適合人群
想以投資角度買房的人
本文純粹是以成本角度來分析房價，不代表對房地產未來漲跌的預測。
曉在寫這篇文章時還不知道最后結果會是怎樣，不過讓思緒飛下去吧，看推導結論是怎樣也挺有趣的。以下皆以曉個人為例，不代表各個小區或是地區的房價合理性，希望這種分析方法可以給大家一個參考。
曉目前跟內人住在一個小區，大概是60平方米，小區均價根據安居客顯示大概是50K/平方米左右，基本上價格在40K-55K/平方米之間，租金是4,600/月，轉換成一年就是55,200元，轉換成房價就是300萬左右。
全款買房##
假設要全款買房的話，先排除稅之類的額外成本，300萬應該是要實拿出來的成本。目前貨幣基金T+0這種流動性最高的品種，因為最近升息預期關系，利率為4.25%，曉在這邊打個折，以4%來算，也就是說存在銀行一年的利息約12萬。所以當你擁有300萬來說，一年少收了64,800元。
在這邊總結下全款買房的優缺點：
優點####
- 房地產可能會升值
- 喪失其他更高報酬機會
缺點####
- 一年至少損失64800元
- 喪失房地產的資本利得
看來全款買房在現在時機點好像不是最好的，收益率妥妥被秒掉。
貸款買房##
這個選項應該是大部份中產的選項，曉以貸款7成，自付款3成，還款30年來看，下圖有網路計算器幫忙處理這個問題，可以看到總成本是4,912,294元，最后取得一個在2017年價格為300萬的房地產。
另外假設擁有90萬現金，以最低利率4%做投資，房租4600元，房租假設以每年4%增長，每個月以月均還款11,145.26元作定投，這樣來測算30年后擁有的資產會有多少呢？
可以看出來，最后曉持有2,481,273元，很明顯低于300萬的房產。所以如果用這種估算的話，買房當然是投資相對好的選擇。雖然你多付給銀行1,912,294元，還是劃算的交易。
不過聰明如你也應該有看出這個假設有兩個很大的問題。一個假設是最低投資增長率是4%，另外一個是房租的增長率也高達4%。房租這個東西很奇妙，其實他是受控于當地薪資的，因為租房是不享受房地產增值的。如果租金到了曉無法負擔的地方，曉就會去別的地方找工作，因為曉工作的目標是賺錢，不是幫房東賺錢。
在這個假設之下，其實最后租金會相當于4,600*(1+4%*35)=11,040，這個租金好像有點夸張，因為曉并不是在上海中心城區租房，理論上不會跟頂尖商業或外籍人士搶房，再者房租如果過高的情況下，曉可能就選擇回家鄉，因此在假設微調1%之下，4,600*(1+1%*35)=6,210，這個可能是相對合理的評估。
這樣大概評估下來，可以得出租房者最后約持有最低3,219,631.57元，而買房者持有一個在2017年價值300萬的房地產。這樣看起來，買房跟租房的差異就在以219,631.57元賭一個房價上漲的可能性。
在這個評估之下，曉個人是不會在這個時點買房，因為其實曉減少了買房的很多隱藏成本：稅費、裝潢等等，買房不一定會比租房劃算。每個人曉建議應該要測算下，方能做出真正好的決定。
結論：不要全款買房
如果有興趣跟討論的人可以留下你的想法，我以前是一個不輸出的99%的輸家，現在想成為一個1%的贏家，你呢？
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