文/魏千洛

資深房產(chǎn)律師徐斌告訴你，房子應(yīng)該這樣買！

徐斌律師說(shuō)：“欲行大善之事，必諳大惡之道。把別人想到最“壞”，并不是為了抹黑別人，學(xué)習(xí)這些知識(shí)也不是為了坑害別人，而是為了保護(hù)自己。”

從律師的角度看買房，和從房產(chǎn)投資人的角度看買房，是完全不同的。

一方是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一方是財(cái)富增值。二者的重點(diǎn)大不相同。

今天我們就從專業(yè)房產(chǎn)律師的角度來(lái)看一下，如何避開(kāi)買房的坑。

01

房子，買還是不買？

剛需的情況，應(yīng)該買房，比如，等婚房結(jié)婚，不買媳婦飛了，得買。

非剛需的情況，是否買房，先考慮四種情景的后果。

A：不買房，房?jī)r(jià)漲了。結(jié)論：我們無(wú)能為力，再也很難買上房。

B：不買房，房?jī)r(jià)跌了。結(jié)論：好事。

C：買房，房?jī)r(jià)漲了。結(jié)論：好事。

D：買房，房?jī)r(jià)跌了。結(jié)論：合理控制貸款，房?jī)r(jià)如果下跌，只要有能力償還房貸，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

B和C都是好事，姑且不論。

A和D的難受，斟酌看看，你樂(lè)于接受哪種？

解決了是否買房的問(wèn)題，我們往下看。

02

買房前的坑

坑1：沒(méi)有購(gòu)房資格

買房第一步——購(gòu)房資格認(rèn)定

每個(gè)城市對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房資格要求不盡相同，你得確定自己有購(gòu)房資格。

要戶口，要社保，還是既要戶口又要社保，詳情可以去查詢當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策。

自以為有購(gòu)房資格，交完定金，才發(fā)現(xiàn)自己并沒(méi)有購(gòu)房資格，導(dǎo)致毀約。

購(gòu)房資格認(rèn)定，這里涉及到兩個(gè)概念。

認(rèn)房和認(rèn)貸。

-認(rèn)房，是指該家庭在房屋登記系統(tǒng)或合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中，已經(jīng)有了登記信息，再買房時(shí)，該房將被界定為二套房或以上；

-認(rèn)貸，是指該家庭在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有貸款買房的信息，再次申請(qǐng)貸款買房時(shí)，該房將界定為二套房或以上。

因?yàn)檎J(rèn)房和認(rèn)貸，導(dǎo)致原本以為有購(gòu)房資格的人，或是以為首付三四成能買到的房，結(jié)果要付七八成。

最終導(dǎo)致買房人，要么是沒(méi)有購(gòu)房名額，要么是因?yàn)檎J(rèn)定為二套房，導(dǎo)致買房款資金不足而買不了房。

因?yàn)橘?gòu)房資格的限制，導(dǎo)致了幾種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

比如：假結(jié)婚，借有購(gòu)房資格的人名義買房，用公司名義買房，先買房等有資格時(shí)再過(guò)戶......

坑2: 購(gòu)房資金不足

情形一：上述提過(guò)，有過(guò)貸款記錄，在認(rèn)貸的情況下，被視為二套，以為三四成能搞定的首付，變成了七八成，導(dǎo)致購(gòu)房資金不足。

