這一輪房價暴漲，幾多歡喜幾多愁。各地地王頻出，沒有最高只有更高；坐地漲價幾十萬、隨意違約、排隊離婚，沒有最瘋狂只有更瘋狂。
G20后的杭州已經淪為世界人杭州了。來自上海、南京、溫州等地的土豪們像菜市場買菜般，一個周末搞定數套。我所在的一個交流投資理財的300+人的杭州群，除去G20放假一周，兩周時間在其中兩個版塊買入50+套。
不關注不身在其中恐怕難以想象有多么瘋狂。君不見：
昨天約好房東今天下定，今天房東坐地起價漲20-30萬，你不買有的是人排著隊買；
幾個有意向的買家在房東家里，你5萬我5萬的加價；
前一天晚上10點看好的房子，稍一猶豫，第二天就賣掉了；
別說下定后毀約，首付付完貸款都快審批完成也分分鐘說毀約就毀約；
……
現在回過頭來看，十分慶幸自己早了兩天開始，慶幸自己該決斷的時候還是很果斷（G20后的周六請一天假看房一天，當晚咨詢幾個專業的朋友就做了決定，第二天約房東下定，在絲毫談不下去的情況下花了10幾分鐘考慮決定按房東的條件買下）。當然，我之前也是做了不少功課的（買了德科（吳曉波頻道主推的房產類公眾號）的課程，買了關于買房法律相關問題的知乎live，咨詢專業朋友），很明白為什么要這么做，以及風險、收益如何。
9月假期還特別多，行情可以說瞬息萬變，中秋前與房東簽好轉讓合同，回來第二天就限購，政府速度也蠻快的嘛。
雖然準備了不少，“實踐中”也惡補了很多，仍然覺得有不少地方可以做的更好。因為總金額較大，幾乎任何一個決策都影響數十萬。所以覺得十分有必要詳細復盤一下，相信對即將買房的伙伴十分有幫助，也爭取在下一次操作中做的更完美。
目錄
1.買房目的
2.為什么現在買
3.買在哪里
4.實地跑盤
5.如何選擇中介
6.下定
7.簽約
8.首付
9.面簽
10.過戶以及物業交割
1.買房目的
為什么買房？剛需、改善、投資？
目的不同選擇的標準大不同，本文只探討以投資為目的的買房。
即使是投資也有不同策略，1.低買高賣賺取資本利得；2.出租獲得（正向）現金流
在國內很難做到正向，所以基本是1+2，不同側重。
2.為什么現在買？
銀根寬松，低利率時代；
經濟下行，通貨膨脹，商品為王；（輔助判斷：股市暴漲后進入慢熊，錢流入樓市；雖然經濟周期不那么明顯，但樓市股市的負相關還是明顯的）
國家去庫存戰略；限購取消；稅費大優惠；
雖然整體來說最好的時機已經過去（最好是去年底到今年初；大多數人是無法做到在底部買入的，在底部買入的也有不小的一部分是碰上這個機遇的，所以不用對比來后悔；抓住甘蔗的中部也挺不錯的；當然有一些老韭菜是很有遠見在年初買入多套的），但針對個體城市仍存在窗口期（因為一線城市的從嚴，資金逐漸流向熱點二線城市）。
why杭州
到2022年亞運會之前都具較大增長潛力；（發展機遇好，基礎設施會有較大程度提升）
經濟轉型較成功，有多種增長引擎；
人口持續凈流入；
相比四小龍（南京、蘇州、合肥、廈門）杭州仍具有較大增長空間；
上海部分資金溢出到杭州；杭州對浙江省內資金具有較強吸附力；
個人社交關系大部分在杭州；喜歡這里的環境；
風險因素
平均已經漲過19%，部分板塊更是漲幅超50%；
杭州今年出售800億+土地，供給增大；
注意：這個判斷在8月底，聽了德科第二課后立即行動，中間還因為G20等了一周，但G20后立馬瘋漲，杭州已經被外地人攻陷，各地土豪們像買白菜一樣一買一籮筐！好在我在G20后的第一個周末搞定看房+下定。現在窗口已關閉，按德科的話說就是
此時在杭州買房，已經錯過最佳時機。
3.買在哪里
我采取的方法是，確定要買后先約專業朋友請教。他根據我的首付區間和還貸能力給了我可以考慮的總價區間和版塊推薦，進一步推算大約首付**，月供**，租金**，持有N年，總投入**預期增值**預期年化收益**。這一步非常重要，既能心中有數，又決定了你后面的選擇和跑盤有的放矢，不會白白浪費時間精力。想咨詢我的這位朋友的請移步在行，行家指路少走彎路。
這里我是根據老司機們的推薦（為主）+研究杭州城市規劃（為輔），我素來相信術業有專攻，老司機們的判斷基本不會錯。綜合德科的宏觀判斷和心靈創富群里經常跑盤的老司機們的推薦，在自己也實地考察了幾個版塊后，最終還是定在他們推薦的杭州新城/新的城市中心附近。如果德科的判斷不錯，二代城的價格很快就會追上甚至超過一代城。
確定的小區的優缺點必須要明確，才能配合投資策略決定持有時間和下一步操作計劃。
4.實地跑盤
