跑贏通貨膨脹，這是我們實現財富自由之路上，首要也是最基本的問題。對于日常必須性消費占比非常高的普通老百姓來說，通貨膨脹正在蠶食手中的血汗錢，對生活的影響是很大的，做投資就是最好的解決方案。投資，就是把手上的資源放到正確的位置上，以獲得最好的收益，教育、醫療、健身等等都可謂之投資。我們手里的資金正無時不刻地在貶值，那么我們應該放在什么地方呢？我們把通貨膨脹率初定為5%，放在銀行（活期0.3%左右，定期1.8%左右）顯然是無法抵擋通貨膨脹，那么應該放在哪里呢？投資地產，提到投資，首先要講的就是收益和風險，投資回報，是一切思考的出發點，任何投資都是有風險的，而且收益越高，風險越大。所以我們在投資房地產的時候，一定要拋開感情因素，和自住型地產區分開來，以免引入其他風險。
投資型房地產的優缺點？
缺點：
第一、交易門檻高。房價漲到今天，一套房產動輒就是一百萬、兩百萬，甚至上千萬元。即使使用了貸款，首付門檻也不低，月供壓力也很大，這些都是普通人都沒敢想象的。如此大額的投資，可不是買白菜，說做就敢做、就能做。所以投資房地產必須已經具備了一定的基礎（經濟和眼光缺一不可），在日常開銷之外積累一定周轉的積蓄，最好是已經擁有了一套自住型房地產。
第二、變現慢。也就是流動性差，交易的周期很長，快則一個半月，慢則三個月甚至半年。從打算賣到中間洽談，辦理手續，以及可能發生的糾紛，這些都是時間成本，生活正常的流動資金是不適合做房地產投資的。所以做這個投資一定要有把資本判“無期徒刑”的能力。
第三、交易成本高。以二手房地產買賣為例，需要繳納契稅（1.5%）、個人所得稅（1%）、增值稅（5.6%）以及各種手續費（維修基金、貸款評估等），如果通過中介渠道買，還要繳納2%的中介費。雖然這些交易成本都會轉嫁給買房，但買家在購房之前就已經把這些考慮進來，給交易提高了成本，沒有這些交易費用，你的房產可以以更高的價格和更快的速度出售。
優點：
第一、抵制通貨膨脹。房地產是一項實物地產，而且與民眾生活息息相關，就注定了它在貨幣貶值的同時就有保值的屬性，在人多房少的大城市，必然是火熱不減。注意，在出現惡性通貨膨脹（貨幣快速大幅貶值）時，作用相當明顯。
第二、投資投機雙重屬性。自住型房產，也可謂之投資，但是你要住在里面，所以漲多張少對你來說沒關系，除非是換房的時候。因為有投機者在里面，在購買自住型房地產時的劣勢，在這里就變成了優勢。房價為何一路狂飆，為何會有泡沫一說？都是有投機者、炒房團在參與，如果他們認為房價還有上漲的空間，就會跟風買入，推動上漲，至于房價怎么變化，后面還會說到。
第三、租金回報的穩定性。相對于其他投資而言，甚至是相對于房價，房地產的租金都顯得更穩定。盡管電銷迅速發展，但是實業經濟依然是生活的重中之重，現實中的衣食住行，還是需要房屋作為依托，所產生利益鏈條，就導致租金回報的穩定性。古人有錢就“買田置宅”，今人也不例外，中國大多數富豪手下都有大量房地產，看看王健林和李嘉誠就知道了。
為何租金是房地產投資的保護傘？
房地產投資的回報主要是來自兩個方面，一個是租金收入，即把房地產當成一項資產，將使用權讓渡給他人，進而收取租金。二是買賣差價，即把房地產當成一項商品，當房產升值之后，再以更高的價格賣出，以賺取差價收益。
租金收入的水平是由市場決定的，也就是由供需關系決定。相對而言，房產出租的價格相對于售價更穩定——因為許多人會去炒房，但沒有人去炒房租。房租收入是一筆固定的現金流收入，無論房價如何變化，投資人都可以通過房租逐步收回投資成本。在買入投資型房地產可以關注售租比來衡量房地產泡沫程度（房產的總售價與月租金之比，如果是1：360，就是360個月，即30年收回成本，這里可以給一個指標，15年收回是不錯的投資，20年是基準線，30年就是警戒線，需要重新考慮投資）。如果房地產投資只是盯住下一個買家（出更高價），那么這就不叫房地產投資，而是房地產投機，只盯一個目標只會讓自己決策變得隨市場而動，從而忽略了其他重要因素。