情形二：以為購(gòu)房就是交購(gòu)房款，結(jié)果要交各種稅，稅錢沒(méi)準(zhǔn)備，交不上了。

情形三：以為稅金不過(guò)幾萬(wàn)，一算，多出來(lái)十來(lái)萬(wàn)。坑7中會(huì)細(xì)說(shuō)。

情形四：以為自己能調(diào)來(lái)買房的資金會(huì)按時(shí)到位，結(jié)果開(kāi)天窗。

坑3: 定金交多或交少

定金是購(gòu)房人支付給業(yè)主的，一旦簽訂了定金合同，業(yè)主收了定金，如果違約，就要雙倍返還定金。

定金交5萬(wàn)，10萬(wàn)都可以，法律規(guī)定定金不超過(guò)總房款的20%。

交5萬(wàn)是最常見(jiàn)的。

如果你毀約，付太多定金，也拿不回來(lái)，如果業(yè)主毀約，萬(wàn)一業(yè)主帶著定金消失了，耽誤你買房。

定金交太少，業(yè)主違約沒(méi)有任何心痛的感覺(jué)，雙倍是吧，隨便賠！

坑4:首付款交多或交少

首付款，首套房一般是房款的30%，付更多也沒(méi)問(wèn)題，但不建議付太多首付。

買家付首付給業(yè)主后，卻發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)被法院查封，業(yè)主資不抵債，房子賣掉還了債，剩下也不夠還買家首付款。

付給業(yè)主的錢越多，發(fā)生類似情況，被凍結(jié)的資金也就越多。

所以說(shuō)，交完首付，萬(wàn)一業(yè)主因種種原因不能交房，也沒(méi)錢退你，首付退款的法律流程一走走幾年，耽誤你再買房。

坑5:每月月供能不能還上

月供能不能每月還上，要考慮你的收入水平和還款能力，還有未來(lái)可能的突發(fā)狀態(tài)，比如，失業(yè)，生病等。

如果還不上月供，先是被催收，后上黑名單，到最后，可能被銀行執(zhí)行查封拍賣你的房子。

坑6:中介和中介費(fèi)的坑

中介提供的是居間服務(wù)，目的是成交，拿到中介費(fèi)。

《安家》中，于老板貪圖1個(gè)點(diǎn)中介費(fèi)的小便宜，舍棄安家天下，和阿拉丁簽約，因?yàn)榉孔記](méi)有做產(chǎn)調(diào)，房子被法院查封，于老板吃了啞巴虧，中介費(fèi)10萬(wàn)要不回來(lái)，阿拉丁連夜搬家跑路。

血淋淋的例子告訴我們，中介是以達(dá)成交易為目標(biāo)，并不是為保障買方或賣方的權(quán)益而存在。

對(duì)中介賦予有限的信任，清楚知道，只有自己對(duì)自己的交易行為負(fù)責(zé)才是一個(gè)理性的購(gòu)房者。

建議是：不要太信任中介，找多個(gè)中介看房，找大中介。

至于中介費(fèi)，市場(chǎng)定價(jià)，比例憑本事談。

0.6%-3.8%都有可能，往死里談唄，省下的就是賺的。

而中介費(fèi)的支付時(shí)間，則是越晚交越好，最好是約定過(guò)戶后，購(gòu)房人也可以要求中介在居間合同中注明，交易不成，全額退款。

坑7:稅費(fèi)的算法

二手房交易稅費(fèi)：

個(gè)人所得稅 + 契稅 + 增值稅（營(yíng)業(yè)稅）+ 城建稅 + 印花稅 + 土地增值稅 + 教育附加費(fèi) + 綜合地價(jià)款 + 土地出讓金 + 土地收益

別慌，看起來(lái)是一堆，實(shí)際只有前三項(xiàng)占大頭，后面金額少，可忽略。

三項(xiàng)大頭也有各自的減免政策。

雖然法律規(guī)定，購(gòu)房人承擔(dān)契稅、印花稅和土地出讓金，業(yè)主承擔(dān)個(gè)人所得稅、增值稅。

但實(shí)際上，個(gè)人所得稅+契稅+增值稅（營(yíng)業(yè)稅）都是購(gòu)房人承擔(dān)。

或者，直白點(diǎn)說(shuō)，大部分業(yè)主報(bào)價(jià)就是自己的凈房款，報(bào)價(jià)500萬(wàn)，就是要實(shí)得500萬(wàn)，交多少稅什么的，業(yè)主可不管。

