本文是學習筆記性質的文章，旨在深化對于信用貸款、抵押貸款以及信用卡這三方面的學習理解。

全文5000字，閱讀及消化時間大約15分鐘，可為大家在大額消費、剛需買房、房產投資、資金短缺等問題提供解決思路。

通過參考他人經驗和自身理解，得出合理利用信用貸款（身份），抵押貸款（資產），信用卡（信用），可以在安全范圍內使得財富加杠桿，資金利用更高效的結論。

（標題只是噱頭，請勿當真o(╯□╰)o）

另外，也對平日里經常看見的信貸小廣告，做一個深入的闡述。大概長這樣？

一、背景知識：

在講解后續內容之前，需要明確幾個關鍵詞。

個人信用報告：說的直白一些，信用報告就相當于個人的經濟“身份證”，如果涉及到各類貸款、信用卡審批以及未來擴展到其他公共服務領域，機構都是參照這個信用報告來評估我們的情況的。

如圖，人民銀行用戶版本的征信頭部用表格的形式概括了信用報告的大致數據。

舉個例子：

我曾經因為工行信用卡短信服務費逾期3個月以內，在信報上有了一個污點，差點影響到房貸的審批發放。身邊更有朋友因為首付等手續都辦理好了，因為信報有超過三個月的逾期記錄，無法批下貸款。以上種種，切身體會，提醒大家切勿保護好自己的信用報告記錄。

個人信用報告主要關注：逾期次數、總授信金額、審批查詢次數以及其他信貸情況數據。

更多內容，可以戳這篇科普文閱讀：3分鐘帶你帶你全面了解信用報告

利率的計算與誤導：基于大家都很精明，商家以及銀行也開始玩花樣。這幾個概念需要有個大致理解。

先息后本：借貸期間只還利息，最后還本。

等額本息：在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

等額本金：是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。初期還的多，最后還的少。

分期費率：這個是個大坑。分期基本都是等額本息，如12期分期費率是0.6%/月，則因為每月都還本金+利息，總資金的利用是逐月減少的，實際年化利率不是0.6*12=7.2%，而是13.29%。換算過程不贅述，直接說結論：年化利率=月分期費率*12*2n/(n+1)，n是分期月數。

萬元日息：一萬元每日多少利息。

5厘1分：厘/分是民間說法。即10厘=1分。1分等于月息1%，折合年化12%

總的來說，因為貨幣是一直在貶值的，所以先息后本>等額本息>等額本金，在換算分期費率的時候，可以直接分期費率*24來粗略計算

二、信用貸款

信用貸款，顧名思義，是指以借款人的信譽發放的貸款， 借款人不需要提供擔保。其特征就是債務人無需提供抵押品或第三方擔保僅憑自己的信譽就能取得貸款，并以借款人信用程度作為還款保證的。

大家比較熟悉的支付寶借唄、各類P2P貸款都屬于信用貸款這一類。

參照信用貸款的利率水平，可以劃分為五檔。具體如下表所示：

可以看出，優質客戶風險低，能夠享受到最好的折扣。而信用狀況不佳的，往往只能付出更高的資金成本，求助于小貸公司或者P2P。

同時，信用貸有一個大家都存在盲區就是，并不是所有的信用貸審批都馬上在信報中體現。有些是審批通過有授信額，不使用并不會上信報。這樣就增加了一些隱藏玩法。這種形式的信用貸款，在下文中統稱備用金信用貸款。

先上一份整理過的信用貸款數據：（來源：冰山房產指數、貸在深圳，有整理）

表中的信用貸款，基本都是屬于備用金信用貸款，即可以申請，銀行系統內預授權一定額度，只要自己不去取，就不會上信用報告。而且，根據其他帖子的經驗，目前大部分銀行對于已經申請信用貸款的客戶，并不會影響在本行其他貸款（如房貸）的發放。

總結來看，優質客戶（公務員、事業單位編制、教師、醫生等），都可以以6%-8%的利率輕松拿下信用貸款，而且因為各個銀行都是單獨審批，可以同時申請2家甚至多至10來家的信用貸款。

TIP：信用貸款有嚴格的合規使用要求，必須保證用途可靠，同時要保證流動性，防止銀行抽貸。

舉個例子：

王尼瑪是某機關公務員，信報很干凈（沒信用卡沒貸款沒逾期啥），他先后去3家銀行申請信用貸款，銀行一看，送錢（利息）的鉆石王老五來了，不愁貸貸貸，大筆一揮20萬 5.8%，30萬 6.52%，25萬 7.2%。半個月時間，王尼瑪收獲了75萬的授信額度，年化利率在6%-7%之間。

