五證二書

“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。

“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。　“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。 　“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。總之，你要看好了再出手買房。畢竟房子是一輩子的大事，是很昂貴的商品。
其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建筑工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

容積率

容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。
計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積
當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

綠化率

項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。
計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積
綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。

建筑面積

定義：建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和。也就是建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。

銷售方式、公攤面積

您應當要求銷售員明確答復是按照建筑面積銷售還是套內建筑面積銷售(二者主要差別在于：建筑面積包含公攤面積，而套內建筑面積不包含)。

具體價格

您在樓書上往往看到樓盤“均價”這個詞，顧名思義均價當然是這個項目的平均價格，但您會發現往往想買的房子與打出的“均價”會有很大差距，一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。

入住時間

是否能按時入住，入住時是否能取得建筑工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術報告書、住宅質量保證書、住宅使用說明書。

入住條件

入住時水、電、電話、閉路監控系統是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網絡入戶的正常使用，以及小區內清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設施正常是否能正常使用。

車位

小區總車位數，車位為地上還是地下，是否能保證每戶一個車位。車位收費標準，是否可售。

期房還是現房

期房和現房哪個好呢？律師認為，這主要還是根據購房者自身的經濟狀況，以及改善居住條件的迫切程度來決定。期房的優點是開盤價位較低，購房者可以得到一些折扣，而且，有些開發商還可以根據您的具體要求改變房型的格局。**缺點是如果看走眼，開發商實力不足，不能按時交房，也有可能實際的交房面積和當初嚴重不符，也可能會有承諾的配套設施不能馬上兌現，甚至會有爛尾房的可能。 **
現房的優點是購買后，馬上可以入住，而且，在購買的過程當中就可以對樓盤的現狀進行實地考察。缺點是，有可能價位比期房高，另外，在戶型、朝向等方面的選擇余地小，等等。

買期房還是買現房關鍵看您自己的需求。

如何判斷開發商的實力，樓盤的合法性？

國內的房地產業剛剛起步，許多開發商的實力和經驗可能會比較有限，您在買房時，在考察開發商實力的同時，更要判斷出您所要購買的項目的合法性。綜合起來，您要看七證：(1)是開發商的營業執照，(2)是國有土地使用證，(3)是建設規劃許可證，(4)是建設開工許可證，(5)是預售許可證，(6)是銷售許可證，(7)是銀行按揭協議書。
看這些證件，一是為了了解項目的合法性，更是要留意開發商已付了多少地價款，這從有多少面積已被批準規劃及準許預售上就可以看出來。一個小區的面積少則十幾萬平方米，多則幾十萬平方米，大部分開發商都是采取滾動開發，先做第一期，資金逐步回籠后再分階段開發后續工程。有些開發商的土地款是一次性付清，有些開發商則是分期付清土地款。由此，可以判斷出開發商的資金實力，以及他們對作好項目的決心。
這7個證件中，第2至第6個證件被稱為“五證”，要注意這五證的用地范圍、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。現在有的開發商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發商尚未
交齊全部土地出讓金，因而，在其領取的商品房預(銷)售許可證的銷售范圍中，僅包括規劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，您要著重審查您所購買的房屋是否包含在預(銷)售范圍內。
此外，您還應該向開發商要“兩書”，即：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

怎么交定金或訂金？交多少？

在選好房子、談妥價格之后，您現在就要去簽訂認購書，并且交付一定額度的定金，定金一般在2000元到2萬元之間不等。定金多少算恰當，并無一定標準，視每個項目而定，而且雙方也可以具體商定。
有的時候可能發生您簽訂了認購書之后，由于您或者開發商的原因，您不想購買這套房屋了，那么，您和開發商一定要在認購書上明確什么情況下，您有權要求終止協議，索回定金。此外，協議中還應包括的主要內容有：(1)、認購物業；(2)房價，戶型，面積，單價，總價等；(3)付款方式：一次性、分期、按揭；(4)認購條件：包括應注意事項，定金，簽署正式條約的時間，付款地點，帳戶，簽約地點等等。

怎么簽署購房合同？

這是買房中最重要的部分，如何在簽署合同時保護自己的合法權益，您應該聽一聽專業律師的意見，建議您在簽署合同時，聘請一位專業而且負責任的律師，幫您逐條簽署合同文本內容，并且和開發商逐條簽署補充條款。如果，您沒有聘請律師，那么，您在簽署合同時，自己以及家人就一定要小心小心再小心了。
您要先確定，您和開發商簽署的合同文本是由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局印制的合同文本，并且一定要查明代表開發商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有“授權委托書”，還應該要求開發商在合同上加蓋公章。
您在簽約時必須認真閱讀合同文本，確認所有內容，如果很多您所關心的內容合同里沒有體現就要與開發商簽訂補充協議或者特別約定。
在一份商品房買賣合同中，至少應當明確以下十個內容：
** (1)用地依據、商品房坐落位置、商品房交付時間；(2)總價款、付款方式、付款時間；(3)建筑面積、套內面積、分攤面積和分攤部位分別標明；(4)商品房的銷售方式(預售或現房銷售)；(5)商品房屋的產權性質、產權登記約定的期限和有關的責任；(6)發生設計變更的約定；(7)關于商品房屋裝飾、設備標準、房屋質量的承諾和責任；(8)物業管理方式及售后保修、維修責任；(9)合同約定面積與實測面積發生差異的處理方式；(10)違約責任。**

物管費

小區物業費一般多少?小區物業費的收取一般按照等級來收費的，看物業管理處于怎樣的水平來評定物業費。一級收費標準 1.00元 /月 .平方米、二級收費標準 0.75元 /月 .平方米、三級收費標準 0.50元 /月 .平方米、四級收費標準 0.35元 /月 .平方米。
參考數據：
濱江俊園二期 物業費：2.3元/月/平米
金尚俊園 物業費：2元/月/平米
七彩俊園 物業費：1.8元/月/平米
空間俊園 物業費：3.6元/月/平米
新域盛景2期 物業費：1元/月/平米

什么是戶型？

戶型，是在現代建筑業發展過程中出現的一種對房屋住宅類型的新的簡稱。在中國古代漢語詞典里是沒有的。
　　戶型又叫房型，就是指房屋的類型。常見的戶型有平層戶型、 躍層戶型、錯層戶型、復式戶型。而按照面積又可分為小戶型和大戶型。

好戶型的一般標準

• 采光要好，通風流暢，最好能有穿堂風，朝向的選擇通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要
• 在選擇住房時要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛生間的采光效果依次類推。
• 客廳臥室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨著，戶門不宜直接對著客廳
• 客廳中的門盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，還應寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野
• 臥室應當安靜、舒適、私密、安全，主次臥區分嚴格，主臥室最好有好的朝向，窗戶朝陽，采光通風要好
• 衛生間干濕分離，與主臥室的位置要近，不宜正對客廳和餐廳，不宜與廚房緊連
• 廚房直接對外采光、通風
• 陽臺最好與客廳相連，如果條件允許，陽臺應大一些，能有兩個就更好了
• 面積較大的套型應設有儲藏空間，儲藏室可不采光通風