買過房的朋友一定遇到過,售樓部銷售人員告訴你,買房有贈送面積。
一套90平的房子,贈送面積有時能達到20-30平方。
這么大塊的面積贈送,確實是相當誘人的,你算來算去,很劃算!
但,你清楚贈送面積里面的路子嗎?
律眼君近日接到了一個因為贈送面積而導致的買賣糾紛,因涉嫌當事人隱私,針對糾紛雙方,暫時昵稱為二丫和鐵蛋;
事情是這樣的;
二丫向開發(fā)商購買了一套房,其中開發(fā)商“附贈”二丫一個地下室;
但地下室不計入銷售面積,沒有產權,同時不反映在開發(fā)商的買賣合同上,但歸二丫實際使用!
幾年過去了,
鐵蛋找到了二丫,要買這房子!
雙方合同約定,轉讓的房屋包含所有具有產權的部分,雙方順利交易。
鐵蛋拿到房后,發(fā)現(xiàn)同類別的房屋都有附帶地下室,自己的沒有,從而導致糾紛。
鐵蛋不干了,要這地下室,二丫當然不同意,二丫還想繼續(xù)用呢。
于是鐵蛋找到律眼君,要討公道!地下室面積不小,整一整用作倉庫很不錯。
事實上,關注房產的,不論是已買過房的或者去看過房子的,基本上都多多少少聽說過開發(fā)商所說的“贈送面積”。
律眼君只能說:全是套路。
贈送面積的部位多數(shù)為:露臺、地下室、小花園、飄窗、陽臺、設備平臺、閣樓等等。
這些部位考慮到開發(fā)商的利潤,通常是不影響容積率的,當然也不會做為建筑物的專有面積來登記了,自然也不會有產權。
贈送面積往往與各地方政府出具的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》有關;
因為贈送面積的類型非常復雜,本次僅討論文中所涉案例;
并未做為專有部分面積轉讓的這個地下室,嚴格意義上來說,屬于業(yè)主共有。
開發(fā)商單獨指定為某一人獨有則涉嫌違法;
此舉侵犯了全體業(yè)主權利,業(yè)主有權要求該部分面積的實際使用者,即二丫返還原物、恢復原狀;
二丫的損失則根據(jù)其與開發(fā)商之間的過錯來分擔;
因為涉及到“贈送面積”,搭售的房屋往往存在諸如樓層、采光、通風、尾盤等瑕疵,或者價格較同類型房屋要高;
同樣,二丫在轉讓該房屋時,針對該地下室,同樣涉及無權轉讓,鐵蛋如果拿到該地下室,同樣面臨被業(yè)主要回的風險;
現(xiàn)在,拋開地下室所有權合法性不論;
在二丫和鐵蛋的買賣合同中并未寫明地下室歸屬的前提下,鐵蛋能要到地下室嗎?
其中涉及一個主物和從物的概念!
舉個例子:
譬如,你去買一個鎖,你一定是要有該鎖要對應的鑰匙,這時候,鎖就是主物,鑰匙就是從物,如果沒有鑰匙這個從物,鎖也就無法正常發(fā)揮作用,就算是合同沒有具體約定,從物原則上與主物一并轉讓。
問題一:地下室是房子的從物嗎?
問題二:二丫是否存在故意隱瞞嗎?
是否存在一方故意隱瞞而構成的重大誤解,則需要從以下方面來看(1、地下室對于該房屋買賣交易的影響比重2、鐵蛋是否明確詢問過地下室的情況及歸屬3、該房屋的交易價格相較于別的同類型房屋是否過高)
鐵蛋的糾紛之路不太平坦,但總體還是有機會的,拿不到地下室,要點賠償金也不錯哦。
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