從去年開始，中國的房地產市場讓大家都感到無奈。一方面，一線城市和部分熱點城市房價一路飆升，稍微猶豫，就可能買不起房；另一方面，大家又的確感到很多城市的房價過高，難以承受。
▲圖片來源：視覺中國
于是，今年3月，許多城市再度加碼樓市調控。其中，最典型的就是北京。一個月內，北京出臺十多條調控政策，將從四面八方涌入的炒房資金堵死在入口處。
但是，你是否注意到，去年那波房地產牛市中，深圳處于輿論的中心，甚至有企業離開深圳的報道。但今年以來，人們很少再提到深圳樓市了。
據21世紀經濟報道，最近陳先生有些郁悶。兩年前，他以約4.6萬/平方米的價格買下龍崗布吉商圈的花語馨一期樓盤。本想脫手賺取差價，但陳先生發現，現在該樓盤二期項目的新房價格只要約4萬/平方米。
3月29日，新開盤的坪山區奧園翡翠東灣項目均價約為2.9萬/平方米。客服人員表示，現在買房價格已比去年前三季度優惠許多，該樓盤價格最低可至2.6萬～2.7萬/平方米，甚至還能爭取到更多優惠。
深圳自去年第四季度啟動“史上最嚴”調控政策后，樓市開始變得冷清，進入2017年后仍未有復蘇跡象。
中國指數研究院統計數據顯示，深圳今年第一季度商品住宅成交均價為54846元/平方米，環比小幅下跌0.75%；期內商品住宅成交面積為33.64萬平方米，環比下跌63.83%。
就深圳市規劃和國土資源委員會公布的3月份數據來看，當月全市新房成交均價為54730元/平方米，成交數量803套，環比2月均下滑0.1%。
▲深圳市規劃和國土資源委員會
而主導深圳樓市的二手房市場亦是如此。中指院統計顯示，深圳二手樓價格指數自去年10月開始持續下跌至今。今年一季度二手商品住宅成交量為9825套，環比減少37.9%，同比減少76.8%。
因3月全國熱點城市爭相進入全面調控行列，而深圳卻未再加碼調控，市場開始擔憂深圳樓市是否會出現反彈。
就3月來看，深圳二手樓市場價格下跌幅度收窄，成交量環比上揚，似有回暖跡象。對此，深圳市房地產中介協會表示，近期深圳二手樓市量價回升的主要原因是，部分意向購房者擔心深圳近期可能跟風出臺更嚴厲調控措施而失去購房資格，故短時間內跑步入市，一定程度上推高了近期深圳樓市成交量。
中原地產首席分析師張大偉則認為，3月深圳樓市的回暖主要表現在環比數據上，但由于2月時間短、基數小，又與春節碰撞，即使環比成交量增長，但同比來看依然是大幅下降，因此這并不是樓市的反彈。
今年以來，深圳樓市冷卻下來并淡出人們話題，讓此前很多關于“深圳房價永不跌”言論說不通了。對于這一言論，最常見的論據就是，深圳的地不夠用了。
2016年5月，有媒體報道稱，深圳的住房缺口達25萬套。
根據深圳市最新規劃，“十三五”期間，深圳計劃實現新增住房有效供應65萬套；其中，力爭新建商品住房批準預售與現售30萬套，保障性住房供應35萬套。而同期深圳商品住房總需求預計約179萬套，其中購房需求約89.8萬套，租賃住房需求約89.2萬套。兩組數據對比可以看出，深圳的購房需求量和供應量缺口達到24.8萬套。
回顧“十二五”期間，深圳商品住房供應用地總量僅完成規劃目標的64.7%，其間深圳新建商品房均價飆漲了76%，而同期深圳居民人均可支配收入漲幅僅為22%。
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深圳市人大也在2016年5月透露出一個數據，深圳新增用地供應面積連續5年下降，2015年存量用地供應占土地供應總量的77.2%。
一方面，深圳有購房需求和供給缺口的壓力；另一方面，深圳新增用地供應面積還在下降。有人分析稱，這是因為深圳受城市面積的天然因素限制。
據上海證券報2015年5月報道，深圳是人口超過2000萬的國際大都市，但深圳轄區面積非常小，僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4。不到30年的時間，深圳近1990平方公里的空間已到了50%。
《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，已經用到了約940平方公里。
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從2016年到2020年，深圳只有30平方公里新增建設用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要與產業“搶地”。
此外，深圳不像北上廣一樣，存在廣闊的、可緩沖的外圍郊區或郊縣，可以通過發散式的城市規劃，讓外圍成為住房市場的主力，也能夠有效平滑房價。
住宅用地縮減是深圳房價長期看漲的源頭。過去幾年，深圳商品住房用地“招拍掛”出讓規模持續縮減，不僅推高了地價，關鍵是制造了供求緊張的預期，共同推高房價上漲。
但是，就在今天，又有專家提出了截然不同的觀點。
據新浪財經報道，在4月9日舉行的第二屆中國制造2025（深圳）高峰論壇上，深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康表示，深圳目前有住房1041萬套，十三五期間深圳將增加70萬套住房。深圳的戶均人口是2.59人，按照每戶2.59人測算，深圳現有的住房可以容納2800萬人，深圳現在實際人口大概是2000萬人左右，深圳人口的變動趨勢這幾年呈一個總體穩定，甚至略有下降的趨勢。從這一點分析，如果房子只是用來住是足夠的，如果用來炒作那就是不夠的。
但是，每經小編（微信號：nbdnews）發現，吳思康所說的1041萬套住房是深圳住房總量。但深圳主要面臨住房結構的問題。
《深圳市住房保障發展規劃 (2016-2020)》顯示，根據2013年住房調查，深圳全市住房總量為1035萬間套。其中，商品房約128萬套；政策性保障性住房約34萬套；單位及個人自建住房約55萬套；原村民集體經濟組織自建、合建房33.44萬棟，約650萬套間；工業區配套宿舍及其它6549萬平方米，168萬套間。
也就是說，深圳的1000多萬套房屋中，原村集體及村民自建住房、工業區配套宿舍等占比很大。但是，這些房屋質量低、環境差，且存在不同程度的違法建設問題，不能在市場上流通，難以支撐深圳改善型住房需求。這就導致深圳住房供應的結構性失衡，難以在短期內徹底解決，需通過住房建設規劃的長期實施逐步調整和改善。
由此可見，深圳缺的不是住房，而是可以獲得房產證的、當做資產的合法住房。如果不同類型的房產（尤其是村民集體自建）都可以自由流通，深圳也不會存在高房價問題。不過，小產權房本身存在產權方面的缺陷，深圳大規模的村民自建房想要入市流通沒有可能性。但如果將這部分房產用于租賃，對改善深圳整個城市的供需格局，仍有巨大的影響。