對住宅而言，需求由租房者的人數、收入水平及付費意愿組成；供給由出租者提供的房屋的地段、質量和數量、房東預期的回報率等因素組成。明白了這些，我們可以大體分析到，學校、工廠附近租房火爆，因為需求多（人）；寫字樓、金融中心房租高，因為租房者的收入高；對于美食和娛樂熱衷的城市，一般來說房價和房租都不高，因為大家都熱衷于去吃喝。
對商業房產而言同樣是一個相互制衡的道理，只不過商業的供需雙方計算得更加精明而已。房東考慮租金回報，但對于租房者而言，租金只是他經營的成本之一，誰也不愿意做虧本的買賣。那么商業地產和所屬的商圈、附近的人流和消費能力就有很大的關系了。
說到這里就知道了，租金水平是由供需關系決定的。從時間維度上再深層次地分析租金到底是由哪些因素的影響呢？
第一、通貨膨脹。一方面，通貨膨脹會推升社會平均勞動報酬率，租房者支付能力的提高（需求提高），會提高租金水平。另一方面，通貨膨脹會推動經營者一環一環成本的提高（包括房租），經營者就會提高自己商品售價或者服務價格，來轉移通脹壓力，從而實現獲利。
第二、房地產的動態發展。房地產自身及周邊都是動態發展的，新增一個地鐵口使得交通便利，新增一個商業中心使得人流量變大，這些自然會使房租水平上漲（新樓開盤，也是開發商提高售價的噱頭），社會經濟的向上發展，必然會推動社會一層層的提升。當然，任何都事業都需要經營，如果經營不善，商場管理缺失，客戶流失，商戶出走，租金還會下跌的。
總體來說，租金水平可分為靜態和動態兩個部分。靜態就是參考周邊的租金水平，動態就是預估該房地產未來的變化，相對于后者來說，我們就要關注市政規劃，尤其是政府工作報告之類的政策，做一些大體上的判斷。至于租金回報與投資成本如何比較？參考上面提到的售租比。
怎么來看待房價？
關于房價未來是漲是跌，官方坊間說法各一。因為房價，既關民生又關經濟，加上投機，牽扯多方利益，很難從市場經濟的角度去分析。我們換到從概率的角度來分析，就和拋硬幣一樣來分析，漲跌各占50%，那么今年漲了，那么明年繼續的概率是不是就是0.5*0.5=0.25，跌的概率更大呢？顯然是不對的，如果你是這么想，那就是價值傾向和賭徒心理在作怪了。漲跌是獨立事件，前后之間并無關聯，況且你預測明年正確，那么預測后年、乃至十年后正確的概率就是0.5的十次方，即約千分之一（且不說正確率極低，把這項工作做完整就足以讓人頭疼不已），所以房價是很難摸清楚是漲是跌的，但縱觀歷史的角度來看，房價是大漲小跌，整體是處于上漲的態勢的。
雖然對于房價周期難以捉摸，但對于房價泡沫，我們參考“房價痛苦指數”，有兩個指標。其一是上文提到的售租比，其二就是房價收入比，就是住房價格與城市居民家庭年收入之比。例如這個比值為20，也就是說20年的家庭收入（收入處于靜態不變化的情況下）還得不吃不喝才能買下一套房，這個價格承受起來就有些吃力了。
值得注意的是，房地產升值的主要部分是地價，而不是房價（建筑）。在避開房價泡沫的基礎上，我們還可以從兩個因素來判斷房價未來的走勢。第一是土地的資金密度。假如某一天，你家周邊要新建一個大型的商用房地產項目，投資幾十上百億元，超高層寫字樓、五星級酒店、大型購物中心、電影院應有盡有。即使你們家是舊房子，一點沒變，價格也會水漲船高，因為新建的大型商業項目投入了大量資金，進而提高了周邊土地的資金密度，招商引資、政府扶持也是這個道理。所以，投資者多關注城市未來規劃，如功能規劃、交通規劃、人口目標、GDP產值目標、稅收目標、土地供應等，任何一項城市的未來動態，都是潛在商機。第二是土地的人流密度。一個地區的人流密度越來越高，房價也會因此越來越高。因為土地資源是固定的、有限的。所以人口密度增大，土地資源就愈發顯得稀缺。同樣一個年度的嬰兒潮（出生率高），等他們長大成人，就有了買房的剛性需求，大概25年后就會推動一波購房潮。我國出生人口在1990年達到了一個小峰值，約2500萬人左右，隨后逐步降低，2000年左右開始穩定在1700萬左右，所以現在正在面臨著一波剛性購房的浪潮上。