* 契稅：

通常是網(wǎng)簽交易價(jià)格的1-3%。

新房稅費(fèi)大頭是契稅，其余可忽略。

* 增值稅：

滿二年及以上普通住宅，免征。

滿二年及以上非普通住宅，非住宅，差額征收=（總價(jià)-之前價(jià)格）/1.05%*5.6%

不滿二年，所有類型，全額征收=總價(jià)/1.05%*5.6%

* 個(gè)人所得稅：

這里就是房產(chǎn)中介常說(shuō)的“滿五唯一”的出處所在了。

房子滿五年，業(yè)主只有這一套房，才能免稅。

個(gè)人所得稅有兩種計(jì)算方式：

1.合同成交價(jià)的1%；

2.交易差價(jià)的20%

如果公房沒(méi)有原值憑證，不知道差額，也是按網(wǎng)簽價(jià)的1%計(jì)算。

不同城市政策不一樣，有的是哪個(gè)低選哪個(gè)，有的只有選其中一種。

驚悚！這里有大坑出沒(méi)！

如果，你買到滿二年及以上非普通住宅，非住宅，按差額征收，而你的購(gòu)房上家的房子是自家人賣給自家人，為了避稅，原本20000元/平的房，寫成了500元/平，劃拉算一下，你多出多少稅金！

如果，上述房子，是繼承得來(lái)再出售的，也就是說(shuō)，上家購(gòu)房成本是0，如果網(wǎng)簽價(jià)格是200萬(wàn)，按差額20%，就是40萬(wàn)稅費(fèi)。

沒(méi)有算清稅費(fèi)，多出來(lái)的巨大差額，也是毀約的重災(zāi)區(qū)。

注：

滿幾年，是看房產(chǎn)證或是契稅完稅證明的時(shí)間，哪個(gè)早按哪個(gè)算，不同城市政策不盡相同。

如果涉及中間重新辦理過(guò)房產(chǎn)證，可能要按新的房產(chǎn)證來(lái)計(jì)算時(shí)間，法律沒(méi)有細(xì)規(guī)定，全憑工作人員主觀把握，都要問(wèn)清。

金錢無(wú)小事，多用心是正事。

坑8:避稅的坑

上面提到稅費(fèi)的計(jì)算方式。

如果想避稅，很清晰，做低總房?jī)r(jià)就可以。

這里出現(xiàn)一個(gè)新概念，政府指導(dǎo)價(jià)。

比如，交易實(shí)際價(jià)格是20000元/平，你想避稅，把網(wǎng)簽價(jià)格簽到500元/平，稅會(huì)低很多，是否可行呢？

答案是不行，如果政府指導(dǎo)價(jià)是10000元/平，網(wǎng)簽價(jià)格是不能低于10000元/平的。

所以，網(wǎng)簽價(jià)格通常與真實(shí)的合同價(jià)格不同。

網(wǎng)簽價(jià)格高，可以多貸款。

網(wǎng)簽價(jià)格低，可以降稅費(fèi)。

坑在哪里呢？

首先，避稅是違法行為，業(yè)主和購(gòu)房人都有被舉報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)，但地稅部門一般不主動(dòng)審查這種行為。總結(jié)說(shuō)，就是民不報(bào)官不究，一舉報(bào)一抓一個(gè)準(zhǔn)。

其次，做低稅費(fèi)并由購(gòu)房人承擔(dān)全部稅費(fèi)的方法，對(duì)購(gòu)房人不利。

萬(wàn)一房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主想毀約，就會(huì)說(shuō)，我不配合你避稅了，稅費(fèi)該交多少，就交多少。

而多出來(lái)的稅費(fèi)遠(yuǎn)超了你的支付能力，就有可能會(huì)導(dǎo)致違約。

因?yàn)楸芏愡`法，而雙方的約定并不能讓業(yè)主去違法，就只能購(gòu)房人多交稅費(fèi)，或是購(gòu)房人交不上錢而違約。

建議：這里可以這樣約定一下，過(guò)戶產(chǎn)生的稅費(fèi)由購(gòu)房人XX承擔(dān)，以2萬(wàn)元為上限，超出部分由業(yè)主承擔(dān)。安全許多。

坑9: 房子性質(zhì)的坑

（這里，我們主要討論70年產(chǎn)權(quán)的住宅，商住兩用房和商鋪坑更多，書里寫得不多，略過(guò)。）

房子分商品房和存量房。

商品房是一手房；

存量房是二手房。

買房會(huì)取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證代表了業(yè)主的兩項(xiàng)權(quán)利：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。

