您在帶客戶看房之前是否在絞盡腦汁琢磨怎樣先容衡宇的優缺點？是否在探求這些優缺點背后的科學原理？是否在思量怎樣在先容中揚長避短、更好地引導客戶？要是是的，那么您肯定發明了在看房的歷程中是有紀律存在的，我們分外將這些紀律總結成文，盼望可以大概資助您清楚思緒，有理有據、舉行重點突破，祝各人能活學活用！

第１式看地段

選房三要素：地段、地段、地段。房產作為不行動的資產，所處位置對其利用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種最實用的產業情勢，縱然買房的主要目標是為了居住，但同時購置房產照舊一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產可否升值，地點的區位是一個非常緊張的因素。

看一個區位的潛力不但要看近況，還要看生長，要是購房者在一個地區各項市政、交通辦法不美滿的時候以低價位購房，待計劃中的各項辦法美滿之后，則房產大幅升值很有盼望。地區情況的改進會進步房產的代價，比方北京亞運村的完工，就使得四周房地產代價成倍增長。研究都會計劃，闡發住宅地點區位的生長潛力，對購房者非常緊張。

隨著交通路網的設置裝備部署，各人在先容時應該用車程、車時觀點代替原來的絕對位置觀點。以是在選擇區位時還要細致交通是否方便，有幾多路大眾汽車可以大概通到小區。交通方便每每是促進房產販賣的強勁賣點，好比說地鐵某號線直達小區、某寬闊大道緊鄰小區……實在這有大概只是都會計劃中的遠期假想，但帶看時肯定要鋪陳敘述清楚、有掌握乃至可以帶客戶到計劃地點現實感覺。

第２式看配套

居住區內配套公建是否方便公道，是權衡居住區質量的緊張尺度之一。大的社區內或相近一樣通常設有小學，以清除都會交通對小門生上學路上的威脅，且住宅離小學校的間隔應在３００米左右（近則擾民，遠則未便），這將是最大的賣點，值得大書特書。再有，菜店、食品店、小型超市等住民每天都要惠顧的下層市肆配套，辦事半徑多大、如１５０米（這些細節作業將影響您的成敗）。

另有“會所”、銀行、郵局、餐廳等，越細越好。比方“會所”的先容——由于經濟條件所限，平凡老黎民購置的屋子面積不會很大，假設您買的是８０平方米的住宅，有了會所，您所享受的生存空間就會遠宏大于８０平方米。如今居住意識越來越偏重私密性，休閑、交際的需求越來越大，會所將成為您不行缺少的配套…但在這里，會所都有哪些辦法，收費尺度怎樣，是否對外業務，預計以后可否維持正常運轉和連續生長等題目，便是您必須相識的內容了。

第３式看綠化

現在北京住宅項目標園林計劃氣勢派頭多樣，但是居住情況有一個緊張的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地范疇內各種綠地的總和占居住區總用地的百分比。請細致：“綠地率”與“綠化籠罩率”是兩個差別的觀點，綠地不包羅陽臺和屋頂綠化面積的。由于居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起偏緊張作用，以是有關范例劃定：新建居住區綠地率不該低于３０％。北都城近郊居住區綠地率應在３５％以上，在市區相近，要是住區綠地率能到達４０％乃至５０％，就比力難過了。

第４式看布局

各人都知道容積率，這是社區布局的要害指標。容積率高，闡明居住區用地內屋子建的多，生齒密度大。一樣通常說來，居住區內的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（６層以下）為主的住區容積率一樣通常在１.２至１.５左右，高層高密度的住區容積率每每大于２。如容積率過高，會出現樓房高、門路窄、綠地少的情況，將極大地影響居住區的生存情況。容積率的崎嶇，只是一個簡樸的指標，有些項目固然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不行取的。

在居住區計劃中，應使住宅布局公道，日照時間和日照質量容易被各人所紕漏，北京地區的日照間距（條形住宅長軸外墻之間連結肯定間隔，即為日照間距）條形住宅接納１.６至１.７Ｈ（Ｈ為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差）。塔式住宅接納大于或即是１Ｈ的日照間距尺度。要是住宅的日照間距不敷，北面住宅的底層就不克不及得到有用日照。（您帶看的衡宇具有這些條件能感動客戶）

第５式看區內交通

居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。現在的房產賣點是“人車分流”，即汽車在小區外直接進入小區地下車庫，車行與步輦兒互不滋擾，因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的滋擾，小區內的步輦兒道兼有休閑功效，可大猛進步小區情況質量，這種方法保舉給客戶，他們都市喜好。

而人車混行的小區您要存眷是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否公道，一樣通常的原則是露天停放的汽車只管即便不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應只管即便靠近山墻而不是住宅正面。別的，汽車泊位還分為租賃和購置兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是幾多；要是購置，以后月辦理費是幾多，然后細致算一筆賬再決定是租照舊買。（在這里給出公道發起，客戶會信托您）

第６式看代價

各人都明確，買屋子固然絕不是越自制越好，要害是要看性能代價比，也便是說是否物有所值、代價公道。客戶看中某一衡宇后，您應當耐煩為其對統一區位、劃一檔次樓盤的性能舉行比力，有比力才有選擇。如客戶對故意購置的幾套房產舉行性能與代價的比力時，您起首要弄清每套房報的代價到底是什么價，有的是整套代價、有的是套內修建面積代價……最主要的是應弄清（或換算）所選衡宇的現實代價。另有衡宇出售時是“毛坯房”、“初裝修”照舊“精裝修”，也會對衡宇的代價有影響，比力房價時應思量這一因素。