了解了這兩個因素，我們就不難分析很多問題。北上廣房價遠高于其他地區，經濟發展，大量商業資金和政府建設的投入，帶來教育、醫療等行業發達，提高了土地的資金度，迅速與其他地區拉開，人民為了享受更發達的生活，擁有更多的機會，人流紛紛涌入，土地資源稀有，那首先由高收入人群進一步支撐了房價，收入的提高和人口的流入，不斷頂起了房價。簡言之，投資房地產，首先要考慮的要以靜態租金水平做保障，避免被房地產泡沫侵蝕。其次要思考所購房地產未來的資金密度、人流密度將如何變化。
投資型住宅房地產
選擇住宅房產投資，主要投資收益就是租金加房產升值。在關注租金回報率和所購房地產未來的發展上，建議選擇優質地段已經存在的二手房。新房一般是期房，需要一年到兩年后交房，交房之后還需要裝修，需要兩三個月才能用于出租，中間耗費的都是時間成本，假設租金的投資回報率是4%一年（假設每月租金是3.5k，一年十二月就是42k，除以房屋總價85w，得到年投資回報率）。兩年的損失就高達10%。并且在附近有新樓盤開售的情況下，二手房的價格會低于新房，等于把支付給開發商的營銷費用給省了下來。如果二手有裝修的話，裝修部分的費用還可以打個折扣。
選擇二手房，還有的優勢是，二手房是現房，除了可以準確評估周邊的租金和房價水平之外，可以實地看房，優缺點一覽無余，檢視小區的實際環境和物業質量。戶型方面可以，建議選擇緊湊型三房，因為城市收入分布呈金字塔來看，大部分人處于塔基，緊湊型三房既可整租給高收入人群，又可以單間分租，市場的需求量最高，既好租，有好賣（流動性好）。
投資型商業房地產
選擇商業地產投資，風險要比住宅型地產要高，所以更加考驗投資者的眼光，要做的準備工作也更多。挑選商業房產必須帶著生意頭腦。如果認為自己在這方面“少根筋”，那么還是選擇其他的投資適宜。
首先土地性質。住宅用地產權是70年，商業用地是40年，綜合用地是50年。前面提到的售租比，就是收回成本與獲得利潤極大程度上受產權時間影響，試想20年收回成本與30年收回成本，中間損失的利潤可是一筆不小的數目。其次地理位置。哪里的鋪面更值錢呢？大型商場一樓比二樓更值錢，這個我們都知道，所以利潤率最高的化妝品、護膚品都分布在一樓，之后由下往上，依次是女裝、男裝、運動等，利潤依次遞減。就算同處一個樓層的，那不同位置又該怎么去判斷價值呢？這一點可以參考之前提到的“人流密度”，都是一樣的道理，但這一點開發商早已想到，給各個店鋪標上不同的價格，電梯口、進出口這樣的好位置當然價格貴，該如何選擇？
加上價格因素之后，能做的是具體問題具體分析，不要在自己不懂的問題上冒險，一些死角位置的鋪面，就算價格再便宜也不要買。一座商場運營的好，其中的鋪面也會升值；運營的不好，一旦人氣弱了，再想拉起來真的很難。這種依賴運營管理能力的商業，風險很大，當然收益也會高。
一般來說，不依賴于運營管理能力的商業，風險更小。以風險來排名，例如靠近居民區的獨立商鋪風險小于專業市場商鋪（如水產批發市場），獨立商鋪的風險小于大型商業中的鋪面。對于獨立鋪面而言，臨街是一很大的重要因素，所以除了要觀察周邊的人流、車流外，還要注意周邊的交通狀況和停車條件。經常堵車，停車又不方便，又臨快速路就比較不利。此外還要注意鋪面的門臉一定要顯眼，如果被物體（路邊的樹木）遮擋，價值就會大打折扣，因此可見，面朝路邊的門面越大，價值越高。最后要說的是，不同于住宅地產的房價有泡沫，因為人多了總要住房子，住宅房產有剛需。商業地產沒有這所謂的剛需，所以價格和租金水平更理性。如果說商業房產的剛需，那與所有的商業一樣，誰也不愿做虧本的生意，都要把利潤最大化。
