? ? ?經常有人問，以什么方式將房子給子女最適宜。本文介紹三種方式，繼承、贈與、買賣。一方面，從稅費上比較三種方式的差異。另一方面，法律層面上作簡要分析，供各位參考。

? ? ? 一、費用“比拼”

? （一）繼承 ?產權登記費+公證費（條件滿足也可直接辦理登記，省去公證環節）

? ? ?子女繼承（包括遺囑繼承、法定繼承不動產權屬的，不征收契稅；印花稅、營業稅，均暫免征收。

? ? ? ?產權登記費，住宅：80元/套。申請共有產權登記的，每增加一本證書加收10元工本費。非住宅：550元/件。申請共有產權登記的，每增加一本證書加收10元工本費。

? ? ? ?通過繼承方式將房產留給兒女，在辦理過戶時需要提交繼承權公證書，此環節因辦理繼承權公證而產生公證費用。根據寧波地區公證處的現行收費標準，根據受益額比率收費（目前普通住宅按7000元/平方米，最終結果以公證處收費為準），20萬以下的按1%計收；20萬元-50萬元部分按0.8%計收；50萬元-200萬元部分按0.6%計收；200萬元-500萬元部分按0.5%計收；500萬元-1000萬元部分按0.4%計收；1000萬元以上的部分按0.1%計收；涉及房產的最低收費標準600元/件,其它不設最低收費。

? ? ?《不動產登記實施暫行條例實施細則》自2015年6月29日公布實施，其中第十四條的規定：“因繼承、受遺贈取得不動產， 當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。“

? ? ? ?因繼承、受遺贈取得不動產可以不辦理繼承權公證。但目前家庭成員之間因房屋問題引發糾紛的問題一直存在，繼承中涉及的隱瞞、遺漏、假冒合法繼承人的情況時常發生，有時不僅涉及遺囑繼承，還涉及放棄繼承、轉繼承、代為繼承等。要確認繼承權，不僅需運用大量法律知識和專業技術，要對有關資料和情況進行核實，還會涉及核實權的問題，何時落地執行還須相關部門研究確定。

? ? （二）贈與 ?契稅+印花稅

? ? ? 通過贈與方式將房產留給兒女，契稅根據核定價格的3%征收，印花稅根據核定價格的萬分之五。營業稅，暫免征收；個人所得稅不征收；

? ? ? 根據國家稅務總局2015年7月1日起實施的《關于簡化個人無償贈與不動產土地使用權免征營業稅手續的公告》國家稅務總局公告2015年第50號，《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144號）第一條中“屬于其他情況無償贈與不動產的，受贈人應當提交房產所有人‘贈與公證書’和受贈人‘接受贈與公證書’，或持雙方共同辦理的‘贈與合同公證書’”同時廢止。

? ? ? ?即在贈與過戶時無需提供公證書，相比繼承過戶可以省去公證費。

? ? ?（三）買賣 營業稅+個稅+契稅（有稅收優惠政策）

? ? ? ?賣房者所要繳納的稅種包括營業稅和個人所得稅，買房者要繳納契稅，它們各自的稅收優惠政策如下：

? ? ? ? 營業稅法定稅率為5%。1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的———全額征收營業稅（個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的———免征營業稅）;2.個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的———按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

? ? ? ?個人所得稅，按個人出售自有住房所得的20%。出現下列情形的，個人所得稅計算方法：1.納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的———我市暫按住房轉讓收入的1%計算個人所得稅;2.個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，不能正確計算房屋原值和應納稅款的———統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。3、個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房(成員范圍包括購房人、配偶)取得的所得，免征個人所得稅。

? ? ? ? ?契稅，按轉讓房屋成交價格的3%繳納，符合條件的可以享受相應的優惠政策。

? ? ? ? 根據財稅[2016]23號通知，所購房產屬于家庭唯一住房的(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，且所購房產為90平方米及以下的住房——按1%稅率征收；90平方米以上的，按1.5%的稅率征收。第二套改善型住房，90平方米及以下，按1%的稅率征收；90平方米以上，按2%的稅率征收。

? ? ? ? ?印花稅，目前暫免征收。

? ? ? ? 二、法律層面的簡要分析

? ? ? ? ?繼承是發生在父母百年之后，此前房屋的產權仍屬于父母，父母對該房屋有處分權利，如果生前立有遺囑，父母可以隨時更改、撤銷遺囑；若生前沒有遺囑，則子女根據繼承法中法定繼承的規定繼承房產，子女的配偶根據婚姻法的規定，在子女繼承房產同時享有對房屋的共有權，除非子女在繼承時明確表示放棄繼承。

? ? ? ?法定繼承過程中需要繼承人向不動產登記部門提供財產分配及親屬關系等證明材料或根據公證機關要求提供前述材料，因時間久遠有些材料難以取得而導致無法辦理繼承，故建議事先訂立合法有效的遺囑，省去可能出現的麻煩。

? ? ? ?贈與是父母有生之年將房屋產權進行處分，父母在房產贈與過戶給子女后意味著失去對房屋的處分權利，該房屋所有權人為為子女，該房產可能被子女用作抵押、出賣等處分。若子女對財產管理不善或不盡贍養義務，則父母晚年的生活將會受重大影響。

? ? ? ? 買賣方式的過戶同樣存在贈與房產時父母失去對房產處分權利的風險。另外，若有其他子女對父母處分財產有異議，甚至會提出要求分割房屋轉讓款的訴訟主張。

? ? ? ?每個家庭的情況都不同，在決定選擇何種方式時除了考慮經濟成本，建議在法律上多一份考量。條件允許下可事先咨詢專業律師，讓您在財產上的安排合乎您最初的美好愿望，而非事與愿違。