有時候，我們輸的不是實力，而是視野與格局。

十年前，阿豐在武漢郊區全款買了一套大別墅。

按照武漢的標準，阿豐絕對是中產階級的豪華版。

而阿豐卻很后悔。如果當初他用買別墅的錢，在漢口解放大道上，貸款買兩三套大房子，現在資產早已過千萬。

十年后，那批像阿豐一樣在郊區買別墅的人，都已買房回城。在城市中心，房子半年能翻倍。而郊區的別墅，價格漲不動。

如今，武漢的內環越來越貴。當內環邁入“4萬時代”時，我們手中的那張內環“入場券”被無情地收走。

1

三年前，武漢內環的房價還在兩萬元徘徊。

當時大多數人認為，這與武漢的人均收入不匹配，武漢內環的房價太高。

直到2015年11月份，武漢內環房價破兩萬元。2016年3月份，漢口內環多個樓盤價格破三萬元。

當時很多人咨詢我“買不買”，我說，買房永遠買中心地段最貴的房子。這是一種最傻的投資。當大多數人認為房價到頂時，往往只是在半山腰。

到了今年，內環已經不是中產階級的主場。在內環核心的樓盤，價格都在4萬左右徘徊。

若調控“放水”，很快房價破4萬元。按照150平米，4萬元單價核算，一套房子總價600萬元，買房人的資產至少要超過千萬元。

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今年開始，內環的房子一房難求，大多數項目都是開盤“日光”。

數據顯示，2017年5月份，武漢內環內的住宅供應僅為1%。相當于100套武漢新增供應的房子，內環只有1套。

“光華樓評”研究發現，我們被拋棄的理由有三：

一是內環土地少。

在武漢三環內，已經找不到成片的純住宅用地。最近，花山一塊土地的樓面地價超過1萬元。

內環的拆遷成本飆升，房企已找不到大片土地，也拆不起那些老房子。即使有零星的土地，也搭售大量商業指標。越來越多的房企主動放棄內環。

對比北京、上海，“光華樓評”發現武漢內環還有機會。

在北京，內環房價每平米超過10萬元。北京六環的房價在3萬元左右。

上海有三環。內環高端物業的房價每平米超過10萬元。二手房價格每平米6.5萬元－8萬元之間。去年下半年，上海內環一地塊，樓面地價每平米10萬元。

武漢是湖北的中心。武漢內環，是中心的中心。優質的教育、商業與醫療資源，無不在內環。部分高端樓盤價格，至少5萬元左右。我們要回到“中心”。

二是內環房價高。

城市最里面的，是最稀缺的。武漢的內環房價超過3萬元。這個價格對于老武漢人來說，房價太貴，一平米的房價，相當于他們一年的工資。

而對于從北上廣深回來的新武漢人來說，他們能接受。他們知道三四萬元的價格，只能買北京的六環外。

北上廣深的內環都不是給本地人住的，武漢也是如此。當內環的地價越來越貴，高品質住宅越來越多時，內環的價格還有可能漲。

與股市一樣，越是散戶退場時，越是進場的時刻。特別是部分從一線城市撤退而來的投資客。

三是沒有好房子。

過去十年，武漢內環的住宅沒有品質感。價格在上漲，品質卻不如人意。

這與市場的火爆與監管有很大關系。市場太好，房企沒有在產品上用心；市場監管嚴，特別精裝房標準限價，部分樓盤舍棄裝修，改賣毛坯。

最近兩三年，內環的住宅品質隨著地價水漲船高。今年下半年，內環的高端樓盤集中入市，集中成交，將從數據上大幅抬高內環房價。我們很快發現，內環怎么漲得如此快。

3

漢口解放大道沿線，是商業云集，“五強鼎立”。

從西自東，依次有武漢國際廣場、恒隆廣場、越秀國際金融匯、南國中心與和記黃埔“M+”購物中心。

奢侈品大牌扎堆的武漢國際廣場，年銷售40多億元，曾經排行僅次于北京三里屯太古里。利潤與坪效都位居國內商業之首。

武漢國際廣場背后正在建設的恒隆廣場，號稱是武漢首個世界級的購物中心。慢工出細活。預計在2019年分期建成。

在精武路，越秀國際金融匯，當時是雙料地王：90.1億元總價、12617元/的樓面地價。其高端商業也是為奢侈品量身定制，引入奢華酒店“卓美亞酒店”。

越秀“地王”隔壁是南國中心。該項目包括國際購物中心、甲級寫字樓、星級酒店及高檔住宅等。其商業規模相當于7個武漢國際廣場。

在江漢路步行街與京漢大道交匯處，和記黃埔M+購物中心，以年輕潮人、白領階層、中產家庭及外來旅客為核心消費群體。

雖各有大型購物中心，但在定位上還是有差異。這些項目扎堆，為武漢內環價值加分。未來三年，這些購物中心將使得漢口內環的商業價值，足以稱霸華中。

“光華樓評”認為，當循禮門、解放大道、精武路等疊加在一起時，當歷史文脈、商業資源、自然資源與教育資源在這里匯聚時，內環的價值就不可復制。

我們買房的時候，似乎遺忘了這里。

以住宅為例，在精武路，越秀國際金融匯與南國中心均有新房銷售。都是一線品牌。前者戶型面積偏大，后者面積段選擇多。后者的價格預計比前者便宜。而在漢口內環，解放大道沿線，除此之外，別無他盤。

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“老漢口”在骨子里有一種優越感。

在他們眼中，其他地方的人都是鄉里人。以前，江漢工人文化宮（簡稱“江宮”），是“老漢口”常去的地方。

這里曾經是漢口主城區工人們娛樂活動的主陣地，這里JJ歌舞廳、江宮電影院、圖書館無所不包。

后來，“江宮”地塊上拔地而起“南國中心”一期。二期位于省供銷社地塊。

這是南國置業的品牌升級代表作品，是內環超大規模的城市綜合體。

未來，地鐵2號線與將與南國中心二期的地下商業無縫相接，還有地鐵6號線換乘。與越秀國際金融匯相比，地鐵換乘更方便。

周邊有武廣、江漢路與西北湖三大商圈，協和醫院、同濟醫院、亞洲心臟病醫院、中山公園均在項目周圍。

南國中心二期住宅將于近期開售。70-147平米的兩房、三房、四房。

南國置業說，“這里的房子不愁賣，我們要為武漢內環留下一個有影響的項目。”

當武漢被長江主軸、長江新城、二七濱江商務區、武漢CBD等明天的概念所包圍時，不如直接投資現在資源稀缺的內環。買虛無縹緲的未來，不如買實實在在的現在。

未來武漢內環的房價，不是房價有多貴，而是還能不能買到。

在最近的博鰲房地產論壇上，一位經濟學家說，能跑贏大盤的，一是像騰訊這樣的科技股，另一類是核心區域的核心房產。

“光華樓評”勸過很多人，我們要像李嘉誠、王健林一樣，處理不良資產，買入內環的優質資產。當下一輪房價周期時，率先上漲的依舊是內環。

過去我們拋棄內環，很快內環將殘忍拋棄我們。