近來(lái)公募基金領(lǐng)域最重要的一個(gè)消息，得是2020年4月30日證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、和證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見(jiàn)稿）了。
一時(shí)間，公募REITs的大幕，終于在千呼萬(wàn)喚后被拉開(kāi)。
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在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)推動(dòng)公募基建REITs試點(diǎn)，目的很了然，就是想通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)，來(lái)增加基建資金來(lái)源、降低政府杠桿率，從而推動(dòng)基建高質(zhì)量發(fā)展、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)能。
從基建資產(chǎn)端看，經(jīng)過(guò)30多年的基建大建設(shè)，咱們國(guó)家早已積累了大量的存量固定資產(chǎn)，足以支持公募基建REITs的發(fā)展。
根據(jù)長(zhǎng)江證券的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)2000年至今固定資產(chǎn)投資完成額名義值累計(jì)已達(dá)147萬(wàn)億元，其中，交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、水電氣熱等領(lǐng)域合計(jì)超過(guò)80萬(wàn)億元。公募基建REITs的潛在規(guī)模有望達(dá)到萬(wàn)億級(jí)別。
從基建資金端看，地方政府已經(jīng)負(fù)擔(dān)沉重。
一直以來(lái)，基建都由政府主導(dǎo)，并形成政府負(fù)債。
我國(guó)地方政府債務(wù)經(jīng)過(guò)20余年的膨脹，至2020年5月27日，以地方政府債和城投債合計(jì)的顯性地方政府債務(wù)達(dá)33.47萬(wàn)億元，其中，又以剩余期限5年內(nèi)的債券居多數(shù)。而2019年地方政府財(cái)政收入合計(jì)僅10.11萬(wàn)億元。
地方政府顯性債務(wù)余額占財(cái)政收入比重已高達(dá)331.06%，有的省份，如貴州、青海，這一占比甚至超過(guò)600%。
顯見(jiàn)，很多地方政府目前只能靠借舊換新來(lái)維持本息開(kāi)支。
如此之下，一來(lái)地方政府已經(jīng)積累了比較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，二來(lái)，已然成型的高杠桿現(xiàn)狀，限制了地方政府推進(jìn)基建項(xiàng)目的資金能力。
通過(guò)金融創(chuàng)新，尋找新的融資方式，是降低地方政府杠桿、化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提升地方政府推進(jìn)基建項(xiàng)目能力的必要之舉。
此外，在經(jīng)濟(jì)下行壓力壓頂?shù)漠?dāng)下，我們也需要推動(dòng)基建來(lái)增加經(jīng)濟(jì)動(dòng)能。
遭遇意外的新冠疫情后，我國(guó)2020年一季度GDP破天荒跌到-6.8%，海外發(fā)達(dá)國(guó)家也面臨衰退，內(nèi)外需都是問(wèn)題。這個(gè)節(jié)骨眼上，川建國(guó)還在可勁兒地打壓我們。舊基建救急，新基建給未來(lái)鋪路，兩樣都得抓。
總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)下推動(dòng)公募基建REITs試點(diǎn)屬順勢(shì)之需。
當(dāng)然，公募基建REITs基金在解決基建資金與政府債務(wù)問(wèn)題的同時(shí)，也給作為投基小伙伴的我們，提供了一個(gè)不同于股票、債券的新投資品種，有望實(shí)現(xiàn)各方多贏。
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接下來(lái)詳細(xì)說(shuō)說(shuō)REITs，和擬試點(diǎn)的公募基建REITs吧。
REITs，Real Estate Investment Trusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，就是一種把基金資產(chǎn)投向不動(dòng)產(chǎn)，如基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、工業(yè)廠房、零售物業(yè)、醫(yī)療物業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的收益，如租金、過(guò)路費(fèi)等來(lái)獲利，并把所獲利潤(rùn)的絕大部分（通常不低于可分配利潤(rùn)的90%）分配給投資者的基金產(chǎn)品。
REITs可以縮短不動(dòng)產(chǎn)投資回收周期，同時(shí)又為大眾提供獲取不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益的機(jī)會(huì)。
來(lái)個(gè)直白點(diǎn)的栗子吧：
比如，有條交通繁忙的收費(fèi)高速公路，每年都能收到大把過(guò)路費(fèi)，作為平頭小百姓的咱們，想要拿到這條高速公路的經(jīng)營(yíng)權(quán)并坐收買(mǎi)路財(cái)，通常是“想太多了”。但是，有家專(zhuān)業(yè)基金管理人發(fā)行了一只基金產(chǎn)品，合法合規(guī)地買(mǎi)下了這條高速公路未來(lái)20年的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以名正言順地把特許期間的買(mǎi)路財(cái)收入囊中，并且每年都把買(mǎi)路財(cái)扣除各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等之后利潤(rùn)的絕大部分，分給持有基金產(chǎn)品份額的小伙伴。小伙伴開(kāi)心不？這只基金產(chǎn)品，就是REITs。
