? ? ? ? 2018年春節的時候。我對電視、麻將這些都不感興趣，除了宅在家里做飯，就上上網。不去看八卦游戲什么的，主要看宏觀經濟和地產行業的文章。
? ? ? ? 地產發展到現在。經過了數輪起伏，其中有政策調控也有非典、地震等非人為的波動，老男人的視角，與只經歷過地產上升期的小青年會不大一樣。經過2016到2017年的這一輪上漲，尤其是四川2、3、4線城市正在進行的棚改，很多城市的價格洼地都已經抹平。碧桂園這種攪局者進入到四川三線甚至四線城市后，未來投資地產的機會已非常渺茫。
? ? ? ? 僅僅去分析成都或者四川的2、3、4線城市，未來從未如此的沒有懸念。就當下的狀況，如果不想和偽剛需擠著去天府新區搖號，地產投資方向應該如何確定？
? ? ? ? 我一直強調個人要順勢而為，才能事半功倍，現在我們能順應什么樣的“勢”？直接決定了未來的方向。
? ? ? ? 個人覺得現在的“勢”要從兩個方面來看。一個方面就是中國的地域特征，地域是客觀事實，不是通過發展經濟可以改變，恰恰是經濟越發展，越會因為這種地域特征催生需求，還可能會呈現井噴式的爆發。第二個方就是經濟發展下的家庭狀況，涉及到家庭的收入和年齡構成。隨著一代代人的成長，年齡構成會呈現些什么樣的變化，會產生些什么樣的需求。
? ? ? ? 房地產歸根結底還是一門生意，是生意就離不開需求分析。我覺得未來還是應該從地域特征與年齡結構，這兩個方向來發現需求。
? ? ? ? 我這里只從兩個方向去推導。房地產是與生活、社會、宏觀經濟相關聯的。生活的方方面面，都會反映上來，涉及的因素就很多。在這里你要拿各種現象、政策等等來跟我說事兒，就搞成專業交流了，費勁！? ? 所以我在這里，只從這兩個需求來推導，并不是說我忽略其他的因素。
? ? ? ? 熟悉中國地理的人都知道胡煥庸線和南北分界線，胡煥庸線決定了人口分布，南北地理分界線表達了氣候分布。
? ? ? ? 胡煥庸線東面城市密集，西面地廣人稀，人口分布有天壤之別。
? ? ? ? 南北地理分界線兩邊，氣候截然不同：秦淮以北的大部分地區，冬季北風呼嘯、河湖結冰，大部分的樹會落葉，不落葉的樹只有針葉樹，北境甚至會有半年的漫長冬季。在秦淮以南地區正好相反，冬季不結冰，樹木不落葉，一年四季常綠，分界洲以南還會稻米三熟，四季盛夏。
? ? ? ? 把兩條線重疊起來就可以發現。九百六十萬平方公里的中國，冬季真正能夠避寒的地方，還真沒有多少。為了簡單點，我直接找了中國的全年日照圖蓋上去，這樣冬天能夠去的地方就只剩海南、云南和兩廣。
? ? ? ? 飽受霧霾蹂躪的北方人，冬季對日照很渴求，可這些北人南來，冬季氣溫降到十度以下，再加上點濕度，在暖氣房里呆慣了的北人就徹底歇菜。所以查了日照之后，再沿著城市的一月歷史氣溫這條線進一步推導，中國冬天僅有的兩個熱極，您不妨猜猜看。
? ? ? ? 中國北方的環境惡化，造成沙塵、污染、霧霾等一系列的環境問題。經濟發展以后，有條件和時間的居民到南邊避暑過冬，已經把海南那疙瘩變成了東北第四省 ; 四川人沿高速公路南下、一路攻城拔寨，過春節時很多縣直接在云南開同鄉會。五六十年代出生的人進入了退休高峰，交通的發展日益便捷，冬季出游的需求將會爆發式增長。
? ? ? ? 中國的退休金設置，因為建國初長期的低工資，改革開放以后又全面的市場化。所以中國在設置退休金時，其實是帶有一定的補償性質。相對于平均工資水平的比例，在全球對比都是比較高的。世界上很多國家的退休金，都是在維持溫飽線的水準。如果一直維持現在的退休金比例，國家以后根本就無法支撐。
? ? ? ? 隨著建國初期的一批批工作人員老去，社保不勘重負。要么降低退休金要么延遲退休，不過是朝三暮四的區別。現在五零后六零后進入退休潮，這批人既享受到改革開放紅利，又享受了高退休金政策，還不受延遲退休的影響，身體倍兒棒，吃飯倍兒香，簡直就是一群移動的財神爺!
? ? ? ? 北方的寒冷和霧霾把這群財神爺趕著往南邊跑。布局醫養地產的企業對著干瞪眼，這幫爺活蹦亂跳的壓根兒就不進去。財神爺們還很挑剔 : 物價水準、氣候條件、公共設施、城市素養、出游條件等等，城市要符合他們的需求很困難，所以我找了一個比較粗暴的辦法：直接搜二手房價格。
? ? ? ? 地理位置相近的南方城市，二手房的價格直接反映供需關系，和當地的經濟、城市發展水準相掛鉤。基本上是處于可以對應的位置，一旦二手房的價格出現異常，多半是受到外來需求的催化。
? ? ? ? 在云南我搜了昆明、普洱、西雙版納、紅河、蒙自、大理等一系列城市的二手房源。這里有省會城市也有非省會城市，昆明均價處于比較高的位置九千左右，大理處于云南的二線城市六千左右，普洱、紅河、蒙自等處于云南的三線，四到五千左右。西雙版納處于普洱與紅河中間，車程都是120公里左右，他的房價卻是個特例，經過去年11月以后的一輪快速上漲，西雙版納的新房均已在一萬以上，這是北方人民用腳投票的結果。
? ? ? ? 在兩廣我搜了防城、海口、湛江、茂名、惠州、汕頭；在海南我搜了東西海岸線城市。海南有得天獨厚的自然資源，臨海進山都是康養圣地，我不喜歡東線一年幾次的臺風，也不喜歡冬天海上的北風對著西海岸線一直刮，島上瓜果眾多，但那疙瘩的海鮮我多吃兩天就會膩。最后得出結論是：海南還有空間，可惜非我所愛。(后記:18海南限購后，北方投資客橫掃沿海諸城，短短三個月，洼地不再，18年7月記。)
? ? ? ? 面對未來如此龐大的需求人群，和如此寥寥的目的地選擇，當時還在想，未來會怎么樣很快就見分嘵。? ? 正在我昏昏噩噩度日時，海南新政陡然降臨，一時舉國嘩然。這也讓我再次重視當初的判斷，至于什么國際高鐵、旅游布局、一路一帶、國家戰略，這些東西太復雜了。
潑水節已過，淡季就要來臨，
吃貨，走起，和我烤魚去！
后記:數據對應2018年2、3月。
