最近很多人討論首付貸，首付貸很容易理解，就是借錢給你當首付嘛。
國內(nèi)有一些提供首付貸投資的平臺。客觀來說，在當前情況下，首付貸的風險說不上太高，但最近被盯上了，被查的很嚴。
其實在房地產(chǎn)里，滋生出了大量的房產(chǎn)類理財，它們的風險倒是挺大的。
一、眾籌炒房
眾籌買房就是一伙人湊錢去買一套房，約定輪流住；或者一起持有等升值。
最重要的是，搞眾籌的人很多時候不是為了住進房子里，而是為了賭房價上漲，房產(chǎn)眾籌平臺也認為一線房價永不跌，游戲能一直玩下去。
這種邏輯是很容易在現(xiàn)實中受撞，受撞后處理起來，是很麻煩的事。這些麻煩或許遠勝于收益的可能性。
二、
眾籌炒房參與的人很少，還掀不起什么風浪。但接下來的這個，可能有很多人參與了。
比如在很多二三線城市，常見房產(chǎn)售后回購、售后回租。
簡單來說，為了刺激你買房，開發(fā)商承諾只要你買房，它們幾年后可以加價回購。比如兩年后加價20%，三年后加價30%，用新價格回購你買的房。
又比如為了刺激你購買商鋪，開發(fā)商承諾，你購買商鋪后的幾年，開發(fā)商會付你租金，替你招租—這常見于一些新開發(fā)區(qū)域商鋪。
說實話，一旦用上這些營銷手段時，房子本身的真正價值，是要打個問號的。
另外，開發(fā)商使用這種手段時，證明它本身的現(xiàn)金流很可能是有壓力的。那么過幾年后，它能履約回購、回租嗎？
三、
還有種”房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”，理解起來略復(fù)雜一點，可能造成的后果要嚴重得多。
真是應(yīng)了那句老話：把金融搞得人看不懂的，都是騙子。
玩法示例如下：房地產(chǎn)商建好一批房子之后，暫時賣不出去，就會把它轉(zhuǎn)手賣給投資公司A，并且承諾過一段時間漲價15%回購。
投資公司A則把這些房子包裝成“理財產(chǎn)品”，以更低的收益，比如10%把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給理財人群。
投資公司A告訴你：這些投資是有房產(chǎn)抵押的，請放心投資。
接下來這個游戲就這么發(fā)展了：當開發(fā)商與A投資公司協(xié)議將到期前，開發(fā)商再加價30%，提前把將回歸的房產(chǎn)賣給另一家理財公司B。
等于是從B那籌來的錢還A的本息。
B之后或許還有C，C之后或許還有D，這就是開發(fā)商的倒貸—直到有一天，沒有人再能接盤。
那時候，開發(fā)商頂不住了會耍賴，不再還理財公司的錢；最后接盤的理財公司頂不住了會違約、而投資人就傻眼了。
上個月出現(xiàn)19億兌付危機的鑫琦資產(chǎn)就是這樣倒下的。