在《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（下面就簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”了）里提到的基建REITs，屬于不同資產(chǎn)類(lèi)別REITs中一種。
根據(jù)《通知》，目前“基建REITs”涉及的基礎(chǔ)資產(chǎn)包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目、信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
REITs起源于1960s的美國(guó)，1990s迎來(lái)蓬勃發(fā)展。
目前，已有40余國(guó)家/地區(qū)發(fā)行過(guò)REITs，至2020年3月，全球REITs市值約1.7萬(wàn)億美元，其中，美國(guó)REITs市值約1.18萬(wàn)億美元，占比接近70%，此外，澳大利亞、法國(guó)、英國(guó)、日本、新加坡、加拿大、荷蘭、中國(guó)香港等國(guó)家/地區(qū)，REITs發(fā)展也較為領(lǐng)先。
REITs包括多種類(lèi)型：
按照是否擁有底層資產(chǎn)所有權(quán)，REITs可以分為權(quán)益型、抵押型、混合型。
權(quán)益型REITs，直接投資并經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，主要收入來(lái)自于物業(yè)租金、物業(yè)增值，約有95%的REITs都屬于這一類(lèi)型。
抵押型REITs，投資于房地產(chǎn)抵押貸款或抵押貸款支持債券，并其利息為主要收入，在REITs中占比較低。
混合型REITs，既投資于權(quán)益型REITs，也投資于抵押型REITs，在REITs中的占比也很低。
按照組織形式的不同，REITs可以分為公司型、契約型。
公司型REITs，根據(jù)公司法成立，以法人形態(tài)存在，依法發(fā)行股份募集資金用于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資管理，美國(guó)REITs多以公司型設(shè)立。
契約型REITs，根據(jù)契約約定設(shè)立，依法發(fā)行基金份額募集資金用于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資管理，亞太市場(chǎng)REITs多以契約型存在，《通知》推動(dòng)的公募基建REITs也是契約型。
按照募集與流通方式的不同，REITs可以分為公募型、私募型。
公募型REITs，以公開(kāi)發(fā)行的方式向公眾募集資金，產(chǎn)品成立后通常會(huì)安排上市交易，是目前REITs產(chǎn)品的主流形態(tài)，咱們的公募基建REITs大概率也會(huì)上市。
私募型REITs，以非公開(kāi)發(fā)行的方式向特定投資者募集資金，產(chǎn)品成立后通常不會(huì)上市交易，在目前REITs中占比較少。
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REITs的投資者損益來(lái)自?xún)煞矫妫皇枪上ⅲ皇嵌?jí)市場(chǎng)價(jià)格變化。
從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)各類(lèi)資產(chǎn)REITs在過(guò)去5年都有正總回報(bào)，其中，基建類(lèi)REITs的總回報(bào)水平相對(duì)更高、股息率水平相對(duì)更低、抗跌性相對(duì)更強(qiáng)。
2015-2019年，廣義基建范疇內(nèi)的工業(yè)廠房、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的平均收益率都超過(guò)10%，前三者更是接近20%，但其股息率不如其他類(lèi)資產(chǎn)REITs。
在二級(jí)市場(chǎng)，包括基建REITs在內(nèi)的REITs，都有著比較明顯的BETA屬性，漲跌輪動(dòng)難以避免，在股市大幅下挫的階段，也通常會(huì)有比較明顯的同步下挫。
REITs具有BETA屬性也很容易理解：
一方面，REITs收益，本質(zhì)上是來(lái)自資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性回報(bào)，當(dāng)?shù)?/b>經(jīng)濟(jì)景氣度、實(shí)際利率變化等因素，都會(huì)影響到不動(dòng)產(chǎn)的使用率、使用價(jià)格、增值水平、收購(gòu)/處置收益等，從而影響到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回報(bào)水平；
另一方面，REITs作為上市交易標(biāo)的，市場(chǎng)參與者情緒、市場(chǎng)資金多寡等市場(chǎng)因素，也都會(huì)直接地影響到REITs的交易價(jià)格。
不過(guò)，從2020.2.18 – 至今（2020.5.27）疫情期間的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITs指數(shù)、標(biāo)普500期間經(jīng)歷深跌后，目前收益率-27.78%、-10.18%，而美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)廠房REITs經(jīng)過(guò)調(diào)整和反彈后，已經(jīng)超過(guò)或與大跌之前的價(jià)格持平，收益表現(xiàn)遠(yuǎn)好于其他類(lèi)別REITs與美股市場(chǎng)平均水平。
