適合人群
很難得適用所有的人
昨天曉用了資金成本的角度分析租房與買房，今天想要套用過程再做一次思想延伸。
現(xiàn)在買房能致富嗎？###
假設(shè)貸款買房，首付3成，300萬的房子跟持有現(xiàn)金租房做比較，可以把買房做成一個選擇權(quán)，等同于以219,631.57元賭房價上漲一個可能性。至于房價漲不漲，公說公有理，婆說婆有理的狀況下，曉來簡單分析一下：
假設(shè)你是富人，需要買房嗎？富人可以選擇以現(xiàn)在的全款作為機會成本，喪失未來30年的累計現(xiàn)金流。
如果持有300萬現(xiàn)金，選擇租房，簡單粗暴的可以算出未來30年最終資產(chǎn)為6,250,732.9，因此全款買房的機會成本為3,250,732.9元。相對于這個選擇權(quán)的預(yù)期是未來房價要超過這個機會成本才值得。所以這里推論，富人肯定不會買房，大家別忘了曉曾經(jīng)分析「投資為何是富人的專利？」，富人是尋求一個穩(wěn)定現(xiàn)金流的機會，但是目前曉這區(qū)的房子已經(jīng)不是投資標的，是投機的標的，賺錢的機會在于房價的上漲，而不是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
房子是用來投資還是投機的？###
持有房子出租的人又在想什麼呢？他門是在投資嗎？分析一下就可以知道了，你把房子賣了得到300萬現(xiàn)金，如果存在4%的貨幣基金里面，每年的收入是12萬元，租給曉的話，僅僅只能收到55,200元，除了房子會折舊之外，每年還損失64,800元，這是現(xiàn)金流損失，富人是不會干的，如果他干了，未來很有可能會有階級流動的風(fēng)險，很多時候貧富是相對的，不是讓自己往流動，就是等著別人掉下來。
如果富人不買房子，那房子的剛需人群是誰呢？曉在這邊不用分析房子成本，人口流入流出，就學(xué)人口等等各種測量房價的方法，結(jié)合上述推論，房地產(chǎn)目前具備價格貼水最大的就是投機屬性。所以目前最多得持有者，很明顯那就是有一點錢的大中產(chǎn)，這些人有些買的早，老天保佑，有些人窮盡了家族幾輩子的錢近期付了首付，更要求老天保佑。
買的起還沒買的叫剛性需求，買不起想買的叫假性需求，又稱接盤俠。
很多人在等年輕人，有丈母娘壓力，他們就是妥妥的接盤俠，但其實接盤俠不是一個貶義，是一個現(xiàn)象，什麼樣的現(xiàn)象呢？房價下跌才接的起的人，跟托盤俠是兩個定義。
曉不年輕了，最近跟同事聊天，發(fā)現(xiàn)個現(xiàn)象，年輕人開始慢慢往二三線城市移動，在薪資成長有限下，放棄了在一線城市置產(chǎn)的可能性。在二三線城市，少拿些薪水，但是房價相對低很多擋次。在上海，3-4個月能買一平方米已經(jīng)是很好的工作，但是在其他地方，1個月薪水可能就能買一平方米。所以接盤俠在流失中，不過托盤俠數(shù)量還是非常多，撐起了一線城市的一片天。
這邊可以看出很多專家說的是對的也是錯的，人口流失不一定代表剛需消失，是托盤俠在流失。所以你覺得現(xiàn)在買房的投機時機好嗎？
派對狂歡不會因為喝不起的人離開而結(jié)束，派對結(jié)束是因為警察(公權(quán)力)來了，或是錢花完了。不然派對可以持續(xù)一直瘋下去。
如果有興趣跟討論的人可以留下你的想法，我以前是一個不輸出的99%的輸家，現(xiàn)在想成為一個1%的贏家，你呢？
未來更新邏輯###
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