目前樓市在限購、限售、限價下，新房售賣是僧多粥少，因此有不少購房者把目光投向了購買二手房。
當然買入二手房也是擁有非常多的好處滴，比如社區成熟、學區穩定、區位穩定、物業管理成熟等，意味著即買即住。
但是二手房買賣不同于上街買菜，一個不小心就有可能“中招”，有些購房者就非常郁悶，怎么自己就遇上了這些“購房坑”？
今天，小姐姐就來說說關于二手房買賣中的一些“落戶坑”，以下這八種二手房即使順利交易，也很難落戶。
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01
不限購的房屋
所謂不限購的房屋一般為商住兩用（如公寓）或商業用房，其產權多為40年或50年。
只能注冊公司，不能落戶，且物業費較高，水電費等按照商業標準征收。
小姐姐點評：關于買房是為了落戶的小伙伴就不要買以上這種不限購的房屋了，當然投資者請忽視我的說法。
關于購買商住兩用的公寓的一些注意事項可戳→天天催你買公寓的人，才不會告訴你公寓有這些事？
02
房齡較老的房屋
對于一些房齡較老的房屋，已規劃拆遷戶籍已凍結區域住房，戶口僅能遷出而無法遷入。看似買了拆遷房，將來可獲得一筆拆遷款，其實無法落戶是得不到補償的。
小姐姐點評:所謂的拆遷凍結就是指在凍結期內禁止房產持有人變更房產的面積以及歸屬，禁止人口遷入該房產所在戶口，且拆遷凍結的期限不等。
所以購買老房子要注意，切莫舍了孩子，還沒套著狼。
03
房屋面積未達到入戶標準的房屋
目前，一二線城市與沿海城市都已經取消了購房入戶，比如北上廣深、南京、杭州等。
在成都購房落戶標準（分兩種）：
? 2014年6月1日前：購買商品或二手住房，在成都市購買商品住房（含二手房）面積在70平方米以上的市外人員，可申請本人、配偶、未成年子女入戶。
遷入人員人均住房建筑面積，不低于上年度成都市城鎮家庭人均住房建筑面積水平（27.82平方米/人）。
? 2014年6月1日后（含6月1日）：購買商品或二手住房，在成都市行政區域購買建筑面積在90平方米以上商品、二手住房，
同時取得房屋所有權證且在成都市依法參加社會保險1年以上的市外人員。可在房屋所在地申請登記本人、配偶和未成年子女的戶口。
還想告訴大家一個情況：
如果你滿足本科、專科及特殊人才落戶的標準，即使房屋面積不夠，也可以將戶口落入自有房屋下。
04
原房主戶口未遷出
目前，我國很多地方實行的是“一房一戶”，所以即使你買了房，如果原房主未遷出戶口，那么你也無法落戶。
戶籍遷移一直也是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理由公安部門進行行政管理，法院無權干涉，且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此，這個問題目前而言可以說解決乏術。
小姐姐點評：戶口問題一定要慎重，人民法院不受理該類案件，必須在合同中具體約定戶口遷離的滯納金，這樣可以以賠償滯納金的形式，通過法院主張權利。
建議：買家查戶口，可以去房屋戶籍所在地，讓賣家陪同查詢。其中，要注意房屋內的戶口是否有歷史遺留戶口、如成年子女、兄弟姐妹等（和賣家本人非夫妻關系）戶口。
若存在這類戶口，需提高警惕，一定要戶口遷出后，才進行交易。道理很簡單，賣家本人都可能無法遷出這些戶口。
05
小產權房屋
小產權房沒有國家頒發的房產證，自然無法辦理落戶。而且小產權還不受法律保護，如果遇到拆遷等情況，往往得不到相應的賠償。
備注：關于小產權房詳細信息可戳住房新政！小產權房真的要轉正?
