在市場競爭環(huán)境中，商品售價(jià)由成本價(jià)與市場競爭共同決定，如行業(yè)相對(duì)成熟，市場競爭處在一個(gè)相對(duì)平衡的狀態(tài)，也即商品售價(jià)與成本價(jià)呈現(xiàn)高度相關(guān)線性關(guān)系（y=ax+b）。
房地產(chǎn)行業(yè)從1978年開始萌芽到現(xiàn)在整整40個(gè)年頭，早已邁入成熟行業(yè)之列，在建造成本、營銷成本、公司溢價(jià)相對(duì)固定的情況下，房子的單位售價(jià)與地塊的價(jià)格呈現(xiàn)高度相關(guān)的線性關(guān)系。眾所周知，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地的價(jià)格是由政府公開招投標(biāo)拍賣決定，即房企在拿地之前，就會(huì)對(duì)拍賣土地所在區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)的市調(diào)，預(yù)估房子建成后可售賣的成本，從而倒推土地拍賣可承受的價(jià)位。
樓盤總銷售額＝土地費(fèi)用＋建安工程費(fèi)＋稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用＋凈利潤＋管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)＋公共配套設(shè)施費(fèi)＋所得稅＋銷售費(fèi)用＋前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；如下圖為房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤圖。
房價(jià)由10多種費(fèi)用累加而成，其中土地費(fèi)用部分做為最基本的構(gòu)成因素占了大頭，占比39.5%，土地成本在各家房企、不同區(qū)域各不相同，但也相差不大，在一線城市土地成本能占到40%－60%，二三線城市相對(duì)低一些，但也占到25%－45%。
先來認(rèn)識(shí)一下樓面價(jià)（樓板價(jià)）
樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地允許最大建筑面積，房地產(chǎn)商在拍賣土地時(shí)，都有一個(gè)容積率的規(guī)定，框定了土地建筑的最大面積，樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。
樓面價(jià)＝土地總價(jià)/規(guī)劃建筑面積 ＝ 土地總價(jià)/(土地面積＊容積率)
樓盤售價(jià) ＝ 樓面價(jià)/土地成本占比
在已知土地拍賣時(shí)的樓面價(jià)與土地成本占比時(shí)，能較好的預(yù)測相應(yīng)樓盤上市的價(jià)格。現(xiàn)通過編寫了PHP代碼采集了全國主要城市的最近幾年的數(shù)十萬條土地拍賣數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)字段包括不限于：樓面價(jià)、競得方、成交日期、規(guī)劃用途、出讓年限、容積率、建筑面積、經(jīng)緯度值、位置。并將這些數(shù)據(jù)標(biāo)注到百度地圖上，有更清晰的展現(xiàn)，如下圖為上海在2016年、2017年的土地拍賣價(jià)格信息。
1?地圖界面上呈現(xiàn)的都是相應(yīng)年份的土地拍賣的樓面價(jià)
2?地圖左上角可篩選城市，右上角可篩選年份
3?點(diǎn)擊地圖上紅點(diǎn)，可顯示該地塊詳細(xì)的土地信息，比如竟得土地方（開發(fā)商）、規(guī)劃用途、出讓年限、容積率、位置；
4?部分土地拍賣價(jià)格偏低，為“動(dòng)遷安置房”，可忽略
5?僅呈現(xiàn)了70年產(chǎn)權(quán)的住宅土地拍賣樓面價(jià)
對(duì)于購房人群在得到以上信息后，有如下用途：
1?預(yù)估10個(gè)月后該地塊及其周邊的房價(jià)（國內(nèi)主流開發(fā)商從拿地到開盤的時(shí)間一般在6-11個(gè)月之間），以上圖打開tips的土拍信息，土地拍賣價(jià)格為：23469元/平米，按土地拍賣成本占比40%算，2018年該房子上線，售價(jià)在58672元/平米。
2?緊盯能帶動(dòng)周邊房價(jià)的拿地開發(fā)商，比如華潤置地，強(qiáng)大央企背景，對(duì)周邊區(qū)域的升值帶動(dòng)作用很強(qiáng)；萬達(dá)能快速構(gòu)成一個(gè)新商業(yè)體中心，帶動(dòng)周邊房價(jià)。
3?了解該城市目前重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域
當(dāng)然這僅是預(yù)估房價(jià)的簡單模型，有多動(dòng)癥的朋友可微信我獲得采集代碼與源數(shù)據(jù)，通過分享各個(gè)房企的歷史溢價(jià)數(shù)據(jù)，做更為細(xì)致的分析。