房產(chǎn)證上同時(shí)也會(huì)有關(guān)于土地權(quán)利的內(nèi)容：土地是劃撥的（白給）還是出讓的（買來(lái)的）。

如果土地是劃撥的，購(gòu)房人買房后，補(bǔ)繳土地金，土地由劃撥變成出讓，房子產(chǎn)權(quán)從0計(jì)算，直到70年。

如果土地是出讓的，房子產(chǎn)權(quán)就是70減掉之前業(yè)主已經(jīng)住了的年限，如果人家累計(jì)住了20年，新業(yè)主還能住50年。

關(guān)于到期再續(xù)期，如何續(xù)，暫時(shí)還沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案。

基于土地性質(zhì)，出現(xiàn)一批，諸如，軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，校產(chǎn)房，房改房......等特殊房產(chǎn)，這類房屋上市有限制。

* 軍產(chǎn)房：雖然業(yè)主有房產(chǎn)證，沒(méi)有部隊(duì)同意，不能過(guò)戶，無(wú)法過(guò)戶還不能起訴，按說(shuō)得歸軍事法院管，但軍事法院不管房產(chǎn)糾紛......不想折騰，還是別買了吧。

* 央產(chǎn)房和校產(chǎn)房：類似，房產(chǎn)證正常，但會(huì)有一些限制政策，如果組織上不同意該房上市，你也過(guò)不了戶。可以先去房管局查查能不能過(guò)戶，再?zèng)Q定要不要買。

* 房改房：土地性質(zhì)是劃撥，買了房子，沒(méi)有買土地使用權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金，金額從數(shù)百元到交易價(jià)格的10%不等，問(wèn)清楚，能接受再買。

* 小產(chǎn)權(quán)房：

一種是在集體土地上蓋的房，集體土地只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能對(duì)外出售，要么不能過(guò)戶，要么買賣合同無(wú)效，要么業(yè)主打個(gè)官司就可以把房要回去。這種多是農(nóng)村宅基地；

另一種更常見(jiàn)，是村委會(huì)和小地產(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，售價(jià)便宜，一般沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，比宅基地風(fēng)險(xiǎn)更高，可能被認(rèn)為是違建。

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是很難的，要么全部拆除，要么補(bǔ)辦手續(xù)，罰款或補(bǔ)繳土地出讓金的方式來(lái)試圖轉(zhuǎn)正，阻力重重，不建議購(gòu)買。

* 經(jīng)濟(jì)適用房：

一種是經(jīng)濟(jì)適用房；一種是按經(jīng)濟(jì)適用房管理的商品房，如體制內(nèi)分房。

要確認(rèn)清楚是否能過(guò)戶，或者是交易受限制，比如滿5年才能過(guò)戶。

* 拆遷安置房：

這類房不是單獨(dú)一個(gè)類別，要么歸入商品房，要么是經(jīng)濟(jì)適用房，要么是公房。

如果是商品房，要看土地性質(zhì)，如果是劃撥，要補(bǔ)繳土地出讓金；

如果是經(jīng)濟(jì)適用房，看交易是否受限，也要補(bǔ)繳土地出讓金；

如果是公房只能變更承租人。在后面公房?jī)?nèi)容里再細(xì)說(shuō)。

拆遷安置房一般質(zhì)量較差，社區(qū)環(huán)境不佳，不建議購(gòu)買。

* 抵債房：

開(kāi)發(fā)商資金斷裂，拿房去抵債。

抵債房，債主不一定有房屋產(chǎn)權(quán)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可能抵了多次債，只要業(yè)主沒(méi)過(guò)戶，法院就可以查封拍賣。風(fēng)險(xiǎn)很大。

* 法院拍賣房：

拍賣房的血淚史新聞上報(bào)得多了，投資老手可以嘗試，新手遠(yuǎn)離吧。

比如：買賣不破租賃，如果購(gòu)房者買到拍賣房，里面住著一位簽了20年租約的租客，你趕不走他，也住不進(jìn)去。

* 公房：分為兩類。

一是自管公房：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，各單位分房，由單位進(jìn)行管理；

二是直管公房：由房管局管理。

公房住是沒(méi)問(wèn)題的，但如果涉及到交易，就要涉及公房轉(zhuǎn)私房，叫房改，或者公房改承租人，叫承租人變更。

公房的產(chǎn)權(quán)是單位，如果單位和買賣雙方認(rèn)可，法律上是可以過(guò)戶的，但如果產(chǎn)權(quán)單位不同意，過(guò)不了戶。