06
沒有產權證的房屋
沒有產權證的房子不能落戶，也得不到公證。
建議：買家遇見此類房屋避而遠之。
07
違規建造的房屋
對于違規建造的房屋，因沒有國家的批準，無法落戶。
有些購房者為了圖便宜，敢于冒險購買這類房屋，結果導致“錢房兩空”。
小姐姐點評：修建房屋需取得用地、國土證件和修建性詳細規劃（即建筑設計方案，審批同意方案）等文件資料，然后到規劃建設部門辦理報建手續后，再進行建設。所以，各位買房者多點心眼吧。
08
被查封的房屋
有些購房者在毫不知情的情況下買了被查封的房屋，這樣也是無法入戶的。
要知道這類房屋只有法院才能進行處理，即使你買了，也沒用。
小姐姐點評：被司法機關查封及作為抵押物的房產，如需出售則必須征得司法機構或者抵押權人的同意，并取得同意出售相關證明，或者通過償還債務等方式注銷抵押之后再出售。
建議：各位小伙伴購買這類房屋時，提前去相關部門了解清楚情況。
綜上，我們可以看出，購買二手房需謹慎考慮是否能落戶問題，畢竟這是一個人基本權利得到保障的必要條件之一。
最后，小姐姐為各位小伙伴準備了二手房購買流程及注意事項。
情況一：成都二手房交易流程及其注意事項（省中介費篇）
房屋來源：
a：二手房網站獲取基礎信息，小區物管處可獲得房主信息。
b：專業人事咨詢，或者售房門店了解基礎信息到小區物管處核實或親朋好友介紹。
1、以“全款賣房”為例，一般的交易流程如下：
1) 簽合同：雙方帶上身份證、定金，賣方帶房本、產權人身份證，簽訂《二手房買賣合同》。
2) 審核：買方做資質審核、賣方做房屋核驗。兩項可同時進行10個工作日出結果。
3) 網上簽約：資質和核驗通過后當天就可以“打網簽”，去房產所在地的“住建委”出合同。買方需要帶上：身份證、戶口本（外地戶口需要暫住證）、婚姻證明、銀行卡；賣方需要帶：身份證、房本、戶口本、婚姻證、銀行卡。
4)交稅過戶：先交地稅，再過戶，（其中這兩項都可以在所在行政區政務服務中心辦理）
5)物業交割：業主收到房款后辦理物業交割，交割成功付尾款。
2、以“公積金貸款”為例，一般的交易流程如下：
1)：簽訂買賣合同，約定房價、及房價所包含的物品、付款方式、稅費承擔的方式等等細節。
2)：公積金最多只能貸款40萬，詳細情況請到房地產交易中心（公積金窗口了解）。
3)：如果業主在外地不方便，可以到成都市公證處辦理委托公證給成都的朋友辦理。
4)：個人建議流程；
a-到公積金中心去申請（不一定能貸款到40萬)
b-用公積金提供給你的收入證明格式會單位辦理收入證明
c-雙方到公積金中心簽訂借款合同
d-評估房產和審核通過后到房地產交易中心過戶，付首付給業主
5)：取件后辦理它項抵押。
6)：業主收到房款后辦理物業交割，交割成功付尾款。
注意：業主要出現的次數至少 3次簽合同簽借款合同辦理過戶物業交割。
3、 以“商業貸款”為例，一般的交易流程如下：
1)：雙方簽買賣合同
2)：銀行申請住房按揭貸款
3)：房管局辦理過戶
4)：銀行辦理放貸
5)：業主收到房款后辦理物業交割，交割成功付尾款！
4、其他注意事項:
土地證，注意土地證的性質是“出讓”。記得土地證辦理過戶。
房屋維修專項資金，過戶時有一步是查繳這一項的欠費情況，簽合同時注意有欠款讓房東補繳。
單身證明/婚姻證明。銀行和房管局都需要原件，開證明的時候多開兩份。
房屋空戶，如果想落戶口，要到房屋所在地派出所查一下是不是空戶。
銀行的評估公司，找銀行辦理貸款，銀行會指定一家評估公司。銀行是根據評估公司給出的價格計算貸款額度的。如果想從銀行多貸款或者首付很緊張，就要讓評估公司把房價評高一些，反之亦然。
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情況二：成都二手房交易流程及其注意事項（中介費篇）
1、選門店，選人
小中介盡量不要找，建議是找品牌中介，選完品牌中介以后再選業務員，找一個從業至少一年的業務員，詳細告訴他你的購房需求。
2、看房子，談價格，不要接受背靠背，一定要和中介當面確定房產信息。
所謂背靠背，就是買家在一間，賣家在另外一間，中介在兩者中間傳話傳文件。
3、簽約環節
這個環節主要注意：提前拿到合同文本，仔細閱讀，做好準備功課。
一個正常的、經居間介紹的二手房買賣，一般會簽這么幾份合同或文件：
居間協議＋傭金確認書
第一階段：定金階段，決定反悔成本，合同制定的水平影響簽約成功率。
（這個階段，可以簽訂傭金確認書，但建議不要支付中介費，因為中介收取傭金的條件尚不成熟）
網簽《成都市房屋買賣合同》＋補充協議
第二個階段：買賣合同簽訂及履行，合同條款決定交易風險。力求合同的每一條約定都對應及各方應承擔何種違約責任。
強調一句：補充協議很重要！非常重要！！
注：成功簽訂買賣合同時，一般需要支付部分（5-8成）中介費。
第三階段：交易過戶
成功過戶，且整個交易中，中介沒有出現重大過錯，失誤，則過戶完成支付剩余中介費，如果精裝修房屋或者有租客的房屋，也可以留部分費用交鑰匙后再支付。
4、最后，交房，簽訂房屋交接書
所以買房時還得綜合多方因素理智的分析，合理選擇有保障的投資才是穩定的投資。
