本人是在2014年底開始看房子，2015年1月底簽的買房合同，期間看了3個(gè)月左右，下面就來(lái)說說買房的經(jīng)歷和感受，以及在買房子過程中需要注意的事項(xiàng)。
買房看房是件非常辛苦的事情，大家一定要調(diào)整好心態(tài)，面對(duì)分歧不要沖動(dòng)，冷靜面對(duì)，理性處理，一定要與另一半達(dá)成共識(shí)。現(xiàn)以買房的過程進(jìn)行敘述：
一、明確買房目標(biāo)（自住？投資？）
本人和家屬（當(dāng)時(shí)還是女朋友）都在上海工作，相對(duì)穩(wěn)定，本打算2015年5月份左右結(jié)婚領(lǐng)證。可是上海的房?jī)r(jià)在2014年9月跌倒的低點(diǎn)，主觀感受上，我們、家人以及身邊的人都覺得房?jī)r(jià)要開始反彈。客觀上，因?yàn)槲液团汛蛩阍谏虾６ň樱I房自住也是剛需。既然是自住，就不太考慮將來(lái)出現(xiàn)貶值的情況，不管房?jī)r(jià)跌多少，房子還是要住的（資不抵債的極端情況例外）。
在限購(gòu)的政策下，一定要注意自己是否有買房的資質(zhì)，這個(gè)非常非常非常重要，如果交了定金發(fā)現(xiàn)沒有買房資質(zhì)，定金肯定是要不回來(lái)了。我們當(dāng)時(shí)的要求是外地戶籍家庭限購(gòu)一套，雙方必須都有2年社保（累計(jì)），相對(duì)于現(xiàn)在還是比較寬松的。
如果是投資，就要評(píng)估一下成本收益了，由于本人沒有相關(guān)經(jīng)歷，暫不評(píng)述。
二、準(zhǔn)備資金（首付+按揭）
現(xiàn)在買房很少是全額付款，首先是因?yàn)榻痤~太多，其次是長(zhǎng)期利率那么低，不借白不借。最好是在簽訂意向書之前就把首付款準(zhǔn)備好，個(gè)人當(dāng)時(shí)是邊看房看向家里親戚朋友借錢，快差不多的時(shí)候才把房子定下來(lái)。在這里提醒下小伙伴，要慎簽購(gòu)房意向書，簽了不履行的話，購(gòu)房定金就不予退還。
按揭可以選擇全商貸，或者公積金+商貸的形式。上海的規(guī)定是，夫妻雙方在購(gòu)房前6個(gè)月正常繳納公積金就可以申請(qǐng)公積金貸款，額度當(dāng)時(shí)是每人30萬(wàn)，交補(bǔ)充公積金的話，額度再加10萬(wàn)。我和家屬都沒有補(bǔ)充公積金，所以總額度就是60萬(wàn)。公積金說白了就是低息住房貸款，賬戶只需滿足公積金貸款最低限額就可以申請(qǐng)，詳細(xì)可以關(guān)注此前關(guān)于公積金的文章。提醒一下，每個(gè)地方公積金政策不一樣，在使用前務(wù)必打聽清楚。
三、初選房源（房型，市區(qū)兩室還是郊區(qū)三室？）
選擇房型因人而異了，理論上是越大越好了，可是由于價(jià)格的限制，只能在戶型上做出妥協(xié)。自己沒有買房子之前是租住在世紀(jì)大道附近兩室一廳的房子，沒有孩子還可以，一旦有了孩子就不夠住了。所以自己買房，寧愿買遠(yuǎn)一點(diǎn)，也要選擇三室的，這也是很多有了孩子的朋友給我的忠告，不要為了離市區(qū)近而選擇兩室。現(xiàn)在看來(lái)，當(dāng)初的選擇還是明智的。
四、實(shí)地看房（位置、配套、房型、采光）
房型確定之后就可以正式去看房子了，實(shí)地看房需要注意的點(diǎn)有：
第一看位置，位置是決定房?jī)r(jià)的最重要因素，眼看房子周邊的是否有地鐵站或公交站，上班通勤是否方便，一定要多去看幾次。我們看房的時(shí)候去了三次，都沒有注意到小區(qū)上空會(huì)有飛機(jī)飛過，入住之后才發(fā)現(xiàn)，從早到晚一直都飛機(jī)在上空起降。根據(jù)常理，我們小區(qū)的位置應(yīng)該是不會(huì)有飛機(jī)的，因?yàn)殡x機(jī)場(chǎng)很遠(yuǎn)。
第二看配套，是否有學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、大型超市和商場(chǎng)？有這些配套會(huì)對(duì)生活的便利性產(chǎn)生非常大的影響。小孩上學(xué)需學(xué)校，老人看病需要醫(yī)院，吃喝要去超市買，穿衣休閑需要逛商場(chǎng)。
第三看房型，是南北通透的還是統(tǒng)一朝向的，這個(gè)根據(jù)個(gè)人喜好。還有就是看房型的設(shè)計(jì)有沒有明顯浪費(fèi)的地方。這是提一下，通常我們看到的樣板房有的經(jīng)過一些改造，比如飄窗陽(yáng)臺(tái)經(jīng)過處理，因此在看樣板房的時(shí)候要問清楚與實(shí)際房型的差別。
第四看采光，這個(gè)又需要多次去看才能徹底弄清楚。最直觀的就是，是否有遮擋，現(xiàn)在高層特別多，遮擋嚴(yán)重，有的樓層一天只能曬到1到2個(gè)小時(shí)的陽(yáng)光。早上和晚上的采光，晴天和陰天的采光，都需要考察清楚。