心中有數后就可以在網上先做一輪篩選了，提高實地跑盤的效率。這一步推薦房多多、鏈家、我愛我家app，真實房源的比例較大。房多多的好處在于預約后房東若同意，可以拿到房東聯系方式，可以看到具體幢數樓層房間號（這在后面跟中介的選擇和談判中有更多的主動權）；不足之處在于業務人員較少線下服務較差。鏈家和我愛我家是傳統中介，在帶看服務方面還是很不錯的；不足之處在于中介太強勢，當你想跟房東直接協商的時候中介會插入，要求雙方都跟他們溝通，他們來撮合；而且費用偏高。太過依賴中介就沒有多少可以談判的余地了。
所以我推薦的方式是：app上選好房子約鏈家或我愛我家的經紀人帶看（帶看的時候最好兩個人一起，留不準備買房的那個人的聯系方式，另外如果可以盡量先不簽帶看委托協議，避免因為談不好中介費換中介導致的違約）。
5.選擇中介
看好房子就進入談判、交易環節了，這里我個人傾向于選擇一個靠譜中介，委托他們協助談判、辦理相關手續等。中介費大概是房子總價的2-3%（我的是朋友推薦的，1%；這樣火的行情，基本很難再談下去了；最便宜的是房多多，2999+0.3%，但是他們一個人服務太多）。其他中介服務費中的房屋評估費用水分也很多，可以多往下砍。找中介的原因是：
5.1 節省寶貴的注意力和時間
引用我十分認同的笑來老師的觀點，我們一生中所擁有的最寶貴的財富是我們的注意力，其次是我們的時間，最后才是我們擁有的金錢。如果能用錢來換注意力和時間，那是非常劃算的一件事。
但前提是換來的注意力和時間要能夠或在不久的將來能夠換來更多的金錢。（很多事情都是有前提的，后來會談到的貸最多的錢貸最長的時間也是有前提的，如果無法做到還是不要采用這種方法了）
5.2 他們更專業
我們很多人都是第一次交易，注意事項、談判技巧、市場了解情況等都遠不如他們，為何不請他們幫忙呢？
5.3 有第三方監管會更安全
定金是打到中介的賬戶，買家、賣家、中介三方監管，首付打到與中介合作的銀行，買家、賣家、中介、銀行四方監管，從而保證交易的安全性。
6.下定
決定下手后就可以帶著中介一起約房東談一些細節并下定了，這一步的目的是與房東達成初步買賣意向，約束房東再將房子賣給其他人或提價。定金的金額不超過總價的20%，買家違約定金的50%歸中介，50%歸房東；房東違約賠雙倍，25%歸中介，其他歸買家。（在當前瘋狂的環境下，定金5/10萬，違個約賠10/20，漲價30還是賺的）
下定后會簽約兩個合同《房屋買賣意向書》/與房東 和《求購委托書》/與中介，房子的價格、首付多少首付截止時間、是否做G房東如何配合、家具包括哪些、什么時候交房、過戶……差不多重要的事項都做了初步的規定。
注意：是定金不是訂金，前者受法律保護；在火爆行情下可以適當調高定金比例，提高房東違約成本。
7.簽約/網簽
這是最后確定各個細節的時刻了，一定要認真對待，最好能與有經驗的朋友一起，是否請律師看自己情況。如果做G了還需要一份附加協議，條款寫清楚。我當時花了整整6個多小時，還是在中介總部不特別忙的情況下，所以有必要準備一些吃的:-D
一般誠心賣的房東還是比較配合的，我這個房東夫婦就是，幫我介紹了折扣更低的銀行，很配合做G，兩夫妻還搶著給我介紹女朋友（懵逼臉），分享他們帶的吃的。因為我這邊有很多要咨詢、協調的，合同改了2-3次吧，還耽誤了他們接孩子放學，怪不好意思的。
8.首付
既然是投資為目的，那就要投資效率。本金1萬賺5千與本金5萬賺1萬，雖然后者總盈利更多，但前者投資效率更高（50% VS 20%）。因此在這樣的目的和當前的大環境下，貸你能貸到的最多錢、最長期限，選擇等額本息。因為
按揭基本是個人能拿到的最低利率的融資渠道了（利率4.9再加上打折，手放到自己手里，隨便一些理財方式的年化收益都會大于這個）；
雖然等額本息比等額本金要多還幾十萬利息，但錢會越來越不值錢，本金前面還款壓力大后面逐漸減小，綜合考慮還是本息更好；
如果想更高可以做G，杠桿率會更大，這里不方便展開講。首付一般3成或2.5成，也有渠道可以做到2成，省下的也許可以再買一套:-D。關于利率折扣，除了隱形的“工作單位歧視”，也有一些可以商談的余地。還有一些對征信可能有負面影響的互聯網金融產品。
注意：這里的前提是你懂點投資，自己可以做到年化收益>4.9%，比如基金定投、信托、跟投靠譜股票大牛、有股權投資更好。
9.銀行面簽