這個時間，他發現國慶要到了，國債逆回購利息飆升到14%，趕緊提20萬出來買個10天。很快，按照20萬 4.2%的利差，他10天賺了1600+的茶錢。

過了段時間，小舅子生意擴展，需要一筆錢，他二話不說又拿了30萬出來，1年10%的利息借給小舅子。一來一回，1年后，凈賺了10440的利差。

王尼瑪合理控制風險，堅決不投股票、賭博、P2P等高風險的行業，只做自己熟悉的內容，幾年下來，信用貸款也能給他帶來不少額外收入，同時個人財商、經驗也得到了很好的鍛煉。

信用貸款的審批技巧

在實際操作中，信用貸款的審批并沒有理論上簡單，銀行有一套完備的信貸審核機制，除去銀行內部對申請人的審核，還會參考個人征信報告的信息。主要考察還款意愿（工作、學歷、婚姻）、還款能力（收入、資產、工作、學歷）和用途這三方面。

每個人的情況都不同，無法進行標準化描述。但是在銀行的操作規范上，還是有規矩可以遵循。

如下圖所示：（圖源：冰山房產指數）

再舉個例子：

王尼瑪有個朋友，叫陳阿妹。事業編制，剛畢業1年，還是個素人（信用白戶）。他考慮著多申請些信用貸款，以免臨時用錢。這個時候，參照上圖所示，她申請的順序應該是第一批（2,3,5），第二批（4），第三批（7），第四批（1,6）。

這個順序的原因就是各個銀行對于信貸審批查詢次數有不同限制，先申請信貸審批查詢次數嚴格的銀行，后申請要求寬松的銀行。

現實操作中，也可以先申請授信封頂額度高的銀行，再申請授信封頂額度低的銀行，不一定追求多家，有時候少幾家額度可能還更高。

從這例子當中，也可以看出，沒事真不要亂申請信用卡，因為每次申請信用卡必然伴隨著銀行去征信系統查詢你的信用情況，這些都會在征信報告中得到體現。

當然，申請多了也有破解的法子，無非是需要等待一段時間，把信報養一養，養的好看一些即可。

信用貸款可以拿來買房么？

想必聰明的人都會想到，既然信用貸款可以拿來消費，那拿來付首付是不是也是沒問題？官方答案當然是否定的。

隨便一搜索新聞，就可以看到信用貸款現今的發展端倪。比如新華社北京10月2日電 題《入樓市之路被堵后，消費金融如何找回合規正途？》，明晃晃的說明了這幾年，信用貸款都是借消費之名，進入到了房地產市場。

這個情況是國家不愿意看到的，因為實質是，大家3成首付買房，是用了3成的錢，撬動了10成的資金杠桿。

如果首付也是借來的，杠桿一下子從原來3.3倍，提升到了10倍甚至之大。

一旦房價下跌到一定程度，就會出現日本泡沫經濟時期，房子價值<<支付欠款，大批人棄貸會造成一系列壞賬，影響金融安全。

參照蟈蟈大佬的文章說法，實際上是上有政策，下有對策。

再再舉個例子：

北京銀監局2014年發文的《北京銀監局關于個人綜合消費貸款領域風險提示的通知》，曾經限制了消費貸款限定在100萬以內，期限限定在10年以內。以此來遏制違規資金炒房。

然而現實情況是，市場上出現了三個創新：

1、夫妻一起可以200萬；

2、通過信托通道放款，銀行資金放款100萬+信托資金放款X百萬；

3、上班人士通過一些方法操作經營貸……

操作合規了，該放貸的還是一樣放貸。究其原因，是因為這一塊業務也是銀行看重的業務，安全風險相對較低，業務利潤相對較高，沒有不做的道理。

SO，近期剛在傳的一張收縮信用貸款的圖片，靜等銀行見招拆招。

三、抵押貸款及二次抵押貸款

住房抵押貸款，是指借款人以自有或者第三者的物業作為抵押。并以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產權證向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

現實操作中，抵押貸款分為個人貸款/公司貸款，根據貸款機構不同，也可以分為銀行機構和非銀機構。根據抵押次數，還可以分為抵押貸款和二次抵押貸款。

和信用貸款類似，抵押貸款有嚴格的合規要求，銀行機構貸款利率較低，資質較差的可以尋求非銀機構放貸。

抵押貸款在個人信用準入上相比信用貸款要低，主要是對資產和還款能力有一定要求。利率水平以基準利率上浮30%以上為多。額度一般都可以給到房價的7成，貸款時間在1-10年間不等，部分30年的也對貸款人的年齡有所要求。

抵押貸款的一些信息見下圖（來源：冰山房產指數，有整理）

二次抵押貸款，主要途徑包括銀行、非銀機構以及一些典當行。成本最為優惠的自然也是銀行。銀行二次抵押貸款要求：

1、一般房齡要求30年以內；2、一次抵押為銀行貸款；3、個人信用及還款能力良好；4、貸款金額一般為房產總價的50~70%減去現有貸款的合同總額。

二次抵押的一些信息見下圖（來源：冰山房產指數，有整理）

相比起來，銀行在二抵方面的產品是比較少的，貸款時間比較短，利率也相對高一些。但是對于房產投資者來說，是非常適合的。利用本來的資產，撬動更大的杠桿進行投資，在看好房地產發展的前提下，實現財富增值（雖然二抵的錢并不允許投資房地產o(╯□╰)o）。