五、查驗(yàn)五證（查驗(yàn)土地使用證和預(yù)售證）
購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供的五證，分別是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》。當(dāng)然了，開發(fā)商是不會(huì)把正本給你看的，五證的復(fù)印件都在售樓中心的宣傳資料里，可以把這些證件都拍下來(lái)，然后去當(dāng)?shù)氐膰?guó)土部門和房地局網(wǎng)站上查詢。
五證造假的幾率比較小，不過有五證還不齊全的開發(fā)商就開始賣房子的，還是小心為妙。房地產(chǎn)五證中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。房地網(wǎng)上可以查詢到你要買的房子是否有預(yù)售登記。
六、簽訂合同（定金、貸款時(shí)限、違約金）
同一個(gè)房子看了2次以上，銷售就會(huì)瘋狂地給你打電話，催你趕緊簽合同，房子很搶手，馬上就賣完了blablabla，這時(shí)候你該怎么應(yīng)對(duì)呢？侃價(jià)，我是這么做的。不過銷售代表肯定說不能便宜，他可能沒有權(quán)限降價(jià)，但是其主管是有權(quán)限的。不知道別人侃價(jià)是否有效，自己當(dāng)初找銷售主管，結(jié)果便宜了2萬(wàn)元。聽說，還有人直接送錢給銷售主管做低房?jī)r(jià)的。
房子都看好了，接下來(lái)就是簽訂購(gòu)房意向書、交定金、簽訂購(gòu)房合同、交首付、辦按揭的流程了。
簽訂意向書之前務(wù)必查清楚自己的購(gòu)房資格，否則繳納的定金不退。定金的多少，每個(gè)開發(fā)商規(guī)定不同，我們放出大約是總房款的3%。購(gòu)房意向書上會(huì)寫清楚在規(guī)定的期限內(nèi)簽合同交首付。
關(guān)于簽合同，網(wǎng)上有很多攻略說要注意這注意那，然而都沒有用，原因是購(gòu)房合同是統(tǒng)一格式的，條款根本無(wú)法修改，而且合同是房地局審核好的，開放商也只能在上面填一些購(gòu)房信息，主條款不能修改，如果你對(duì)主條款不接受，就只能放棄購(gòu)買。這個(gè)合同一簽就產(chǎn)生法律效力，要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交首付款以及辦理按揭貸款。按揭貸款不在規(guī)定時(shí)間到賬需要按日交違約金，如果毀約，要賠償總房?jī)r(jià)20%-30%的違約金（每家開發(fā)商不同）。盡管無(wú)法修改，也要在簽訂之前讓銷售人員把制式合同打印出來(lái)仔細(xì)閱讀，有不清楚的地方問清楚，確保自己可以履行。我是在沒有交定金之前就讓銷售人員把合同打印給我，然后拿回家一條一條閱讀研究的，做到事事心中有數(shù)。
接著就是聯(lián)系銀行辦理按揭，一般開發(fā)商都有合作的銀行，不過不強(qiáng)行要求和他們指定的銀行合作，可以自己選擇銀行。各家銀行的優(yōu)惠費(fèi)率也有差異，具體要和客戶經(jīng)理談，一定要督配合客戶經(jīng)理提交所需材料，促客戶經(jīng)理，讓銀行在規(guī)定的時(shí)間里放款。
我們常常看到開發(fā)商一房多賣的情況，如何知道房子沒有多賣呢？拿著合同上面的編號(hào)，去房地局網(wǎng)站上查詢，輸入條形碼之后，就會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者的姓名。同時(shí)，可售房源上面也會(huì)顯示你買的房子的狀態(tài)變成“已簽約”。
七、驗(yàn)房入住（房屋交接書）
驗(yàn)房過程中，最重要的就是簽訂《房屋交接書》，該文件作為開發(fā)商交房，客戶收房的證明。雖然國(guó)家明令禁止先簽交接書后驗(yàn)房，但是現(xiàn)實(shí)操作中，很多大型的開發(fā)商都要求購(gòu)房者先簽房屋交接書，后驗(yàn)房。對(duì)此，購(gòu)房者可以提出異議，實(shí)在不行，最好在交接書上寫上“簽字前房屋并未驗(yàn)視”來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。
交房的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)給業(yè)主“兩書”，分別是《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，一定要仔細(xì)閱讀以下，看看上面的描述與購(gòu)房合同是否相符。
房屋的驗(yàn)收如果自己不專業(yè)，又不想親自去做，可以交給專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)來(lái)做，費(fèi)用也不高。
購(gòu)房全程下來(lái)大約就這些要點(diǎn)，希望對(duì)要買房的朋友能有所幫助。
