關于買房的一些調研

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名詞定義

• 普通住宅：即住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房。

稅收問題

稅收政策

1. 印花稅
   1.1 買賣雙方各交0.05%
   1.2 對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。
2. 契稅
   2.1 一般情況下，一次購房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。
3. 營業稅：
   3.1 11年初開始的政策：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；
   3.2 15年3月31日開始，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；
   3.3 時間計算:個人購買住房進行納稅申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間；
4. 個人所得稅
   4.1 若納稅人能提供完整、準確的原值憑證，則按照差額的20%計算個人所得稅。個人所得稅應納稅額＝(轉讓住房的收入額-住房原值、稅金和合理費用)×20%
   4.2 若納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，應納稅額＝轉讓住房的收入額×1%
   4.3 從這里看是可以選擇按1%來繳稅的。
5. 土地增值稅
   5.1 普通住宅在其轉讓時，暫免征收土地增值稅（普通住宅免征）
6. 其他費用
   6.1 交易手續費： 3元/平方米×建筑面積
   6.2 城市維護建設稅：營業稅的7%
   6.3 教育費附加：營業稅的3%
   6.4 房屋所有權登記費：80元
   6.5 買賣合同公證費: 房屋成交總額×0.3%

前提假設

1. 容積率 —— 3.39
2. 單套面積 —— 89
3. 實際成交價 —— 100w（假設市場價約110w），低于同級別土地上住房交易平均價格1.2倍
4. 賣方購買時間達到2年，交房時間2014年6月30日

繳稅策略和計算

1. 印花稅 —— 100w * 0.1% = 800 or 0
2. 契稅 —— 100w * 1% = 1w
3. 營業稅 —— 0
4. 個人所得稅 —— 100w * 1% = 1w
5. 土地增值稅 —— 0
6. 其他 —— 約 1w * 10% + 1000 = 2000
7. 合計約 2.3w