* 商住房：土地性質(zhì)是非住宅，但是按住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并宣傳，銷售的房子，比如，商住兩用，loft，酒店式公寓。

規(guī)劃時(shí)按商用規(guī)劃，通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后再改造成住宅。

禁止網(wǎng)簽，停發(fā)房產(chǎn)證，不通燃?xì)獾榷际谴罂印?/p>

土地使用年限40年或50年，水電物業(yè)貴，辦公和住宅夾雜，私密性差，公攤面積大，公攤比例一般是45-50%，又是各種小坑。

綜合以上各種房，一句話，辦不了房產(chǎn)證的房不買。

坑10:物業(yè)的坑

物業(yè)是盡心服務(wù)，還是只在收物業(yè)費(fèi)時(shí)才出現(xiàn)，決定你的居住幸福指數(shù)。

買新房時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)捆綁一個(gè)物業(yè)公司給你，好壞與否全憑開(kāi)發(fā)商。

老小區(qū)，挑物業(yè)，看5點(diǎn)：

-看小區(qū)有沒(méi)有業(yè)委會(huì)

-看小區(qū)樓道干凈不干凈

-看小區(qū)電梯好用不好用（適用房齡8年以上的小區(qū)）

-看小區(qū)是不是誰(shuí)都能進(jìn)（安保是否嚴(yán)密）

-去逛業(yè)主論壇，看有沒(méi)有業(yè)主正在維權(quán)

坑11:選房的坑

白天看一次，晚上看一次。

看看采光，有無(wú)遮擋，噪聲問(wèn)題，通風(fēng)問(wèn)題，鄰居怎么樣。

有沒(méi)有違建。

頂層易漏水，夏天熱。

底層潮濕冷，蚊蟲多。

《安家》中，因?yàn)樵肼晢?wèn)題，趙女士為了神經(jīng)衰弱的做國(guó)際期貨的丈夫失眠問(wèn)題，和對(duì)門練琴女孩的媽媽孫太太，杠起來(lái)的情景深入人心。

建議：實(shí)地走訪，多看多聊。

03

二手房的坑與跳坑

許多人喜歡買新房，因?yàn)樾路繘](méi)人住過(guò)，感覺(jué)比較爽。

但實(shí)際，施工時(shí)，施工隊(duì)住過(guò)，裝修時(shí)，裝修隊(duì)住過(guò)，你絕對(duì)不是住進(jìn)去的第一人。

這么安慰自己，想一想，新房和二手房好像也沒(méi)有什么太大區(qū)別。

解決了新房和二手房的心理障礙問(wèn)題，我們來(lái)數(shù)數(shù)新房和二手房的坑，最后，你再看看，你愿意跳進(jìn)哪個(gè)坑。

二手房的基本交易流程：

-產(chǎn)權(quán)調(diào)查

-簽合同

-網(wǎng)簽（預(yù)告登記）與交首付款

-賣家解抵押

-銀行面簽及住房抵押

-繳稅

-房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移

-交房，支付尾款

坑12:房屋產(chǎn)權(quán)的坑

買房前，如果沒(méi)有做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，可能會(huì)遇到，既無(wú)法拿到房，也無(wú)法退還已支付的定金和首付款的尷尬境地。

確認(rèn)房屋是否存在查封。如果業(yè)主在外面有多重債務(wù)，你可能會(huì)買到被法院查封的房子。

確認(rèn)房屋是否存在抵押。有抵押的房子無(wú)法過(guò)戶，需要辦理解抵押的手續(xù)，比如業(yè)主有房貸沒(méi)還完。

建議：簽訂定金合同，支付定金后，邀請(qǐng)業(yè)主去不動(dòng)產(chǎn)登記大廳查詢產(chǎn)權(quán)登記情況（拉產(chǎn)調(diào)），確認(rèn)產(chǎn)權(quán)沒(méi)問(wèn)題，房產(chǎn)證上的名字和合同上的名字及賣家身份證對(duì)得上，再考慮是否交易。

