? ? ? 2017年1月，小王經中介介紹看中一套總價138萬元的二手房。2017年1月5日，與房東、中介簽訂三方合同，合同約定，“小王支付購房定金50000元給房東；2017年1月9日內，首付房款230000元在中介見證下由小王支付給房東用于還貸（同步過戶）。”

? ? ? 合同約定的日期到了，房東未準備好還貸資金，小王也沒付清首付款，買房的事就此擱置。

? ? ? 2月初，房東的老婆陳某以需要用房產證向中介借走房產證、土地證原件，并寫了字據，以房東名義承諾在2月20日前繼續履行合同。

? ? ? 2月中旬，陳某以房東名義發信息給小王：

? ? ? 因你未在1月9日內付首付款，你的行為已違反合同約定，現決定與你解除合同，已收取的定金沒收。

? ? ? 小王又氣又慌，不知如何是好。3月初，中介發現該房屋已經出賣給他人，具體細節不詳。另，陳某告知小王其與房東在訂立合同時已經離婚。

? ? ? 腫么辦？

? ? ? 如果小王找到你，你該如何幫小王破局？請把你的高招寫在留言區。

? ? ? 不妨從以下角度考慮：

? ? ? 1、你認為誰違約？

? ? ? 2、若認定房東違約，那小王可提哪些要求？

? ? ? 3、如何實現小王的訴求？

? ? ? 欲知后事如何，請聽下回分解。

問題一：誰違約？

1、合同約定，小王付支付首付款的同時房屋應“同步過戶”，而“同步過戶”的前提為房東已準備好全部的還貸資金，并辦妥銀行抵押的涂銷手續。而事實上房東沒有落實還貸資金。小王未在約定期限支付首付款的原因是房屋不具備同步過戶的條件，而非其故意不付。（訴訟中，小王應當提交其具備履行能力的證據）

2、房東雖通知小王不再履行合同，但房東無權單方解除合同，其與小王的合同仍為有效合同，在此情況下房東將同一房產出賣給其他人，導致小王訂立合同的目的落空，房東的行為屬于根本違約。

問題二：若認定房東違約，那小王可提哪些要求？

小王可要求房東雙倍退還定金，同時主張可得利益損失（由于該地段房價上漲，可得利益損失實為房屋差價損失）。

問題三：如何實現小王的訴求？

兩步走：

第一步，查明房東與第三人房屋交易情況。主要目的是查明房東與第三人的交易經過及最終的成交價格。經查，房東與第三人在2017年2月20日簽訂房屋買賣合同，3月初辦理不動產登記手續。合同備案價格為136萬，真實的成交價格為151.5萬元。

第二步，小王起訴至管轄法院，要求房東雙倍返還定金10萬及可得利益損失。

一審判決：

1、解除小王與房東的合同；

2、房東雙倍返還定金10萬元；

3、房東賠償小王可得利益損失8.5萬元。

結語：

? ? ? 房地產市場波動導致房屋價格上漲，房東為追求更高的賣價將138萬元的房屋以151.5萬元的價格出賣給第三人，從中賺取房屋差價13.5萬元。而判決雙倍定金中的5萬及可得利益損失8.5萬元正是房東因違約而多賺的13.5萬元。足見法院為維護市場交易秩序，以判決的方式對房東無視誠信的行為予以懲戒。

附：相關法律條文

一、《中華人民共和國合同法》

第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十三條【損害賠償的范圍】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

二、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

三、《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》

第一百一十五條當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。