面簽前需要準備的材料可以在下定后就開始準備，像身份證、戶口本、工資證明（高于月供的2倍以上，放水期所以你懂的）、首付轉賬憑證打印單、首房的話還需要無房證明。
一般來說，提前約好跟中介合作的對接人，基本是沒有什么問題的，也很快，就是查征信后利率折扣的談判了。純商貸的話某些小點的銀行可以2成，折扣可能少一點；四大行2.5成，可以爭取9折。
下面寫寫這個過程中的一些感慨——
人生如戲的感覺非常的強烈，就像我之前的文章《游戲與現實/現金流游戲的總結和思考》里寫的一樣：
游戲邏輯：
賺一桶金--購買資產--非工資性收入，不斷重復這個過程直到非工資性收入大于總支出（即不用工作，投資帶來的被動性收入就可以cover住每月的支出）就實現了初步的財務自由。游戲中概率比較大的賺取第一桶金的方式是買入低價股或房產。
時間：
游戲中，我們覺得機會很多，出圈/致富很容易，現實中好像很難。實際上是因為時間被壓縮，游戲中2h=現實中的幾十年，我們下午玩了30+輪，對應的一次機會相當于現實生活中的2年左右。
現實中我們要做的是，提高投資能力（發現機會的能力、了解更多的投資種類）、努力工作輔以投資賺取第一桶金、購買資產。
什么是好的機會？
股票：
游戲中，卡牌給了明確的價格區間和今日價格，很容易判斷出今日價格$1價格區間在$1-40的是絕佳機會，今日價格$5也是比較好的機會，這時候就可以大量買入。
現實中，股票的價格波動區間也是可以查出來，然后等到絕佳機會分批建倉買入。不同的是在現實中等到這樣1%的絕佳機會通常是好幾年，但如果你在等待的過程中有其他方式做到穩定的而且不錯的投資收益率，那你會更有耐心去等。就像我前幾天看到的一篇文章寫的：
當你自己有一個穩定產生6%收益的項目時，你會對10元以上，分紅率剛到3%的大秦鐵路有絲毫興趣嗎?不可能。再想，如果你有條件有每年15%以上的收益（比如作為一個很安全的銀行資金掮客），你可能對3000點以上，大盤PE在15倍的股市有任何興趣嗎？同樣不可能。試想你如果對打新股+短期理財研究頗深，每年10%穩定收益，還會滿倉殺入20倍PE的蘇寧又或者是茅臺么？可能會買，但一定不會輕易滿倉。
如果你體會過花了數月時間去專研一只股票，又花了數年的時間去等待一個合適買入時機，又怎么可能只賺20%就滿意？又怎么可能只下跌20%就割肉離場？
房地產：
游戲中，房產也有明確的投資收益率、帶來的月現金流，可以方便大家做出投資決策；如果對卡牌比較了解，知道平均的房產投資收益率大概多少則能更快做出判斷。投資房產的目的有2個，一個是賣掉賺差價，一個是持有帶來源源不斷的現金流。這也是為什么有的房產帶來的是負現金流，但它的成本價遠低于市場的平均價，仍值得購買的原因。
生活中何嘗不是呢？
只是生活中變化多點，需要更敏感些而已；只是生活中要等待的時間長點，需要更享受等待而已。
師友夾持一起走過一個個里程碑
畢竟在那樣一些購買力和行動力都十分強的群里，一步跟不上就會被甩的越來越遠啦，這種焦慮和壓力可能跟這次買不上以后可能再也買不起類似~~引用他們一段話：
我們在過河，過河的時候自己搭橋，橋是靠人撐著的，然后先后差不多的人就可以順便一起過河了。但是我們一路往前走，有很多河要過，撐橋的人要繼續往前走，這個橋的橋板也要拆了去搭前面河的橋。
于是，我們不斷過河拆橋。跟上的，就一起過河了；跟不上的，我就不知道了，需要自己搭橋了。
上海很明顯：銀行家成長最快的時候是2013年上半年，包租突破最快的時候是2013年下半年，買房突破最快的時候是2014年。
過了這個時間點，我們可能就不再系統討論(偶爾會零星討論)以前熟爛的內容了。就如同現在我們基本從來不談如何做包租，都談怎么買賣了。
大家一起交流，一起搭橋過河，然后一起奔赴下一個里程碑。
為服務買單，付費就是撿便宜
購買李笑來老師的得到專欄，德科老師的年會員課程，在行咨詢，選擇中介，知乎live，都在這個過程使我獲益良多。誠如笑來老師所說：付費就是撿便宜（價值排序：注意力>時間>金錢）。誠如德科老師所說：為服務買單是未來的一個趨勢（物業費貴的二手房賣價更高，因為維護好損耗小，因為鄰居素質相對更高）。
知識也是服務的一種，用得好是很容易變現的。
終于寫完了，累shi了累shi了。。。
還有很多未能寫進來的細節，或者不方便寫進來的。
過戶以及物業交割還沒到，后面寫；然后再寫寫如何出租、預期與實際走勢的對比，第二第三第N套（希望很快有這個機會）……
如果有用，歡迎用打賞來表達感謝o(≧v≦)o~~