《安家》中，徐姑姑被翟云霄記恨，就是因?yàn)樽柚沟栽葡鲑u一套快要被法院查封的房子。

坑13:共有產(chǎn)權(quán)的坑

如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一起簽字，避免以后出現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)人不同意出售，而無(wú)法過(guò)戶的情況。

比如：詢問(wèn)是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一半是否同意出售房屋。

坑14：戶口的坑

明確房產(chǎn)的戶口情況，如有，什么時(shí)候遷入遷出。

如果你買了房子，發(fā)現(xiàn)前業(yè)主及家人的戶口遲遲不遷出，去法院起訴要求原業(yè)主遷出戶口是不能被執(zhí)行的。

建議：可以規(guī)定戶口遷出日期，如果逾期不遷出，要支付高額違約金，違約金是法院可以執(zhí)行的。

坑15:解抵押的坑

前業(yè)主買房一般都有貸款，房子抵押在銀行，而有抵押的房子是不能過(guò)戶的，需要拿錢去銀行先做解抵押，再來(lái)賣房。

要么，業(yè)主拿自己錢或借錢解抵押，業(yè)主沒(méi)錢，或者借錢會(huì)產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的費(fèi)用；

要么，購(gòu)房人出錢讓業(yè)主解抵押（較常見(jiàn)）。

第一種，看業(yè)主愿意不愿意。

第二種，購(gòu)房人的錢要么直接給業(yè)主做解抵押，要么業(yè)主授權(quán)給購(gòu)房人或中介去解抵押。

如果錢直接給業(yè)主，萬(wàn)一業(yè)主跑了，沒(méi)去做解抵押房產(chǎn)，你拿不到房，想把錢要回來(lái)，前路坎坷。

坑16:業(yè)主的坑

主要是業(yè)主毀約。

各種原因，業(yè)主想毀約。

比如，房?jī)r(jià)漲太多，業(yè)主覺(jué)得價(jià)格賣低了；想小房換大房，大房業(yè)主不賣房了。

業(yè)主想毀約又不想賠違約金，怎么辦呢？

不能過(guò)戶的房子是無(wú)法正常履行合同的，有三種情況下房子無(wú)法過(guò)戶，只有滿足一條，買賣合同就作廢了。

-房子已賣給了他人

-房子被抵押

-房子被查封

比如：業(yè)主設(shè)計(jì)一個(gè)訴訟，找人來(lái)告自己，使房子被法院查封，毀約成功，退款還難。

建議：購(gòu)房人可以要求：

-繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過(guò)戶：對(duì)購(gòu)房者而言損失最小；

-賠償房?jī)r(jià)上漲的損失：損失需要評(píng)估，耗時(shí)很久；

-支付合同約定的違約金：不一定能被100%支持；

-雙倍返還定金：對(duì)購(gòu)房者而言損失最大，因?yàn)榭春玫姆孔语w了。

坑17:賣家不是業(yè)主的坑

業(yè)主各種原因，無(wú)法露面，簽合同。

房產(chǎn)證上寫誰(shuí)的名字，合同上就應(yīng)該寫誰(shuí)的名字。

如果業(yè)主毀約，你得證明業(yè)主同意賣這房子，搜集證據(jù)就費(fèi)老勁。

建議：拒絕買房者不是業(yè)主，簽字也不是簽業(yè)主名字的交易。

坑18:租戶的坑

在法拍房中舉例說(shuō)過(guò)租戶的坑。

如果房子賣給你了，但是里面住著簽了20年的長(zhǎng)租約的租客。

買賣不破租賃，你無(wú)權(quán)讓租戶搬走，買的房住不進(jìn)去，怎么辦？

建議：買房前，要確認(rèn)租戶情況，有沒(méi)有租戶，什么時(shí)候搬走。

04

新房的坑與跳坑

這里只講70年產(chǎn)權(quán)的住宅。

新房的基本交易流程：

-認(rèn)購(gòu)書：坑23中會(huì)細(xì)講；

-商品房預(yù)售合同：都會(huì)說(shuō)合同是模版，各種改不了，那增減的內(nèi)容可以補(bǔ)到補(bǔ)充協(xié)議里啊；這里最重要是五證的證號(hào)；還有你訂的房子的樓號(hào)和房號(hào)；