叕舉個例子

李小姐2011年以135萬元購買一套住房，向銀行申請了95萬元的按揭貸款，現在她購買的這一套住房市價升至550萬元，尚有40萬元貸款本金未還清。

因年年底資金周轉需要，李小姐通過辦理房產二次抵押貸款業務，成功向銀行申請貸款385萬元，還清原銀行貸款40萬元后，還有345萬元的資金可以用于生意周轉。

四、如何美化你的流水

無論是信用貸款、抵押貸款甚至信用卡審批，無一例外的都在通過數據審核你的還款能力，其中重要的一條就是流水。

高流水可以幫助塑造一個具有較強還款能力的形象。幫助我們合理的獲取更高的現金流，無論是需不需要貸款，我覺得都有必要關注下自己的流水。

銀行認可的流水：

1、稅后打卡工資流水

2、租金流水

3、其他固定收入流水

4、對公進賬流水

5、對私進賬流水

在流水操作中，簡單來說，除了第一項工資流水是以“工資”備注形式存在，其他都可以進行人為操作。

市面上有專門的流水美化產業，在個人身上，如何低成本的美化，可以通過這個文章一窺一二。

如何為抵押、按揭貸款做好流水規劃？

五、正確的融資組合

上文講了這么多信用貸款、抵押貸款的事宜，理論畢竟和實際操作還是存在巨大鴻溝的。才疏學淺，姑且還是從理論層面講一下正確的融資組合形式。

1、優先配置一類銀行貸款。

理由：大多數銀行都有備用金信用貸款，這種貸款不用的時候，不上信報，并且可以多家銀行申請，利率也比較低，對于身份較好的人來說，是最優先的配置選擇。

2、二類銀行貸款作為備選。

理由：二類銀行貸款多是信用卡類的現金分期業務，部分在信報上是以信用卡負債按月體現。分期利率按照實際年化計算一般在10%-18%之間，且提前還款仍收取全額手續費，只資金緊張時可以使用。

如廣發銀行財智金10萬分12期，分期費率0.6%，實際年化費率是13.29%，信報中是每期1萬+負債顯示，不太影響總體負債率，缺點等額本息，資金利用率也只有一半。

3、抵押貸款視具體情況操作

理由：涉及到具體審批流程，操作步驟越復雜，系統的整體不可控性也就越大。如果是全款買房或者抵押再全款買房，涉及步驟少，可以考慮執行。

4、信用卡作為劣后選擇

理由：資金TX按月周轉，操作步驟繁瑣，一旦涉及到降額封卡，流動性有風險，且TX涉及違法。

目前13大行業的從業人員，資質較好的，一般可以做到3-5年內，5行50萬的信用卡授信額度。

個人比較推薦的大額度卡：

民生標準白金卡（下卡5萬起）；

招商銀行Visa白金卡（50萬理財3個月保下卡，6萬起）；

交通銀行標準白金卡（50萬理財3個月保下卡，3萬起）；

興業銀行行卡（悠系列），資產進件，5W左右；

浦發銀行AE卡，月流水1.8W或他行10W卡進件，5W左右；

以上，通過一定時間的養卡消費，額度也會慢慢上漲，最低也可以實現1%的消費返利。

最后一個例子：（供討論）

A情況：

300萬的房子，先申請好備用金信用貸款90W，

借來300W現金全款買好（暫時不討論How）；

房子拿去銀行，做抵押貸款，按照7成，拿回210萬現金；

利用備用金信用貸款，從幾個預授信的信用貸款中取出90萬；

還清300萬借款。

必須按照流程操作才行。因為如果先取出信用貸款，必然在征信上產生大額信用貸款負債，再想下抵押貸款就幾乎不可能了。

總成本：每年支出房產總價的6%-10%的利息。

這情況適用于房價因政策調整下跌，投機客回籠資金拋售，但是個人看漲的時候。時間成本低，步驟簡單。

B情況：

300萬的房子，先申請好備用金信用貸款100W，

按揭貸款，需3成首付90W。這90萬不能自己問銀行借（會上征信），怎么辦？

還是借。

1）問朋友借，以100W信用貸款為還款依據，讓朋友以他的名義，抵押也好，信用貸款也好，反正這錢朋友拿到了。最后注意技巧，轉到直系親屬那兒，再轉回到自己這兒（原因是大額資金來源不明，銀行可以拒貸）。

2）找不上征信的信用貸款，如光大云付（資金來源是理財，而不是存款，所以不上征信。有點類似P2P借款，但是是銀行系的）。

接下來，按揭批下來了，去備用金信用貸款取出90萬，還給朋友或者借款機構。

成本：首付款90萬每年利息6%-8%，按揭貸款210萬每年利率4%-6%。