
適合人群
很難得適用所有的人
昨天曉用了資金成本的角度分析租房與買房,今天想要套用過程再做一次思想延伸。
現(xiàn)在買房能致富嗎?###
假設(shè)貸款買房,首付3成,300萬的房子跟持有現(xiàn)金租房做比較,可以把買房做成一個選擇權(quán),等同于以219,631.57元賭房價上漲一個可能性。至于房價漲不漲,公說公有理,婆說婆有理的狀況下,曉來簡單分析一下:
假設(shè)你是富人,需要買房嗎?富人可以選擇以現(xiàn)在的全款作為機會成本,喪失未來30年的累計現(xiàn)金流。
如果持有300萬現(xiàn)金,選擇租房,簡單粗暴的可以算出未來30年最終資產(chǎn)為6,250,732.9,因此全款買房的機會成本為3,250,732.9元。相對于這個選擇權(quán)的預(yù)期是未來房價要超過這個機會成本才值得。所以這里推論,富人肯定不會買房,大家別忘了曉曾經(jīng)分析「投資為何是富人的專利?」,富人是尋求一個穩(wěn)定現(xiàn)金流的機會,但是目前曉這區(qū)的房子已經(jīng)不是投資標的,是投機的標的,賺錢的機會在于房價的上漲,而不是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
房子是用來投資還是投機的?###
持有房子出租的人又在想什麼呢?他門是在投資嗎?分析一下就可以知道了,你把房子賣了得到300萬現(xiàn)金,如果存在4%的貨幣基金里面,每年的收入是12萬元,租給曉的話,僅僅只能收到55,200元,除了房子會折舊之外,每年還損失64,800元,這是現(xiàn)金流損失,富人是不會干的,如果他干了,未來很有可能會有階級流動的風(fēng)險,很多時候貧富是相對的,不是讓自己往流動,就是等著別人掉下來。
如果富人不買房子,那房子的剛需人群是誰呢?曉在這邊不用分析房子成本,人口流入流出,就學(xué)人口等等各種測量房價的方法,結(jié)合上述推論,房地產(chǎn)目前具備價格貼水最大的就是投機屬性。所以目前最多得持有者,很明顯那就是有一點錢的大中產(chǎn),這些人有些買的早,老天保佑,有些人窮盡了家族幾輩子的錢近期付了首付,更要求老天保佑。
買的起還沒買的叫剛性需求,買不起想買的叫假性需求,又稱接盤俠。
很多人在等年輕人,有丈母娘壓力,他們就是妥妥的接盤俠,但其實接盤俠不是一個貶義,是一個現(xiàn)象,什麼樣的現(xiàn)象呢?房價下跌才接的起的人,跟托盤俠是兩個定義。
曉不年輕了,最近跟同事聊天,發(fā)現(xiàn)個現(xiàn)象,年輕人開始慢慢往二三線城市移動,在薪資成長有限下,放棄了在一線城市置產(chǎn)的可能性。在二三線城市,少拿些薪水,但是房價相對低很多擋次。在上海,3-4個月能買一平方米已經(jīng)是很好的工作,但是在其他地方,1個月薪水可能就能買一平方米。所以接盤俠在流失中,不過托盤俠數(shù)量還是非常多,撐起了一線城市的一片天。
這邊可以看出很多專家說的是對的也是錯的,人口流失不一定代表剛需消失,是托盤俠在流失。所以你覺得現(xiàn)在買房的投機時機好嗎?
派對狂歡不會因為喝不起的人離開而結(jié)束,派對結(jié)束是因為警察(公權(quán)力)來了,或是錢花完了。不然派對可以持續(xù)一直瘋下去。
如果有興趣跟討論的人可以留下你的想法,我以前是一個不輸出的99%的輸家,現(xiàn)在想成為一個1%的贏家,你呢?
未來更新邏輯###
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