-補(bǔ)充協(xié)議：看清條款，商量條款；

-前期物業(yè)服務(wù)合同：

-業(yè)主大會(huì)公約：早點(diǎn)成立業(yè)主委員會(huì)比較好；

-抵押貸款合同：房子抵押給銀行了，要做網(wǎng)簽，需要銀行先解抵押。

坑19:爛尾

房地產(chǎn)上漲趨勢(shì)下，爛尾樓大多翻身了，但小概率還存在。

樓盤爛尾會(huì)產(chǎn)生4類債權(quán)人：投資人，銀行，施工方，購(gòu)房人。

開(kāi)發(fā)商資金斷裂，等購(gòu)房人知道消息時(shí)，開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)都被瓜分完成了。

建議：避開(kāi)爛尾樓，除了找有償付能力的大的開(kāi)發(fā)商購(gòu)房外，買二手房是更安全的方式，畢竟房子擺在那里，看得見(jiàn)，摸得著。

坑20:質(zhì)量問(wèn)題

買期房只能看介紹，看沙盤，看樣板間，拿到手的房子有各種可能與之前看的不一致。

質(zhì)量問(wèn)題主要靠維修，如果想退，要看兩點(diǎn)，是不是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，是不是嚴(yán)重影響居住使用，二者有一即可。

裂縫，門歪窗斜，都不在退房范圍內(nèi)。

新房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，法官判決的賠償結(jié)果通常是購(gòu)房款的10%。

建議：避開(kāi)的方式，依然是選大的開(kāi)發(fā)商購(gòu)房，在顧及品牌形象的顧慮下，至少解決方案不至太糟糕。

或者，去看開(kāi)發(fā)商過(guò)去開(kāi)發(fā)的樓盤，成熟的小區(qū)最具參考價(jià)值。

同樣問(wèn)題的二手房，價(jià)格會(huì)便宜許多，購(gòu)買二手房繼續(xù)加分。

坑21：商品房五證不全的坑

五證不全，買賣合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商的售賣行為違法。

要想順利過(guò)戶，開(kāi)發(fā)商要有五證。

五證可以在政府門戶網(wǎng)站查詢或去指定政府部門查詢，或是委托律師調(diào)查，或行政訴訟，或是城建檔案館查詢。

五證分別是：

-《國(guó)有土地使用權(quán)證》：開(kāi)發(fā)商從政府買下一宗土地，就會(huì)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，這個(gè)合同和《國(guó)有土地使用權(quán)證》的關(guān)系就相當(dāng)于購(gòu)房合同和房產(chǎn)證的關(guān)系。國(guó)土資源部門查詢。

-《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：開(kāi)發(fā)商持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。規(guī)劃部門查詢。

-《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：附有小區(qū)的總規(guī)劃圖，包括小區(qū)平面圖、剖面圖、分層平面圖、分層剖面圖。規(guī)劃部門查詢。

-《建筑工程施工許可證》：確定了建筑施工企業(yè)、建設(shè)規(guī)模和合同價(jià)格（工程造價(jià)）。住建委或房管局查詢。

-《商品房預(yù)售許可證》：這個(gè)證有了，一般前四證都是全的。住建委或房管局查詢。

坑22:售樓處的坑

很多開(kāi)發(fā)商會(huì)請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)銷售公司代為賣房。