這種相對(duì)更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性，和基建類(lèi)資產(chǎn)在需求端更具相對(duì)剛性的特征有關(guān)。
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之前，國(guó)產(chǎn)REITs努力了很多年，但一直沒(méi)有真正落地。
所謂的一些國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品，最多也只能被稱(chēng)為“類(lèi)REITs的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。
因?yàn)檫@些類(lèi)REITs產(chǎn)品本質(zhì)上都是“債權(quán)產(chǎn)品”，約定了利息回報(bào)、本息支付機(jī)制、收益補(bǔ)償機(jī)制、擔(dān)保人等債券屬性條款，與真REITs的股權(quán)投資屬性完全不同。
在公募基金領(lǐng)域，倒是有一只冠名REITs的勇探前路基——“鵬華前海萬(wàn)科REITs”。
不過(guò)，由于它僅獲取了具有業(yè)績(jī)補(bǔ)足承諾的不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)，且沒(méi)有將絕大多數(shù)資產(chǎn)投向不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目，因此也不是真正意義上的REITs：
另外，國(guó)內(nèi)有6只重點(diǎn)投資于海外REITs的QDII基金，都是投向多種類(lèi)型REITs的基金產(chǎn)品：
看看歷史最長(zhǎng)的3只QDII-REITs成立至今的表現(xiàn)吧：
這3只基金的REITs持倉(cāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)都比較多元，涉及到倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)、醫(yī)療物業(yè)、數(shù)據(jù)中心、寫(xiě)字樓、公寓、酒店、伐木業(yè)等。
在新冠疫情海外爆發(fā)之前，諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、鵬華美國(guó)房地產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)的總體表現(xiàn)都不錯(cuò)，走勢(shì)節(jié)奏也基本與美股市場(chǎng)總體接近。新冠爆發(fā)后，這幾只QDII-REITs也出現(xiàn)了大幅的下挫。
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再拆解一下這兩份關(guān)于公募基建REITs的《通知》和《指引》吧。
根據(jù)《通知》、《指引》，公募基建REITs將通過(guò)“公募基金投資已獲取項(xiàng)目公司股權(quán)的單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持計(jì)劃（ABS）”的方式落地。
公募基建REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)，以倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目為優(yōu)先，鼓勵(lì)新基金基礎(chǔ)設(shè)施與相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)，要求基礎(chǔ)資產(chǎn)必須權(quán)屬清晰、項(xiàng)目成熟、以使用者付費(fèi)為主要收入來(lái)源。
文件還要求到，基礎(chǔ)資產(chǎn)的原始權(quán)益人必須認(rèn)購(gòu)不低于基金份額總量的20%并持有5年以上，且基金投資者必須以專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者為主。
另外，公募基建REITs將封閉運(yùn)行，符合條件的可上市交易；至少每季度估值一次；每年至少分配一次收益，且分配比例不得低于年度可供分配利潤(rùn)的90%。
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當(dāng)然，由于國(guó)內(nèi)公募REITs正處于力推試點(diǎn)的階段，業(yè)務(wù)起步晚、經(jīng)驗(yàn)少是客觀存在。
與公募基建REITs推行、壯大相關(guān)的稅收減免、基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)劃分等事項(xiàng)，如果決心夠大，那通過(guò)制度性安排尚可以盡快得到妥善解決，但在專(zhuān)業(yè)投資管理人才儲(chǔ)備、投資管理經(jīng)驗(yàn)不足的問(wèn)題上，只能通過(guò)時(shí)間來(lái)化解了。
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說(shuō)到公募基建REITs來(lái)日發(fā)行時(shí)，是否值得參與認(rèn)購(gòu)一事。
鄙人認(rèn)為，如果公募基建REITs試點(diǎn)成行，相信首批基金的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量會(huì)是比較優(yōu)質(zhì)的，基金的品質(zhì)大概率會(huì)不錯(cuò)，否則，開(kāi)門(mén)不紅、后勁不足，這可不是領(lǐng)導(dǎo)們想看到的局面，不過(guò)，封閉基金二級(jí)市場(chǎng)折價(jià)是常見(jiàn)的現(xiàn)象。
所以，鄙人大概率不會(huì)認(rèn)購(gòu)，但大概率會(huì)在它上市后從二級(jí)市場(chǎng)擇機(jī)買(mǎi)點(diǎn)，自覺(jué)更香。
歡迎小伙伴關(guān)注公眾號(hào)：大白快跑（bigwhiterun），談股說(shuō)基，一起走過(guò)坑長(zhǎng)歲月！
