重點支持的領域，貿易公司是萬金油。 4.經營情況：當然如果能自己經營起來最好，這樣貸款會更好做，如果沒辦法經營，那就需要找專業的人士幫你維護好這家公司，要是出現地址異常、無申報稅務等經營異常的情況，否則貸款就白折騰或時間拖的非常久。
流水： 流水能最直觀的體現一個人的還款能力，而還款能力是銀行非常看重的一點。
像做房貸按揭，流水至少需要月供的2倍以上。如果是做經營貸，有銀行要求流水是本筆貸款+其他負債月供的2倍以上，也有要求是年流水需要貸款額的2倍以上。視銀行不同，要求也不一樣。
做流水也是一個比較繁瑣的事情，時間也比較長，但是，大家一定要堅持，將來一定能用的上。
有的客戶可能會問，身邊有朋友，什么都沒準備，也照樣把貸款做下來了，干嘛還費這么多精力去做這些事情，不是多此一舉嗎?
首先這些工作不是多此一舉，大家要清楚的是，我們做這些準備工作，是為了增加我們的選擇。
比如，我不做這些工作，只有一兩家銀行我能辦理，但是做了，可能有十家八家銀行都符合要求，這樣就是我們去挑產品，選擇利息更低，還款方式更好，而不是找到底哪家我才能做下來。
加上銀行政策變化非常快，打鐵還需自身硬，只有我們自身符合條件了，才能應對各種變化，而不是把希望寄于臨時包裝。
深圳建設銀行抵押經營貸的要求：
建行云貸： 貸款額度：1000萬，單套房產最高2000萬。 貸款期限：3年、年化4.25%。 還款方式：先息后本，隨借隨還。 年齡準入：借款人18-60，抵押人年18-65歲.
戶籍要求：中國大陸人士，港澳人士需做律師樓的婚姻見證（外籍人士不可）。 抵押成數：住宅評估價7成和指導價9成取低值。 公司：注冊成立時間必須滿1年、借款人需占股為不得低于10%的股東，借款人必須持股滿三個月以上。 房產：房產過戶需滿八個月，住宅＜35年樓齡。 流水：提供公司或者借款人近半年的銀行流水。 征信：近半年貸款審批查詢不超6次。
大家可以看下，這個就是做經營貸的基本進件要求，不同銀行產品要求會有一定區別。適合不同人群。
資金的替代效應：
既然資金的成本是分層的，有高有低，那么我們就需要了解一個重要的概念：那就是資金的替代效應
所謂資金的替代效應就是說在買房的過程中我們要不停的用低成本的資金來替換掉高成本的資金。
舉例來說：
作為投資客，我們長期蹲伏在市場一線，一旦有低于市場價的筍盤，如業主缺錢急賣或者有不良資產，房子即將被查封，這時候就需要通過全款來買房，否則搶不到房子。
但是一下子拿出幾百萬的全款是非常困難的，而筍盤的價格又非常誘人，所以只能通過跟房圈的朋友短期拆借這筆資金，拆借利率一般為萬8至萬10一天，這種拆借的錢比較貴，只能短期使用。等到房子買下來之后，再用低成本的DY資金逐漸替代這種高成本的短期拆借資金。
大家可以看下這張圖，對比非常直觀：
適合群體：房子已經有所增值，通過貸款優化，一方面可以把增值部分貸出來繼續買入核心城市核心地段的優質資產，另外一方面可以減少利息支出。
有房產的學員可以考慮優化現有的負債，尤其今年，部分銀行經營貸已經降息，像工行的抵押經營貸現在年化才3.7%，比首套按揭低一個多點，之前做貸款的同學可以考慮置換下，500萬一年可以節省8萬多利息，還是很劃算的。
廣州深圳如有需要的同學可以聯系班主任對接我們，為您出最優質方案辦理置換。
四.如何合理使用信貸
信貸，按照監管要求，是不得用于再投資，比如炒股、理財、買基金、投資入股、買房都是不行的。
想要不被銀行抽貸，最安全的做法就是截斷，即把錢取現出來，分幾個人幾張不同的卡分別存進去。
當然即使這樣截斷操作，你名下幾筆信用貸取出來，你再去按揭購房，大概率按揭也通過不了，會有首付貸嫌疑，那么怎么解決這個問題呢。
多核，1+1＞2
即最少再找一個人，和你一起做這件事，你找他借信用貸的錢，房子買在你名下，等有房子后，你在借出更多的錢給他，也可以在他名下買套房。
關于核的數量，當然是韓信點兵，多多益善了。
五、信用卡、信用貸和抵押貸的申請順序和對比
從負債最大化的角度：
1.先辦信用卡，信用卡授信到了極限之后再辦抵押貸，抵押貸辦完后，再辦信貸。（辦信用卡只要控制好查詢次數對按揭和其他貸款都不會有影響，并且額度理論上是永續的，所以信用卡可以放在第一位）
2.如果是需要信貸來湊集房款，那么就是先信用卡，再信用貸，但是切記這時候抵押貸就不要放在你名下，因為信貸到期可能會出現續不了的情況，還有可能因為負債過高導致抵押貸被砍額度。
這個表格是信用卡，信用貸，抵押貸各項對比，大家可以參考下。
六.總結
這兩期課程給大家分享了信用卡，信用貸，抵押貸，除了各種方法和技巧以外，最核心的就是多核這個概念了。
所謂雙拳難敵四手，拿信用卡舉例，一個人申請到100萬額度可能還有點困難，但是兩個人各申請50萬是很容易的，并且多核這件事是沒辦法假手于人的。
將所有的資源整合，將所有的潛力挖掘到極致。從此待富青年走向有為青年。