售樓處的目標(biāo)就是賣房。

話不能全信，比如，有學(xué)區(qū)，有醫(yī)院，有地鐵，有公園......，只有簽到合同上的內(nèi)容才是可信的。

把溝通的承諾錄下來(lái)，把廣告宣傳拍下來(lái)，萬(wàn)一要維權(quán)呢。

說(shuō)已經(jīng)賣掉的房子可能還留著，一般先賣差位置的，好位置的留到后面賣。

問(wèn)問(wèn)正在簽約的其他購(gòu)房人，是不是有優(yōu)惠，減免物業(yè)費(fèi)之類的，多問(wèn)幾位。

坑23：認(rèn)購(gòu)書的坑

認(rèn)購(gòu)書中會(huì)講幾件事，成交價(jià)格，房號(hào)，定金，什么時(shí)間簽正式合同，不簽正式合同會(huì)怎樣。

簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)，要看清條款。

比如，你簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)并未看到購(gòu)房正式合同，也就看不到購(gòu)房合同上的霸王條款，但是，如果你沒(méi)在指定時(shí)間內(nèi)簽購(gòu)房合同就會(huì)違約，不退定金。

嗯，簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)，溝通的內(nèi)容，可以錄個(gè)音。

坑24:贈(zèng)送面積的坑

開(kāi)發(fā)商想多賣面積多收錢，但是不能變更建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃，且，開(kāi)發(fā)商多賣面積需要重新審批，給政府補(bǔ)繳土地出讓金，增加成本。

贈(zèng)送的面積都是違建出來(lái)的，再把多出的平米數(shù)略便宜點(diǎn)，折進(jìn)平米里賣給你。

面積一般來(lái)源于飄窗、陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是在不增加建筑面積的前提下，增加住房面積，不得不說(shuō)，開(kāi)發(fā)商真是人才。

違建要么要拆除，要么安全性會(huì)出問(wèn)題，但凡你想過(guò)沒(méi)想過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)，都可能出現(xiàn)，便宜不是那么好占的。

坑25:收房的坑

交房條件是法律規(guī)定、地方規(guī)定、購(gòu)房合同約定這三個(gè)方面的條件之和。

開(kāi)發(fā)商要向業(yè)主交付《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書》，如果沒(méi)有，業(yè)主可以要求出示，或拒絕收房。

收房前一定要請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師陪同，漏水，裂縫，樓體，墻體不垂直，層高不夠，各種問(wèn)題要在收房前提，開(kāi)發(fā)商必須整改，逾期交房可以要求違約金，超過(guò)一定時(shí)限可以要求退房。

但如果稀里糊涂收了房，開(kāi)發(fā)商就不管了，后面只能找物業(yè)。

另外提醒一下，房子完成竣工驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商會(huì)委托專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)樓盤測(cè)繪面積，會(huì)有面積誤差，你買了90平，可能最終收房93平，金額按實(shí)際面積結(jié)算。所以，要多備點(diǎn)錢。

驗(yàn)房沒(méi)問(wèn)題，去簽字前，一定要看清條款，開(kāi)發(fā)商免責(zé)和業(yè)主放棄權(quán)利的條款，睜大眼睛細(xì)看。

收房時(shí)業(yè)主需要繳納的費(fèi)用有契稅、公共維修基金、物業(yè)費(fèi)、實(shí)測(cè)面積差價(jià)、其他手續(xù)費(fèi)等。還是那句，多備點(diǎn)錢。

數(shù)完25個(gè)坑，感謝你還沒(méi)有被嚇走，更多的坑還在未知中等著我們。

買房真的是一件細(xì)致繁瑣復(fù)雜又重要的事，需要邏輯，計(jì)劃，精算，口才，洞察，需要足夠的耐心，足夠的勇氣，足夠的細(xì)致。

好了，從買不買房，到買新房還是二手房，到各流程中的坑，大小坑一路看下來(lái)，恭喜你，紙上談兵的本事已經(jīng)有了，可以搓搓手準(zhǔn)備去看房了，看房200套，買上1套，積累經(jīng)驗(yàn)，慢慢實(shí)戰(zhàn)。

對(duì)了，千萬(wàn)不要嫌步驟多，太麻煩，你知道想省事的人付了多少律師費(fèi)嗎？！

最后，祝你買到一套心怡的房，過(guò)上自己的幸福小日子。

如果你在買房，看房中遇到一些坑，也歡迎在留言區(qū)和我們分享，積累經(jīng)驗(yàn)，共同避坑。

我是千洛，讀書，寫字，享受人生，希望今天的這本書能對(duì)大家有所啟發(fā)，歡迎大家留言評(píng)論！