自從九十年代末，洪澤縣（區）有商品房買賣以來，洪澤區也建立了房產管理部門，當時叫房產局，現在并了住建局。

有了商品房買賣，就產生了住宅公共維修資金，這項資金按照業主的購房款比例來交納，一般而言，多層住宅交百分之二，高層住宅交百分之三。如果按照現今房價，一套商品房動輒上百萬來說，每戶交納的這筆資金也都超萬元，整個小區算起來，這筆資金可不是小數目。

住宅公共維修資金是由每一個業主交納的，根據《民法典》和《物業管理條例》規定，這筆錢歸小區全體業主所有，征收部門和其他管理者都是為業主代為管理。

然而，多年積累下來的這筆龐大資金，早已成為物業和一些不良者口中的唐僧肉。為了規范住宅公共維修資金的使用，《民法典》和《物業管理條例》都有明確規定。

《民法典》第二百八十一條 “”【建筑物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。”

《民法典》第二百七十八條，更把住宅公共維修資金的使用納入業主共同決定的事項的第五項。“業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”

除了《民法典》明確的法律條文規定之外，淮安市還專門制訂了《淮安市住宅專項維修資金管理辦法》（淮政規[2022]11號文），對這項資金如何使用作了更加仔細全面的規定。在2025年初，淮安市又對這項資金的應急使用出臺了《關于加強住宅專項維修資金應急使用管理工作的意見》（淮住建規[2025]2號文），對這項資金的應急使用又作了更加具體的指示。

以上法律條文和文件都有一個共同的精神，住宅專項維修資金歸全體業主共有，如何使用由全體業主共同決定。在無業主大會情況下，可成立物業管理委員會，由物業管理委員會代行業主大會權利；在無業主大會和物業管理委員會的情況下，可以由街道辦或鎮人民政府這些具有行政管理職能的行政主體代為申核使用。但是，無論哪種情況下由誰申請使用此項資金，都不能剝奪全體小區業主的知情權和監督使用權，都需要在小區內公示，要征求全體業主意見，要招投標，要審計。

對照這些規定，洪澤區對住宅專項維修資金的使用極不規范。筆者近期接觸了這項資金的使用情況，洪澤區這項資金使用，很少是由業主委員會申請的，基本上都由居委會或物業管理委員會代為申請，街道辦或鎮人民政府也沒有履行行政主體申核監管職責。

以高良澗街道辦為例，就十分不規范，在居委會申報不合規的基礎上，還由社區服務站申核使用。社區服務站就是街道辦原來成立的所謂總社區，是協調各社區、居委會工作的非行政主體不具有法人資格的一個臨時機構。請問這樣的一個衙門能行使或代為行使街道辦（鎮人民政府）行政職能嗎？這尤如讓一個協警去代替執法民警去行使執法權一般，這個協警作出的處罰具有法律效力嗎？

除了居委會代為申請，就是物業管理委員會代為申請。這些物業管理委員會是如何成立的？是以什么合法程序成立的？它是不是代表小區業主民意產生的。經查，目前江蘇省只有無錫市出來了《物業管理委員會組建運行辦法》，淮安市只出臺了《業主大會和業主委員會指導細則》，而沒有出臺物業管理委員會組建和運行的有關指導性文件。那么，現行的物業管理委員會真地能代為履行業主大會或業主委員會的職能嗎？

洪澤區各小區為何至今基本沒有成立業主委員會？即使物業管理委員會也沒有成立幾家？問問街道辦和居委會，你們為業主做了什么？為什么這項資金使用，長期都由居委會代為申請？

在筆者所在的建超財富廣場小區，該小區住宅專項維修資金一直由崔朱居委會申請，該居委會是由原崔朱村民選擇成立的，不但私自與綠源物業簽訂三個三年期物業合同，而且長期不征求業主意見、不公示，與物業串通私自申請使用該資金，諸多自制手寫收據列支，金額巨大，讓人實在難以想象……

希望有關部門慎重對待關系民生大計和小區穩定的大事，小物業大民生，在住宅專項維修資金使用與管理上，不要有腐敗產生才好？對已經違法違規使用這項資金的行為建議區監委去有關管理部門和使用之處嚴查一下才好！