2016-09-29 張俊 法律為三農

在房價飆升時，二手房交易中賣方毀約現象屢見不鮮，那么當我們在購買二手房時該如何避免發生這種情況，抑或如何減少損失呢？那么違約金條款和違約定金條款就是兩大利器，注意：兩者一字之差，可是完全不同的兩個法律術語，帶來的效果也完全不一樣哦！

一、違約金條款。合同約定，任何一方違約時，支付一定數額的違約金。此時如果買方違約的可能比較小，那么就盡量將違約金數額訂高一些。根據《合同法》第一百一十四條規定，“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。《合同法解釋（二）》第29條：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的"過分高于造成的損失"。換句話說，這個違約金最多是你損失的130%。比如你買房時，房屋總價是100萬元，而現在房屋總價已經飆升到200萬元，那么你損失就是100萬，賣方要支付的違約金就是130萬，超過部分不會得到人民法院的支持。當然，在房屋未過戶給第三人的情況下，買方可以在違約責任和繼續履行房屋買賣合同之間做出選擇。

二、違約定金條款。所謂定金（不同于訂金，訂金僅僅是一種預付款，沒有懲罰效果），是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的金錢或其替代物。定金是法定擔保形式之一，需采取書面形式。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%。需要說明的是，定金分為解約定金和違約定金，違約定金是定金的一種，作為解約定金時，在賣方支付雙倍返還的情況下，合同解除，沒有繼續履行的可能。因此需在房屋買賣合同中注明為違約定金。舉例說明，如果房屋總價是100萬，那么定金最多可以是20萬，買方支付定金后，如果賣方違約，則雙倍返還，共計40萬。到這里，我們發現定金罰則，只給買方20萬的賠償，有點杯水車薪，對賣方而言并沒有太大的損失，其實這里還有個損害賠償的問題，根據《合同法》97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補償措施，并有權賠償損失。”此時，如果房價已經漲到200萬，那么你的損失就是100萬，也就是說，賣方需另外支付損害賠償金100萬，合計140萬（其中20萬是買方自己支付的定金）。當然在房屋沒有過戶給第三人的情況下，買方可以不解除合同，要求賣方繼續履行房屋買賣合同（交付房屋并過戶）并承擔定金責任（40萬）。

三、違約金條款和違約定金條款同時約定。合同中同時出現違約金條款和定金條款，買方可以選擇適用任何一種，但不能同時適用。聰明的合同當事人肯定會做出理性的選擇。

那么現在清楚了嗎？想要毀約？這可能是你不能承受之痛哦！

更多好文請關注微信公眾號 “法律為三農”