當幾套房產站到統一起跑線上后，您應資助客戶起首可以將大大凌駕預算和性能欠安的剔除，然后再綜合比力。一樣通常來講，性能越好的樓盤越貴，此時就必要岑寂闡發：哪些性能是必須的，哪些性能對客戶無用，對付那些只會增長房價的脆而不堅的賣點性能肯定要堅決“割愛”。

第７式看日照

再多說說陽光的題目，萬物生長靠太陽，分外是對常常在家的老人和兒童來說，陽光入室是包管他們身心康健的根本條件。有用的日照能改進住宅的小天氣，包管住宅的衛生，進步住宅的安寧度。北京地處北緯39度57分，住宅內的日照尺度參考如下——日照時間以大寒日不少于兩小時為尺度。根據《住宅計劃范例》劃定：“每套住宅至少應有一個居住空間能得到日照，當一套住宅中居住空間總數凌駕４個時，此中宜有兩個得到日照。”居住小區內的住宅“戶戶朝南”便是最大的賣點，如再遇到如許的衡宇您固然明確該怎么說了。

第８式看破風

在酷熱的夏日，精良的透風每每同寒冷季候的日照一樣緊張。北京屬溫帶大陸性天氣，夏日多為東熏風，冬季多為偏寒風。要是住宅有南北兩個朝向，夏日能有穿堂風，比住宅中全部居室都朝南，但沒有穿堂風的要好。以是一樣通常來說，板樓的透風結果好于塔樓。現在北京樓市中另有“塔聯板”和更精密聯合的“塔混板”出現，別的還要細致住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區的樓房布局是否有利于在夏日引進主導風，包管風路流通（如滿意條件，重點推介）。但一些多層或板樓，從戶型計劃上看破風情況精良，但由于圍合過緊，或是背倚高峻修建物，致使現實上無風惠顧（這時就不要夸大透風精良）。

第９式看戶型

平面布局公道是居住安寧的根本，好的戶型計劃有以下幾點要素供您參考先容：入口有過渡空間，即“玄關”，便于易服、換鞋，制止一覽無遺。平面布局中應做到“消息”分區。動區包羅起居廳、廚房、餐廳，此中餐廳和廚房應接洽精密并靠近住宅入口。靜區包羅主寢室、書房、兒童寢室等。若為雙衛，帶洗浴設置裝備部署的衛生間應靠近主寢室。另一個則應在動區。起居廳的計劃應開敞、豁亮，有較好的視野，廳內不克不及開門過多，應有一個相對完備的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團圓。房間的開間與進深之比不宜凌駕１比２，過于長條的戶型不太容易先容，可以思量發起舉行裝修支解。廚房、衛生間應為團體計劃，廚房不宜過于狹長，應有配套的廚具、吊柜，應有安排冰箱的空間。衛生間應有獨立可靠的排氣體系。下水道和存水彎管不得在室表里露。

第10式看設置裝備部署

住宅設置裝備部署包羅管道、抽水馬桶、洗浴設置裝備部署、燃氣設置裝備部署、暖氣設置裝備部署等等。主要應細致選擇這些設置裝備部署質量是否精良、安置是否到位，是否有方便、實用、高科技的趨向。以暖氣為例，一些新建的小區，有綠色、環保、節能長處的壁掛式采暖爐溫度可調，分外是家里有老人和兒童時，可將溫度得當調高，到達最佳的安寧狀態。別的，在先容房產的時候，也應當細致配套設置裝備部署技能的成熟度，便是否被廣泛利用，是否顛末市場查驗，由于盲目利用不可熟的高科技產物，終極有大概造成用戶的利用未便或是高額付出。若您在這方面有不太相識的題目要細致扣問原業主利用情況與禁忌，莫要天花亂墜。

第11式看節能

您先容的房產要細致環保與節能也是賣點，如接納了冬季保溫和夏隔熱、防熱及節省采溫暖空調能耗的步伐——屋頂和西向外窗應接納隔熱步伐；按修建熱工分區，北京地處寒冷地區，北向窗戶也不宜過大，并應只管即便進步窗戶的密封性。住宅外墻應有保溫、隔熱性能，如外圍護墻較薄時，應加保溫結構等等。

第12式看隔音

噪聲對人的危害是多方面的，它不但滋擾人們的生存、蘇息，還會引起多種疾病。《住宅計劃范例》劃定，寢室、起居室的容許噪聲級白晝應小于５０分貝，夜間應小于或即是４０分貝。客戶固然大多無法正確丈量，但是肯定會存眷這一點。住宅應與居住區中的噪聲源，如學校、農貿市場等連結肯定的間隔；臨街的住宅為了只管即便淘汰交通噪聲應有綠化屏幕、分戶墻；樓板應有合乎尺度的隔聲性能，一樣通常情況下，住宅內的居室、寢室不克不及緊鄰電梯部署以防噪音滋擾。（這些底子信息您必須預做相識，最好拿出相干的數據更有說服力）

第13式看私密性

住宅之間的間隔除思量日照、透風等因素外，還必須思量視線的滋擾。一樣通常情況下，人與人之間的間隔２４米內能鑒別對方，１２米內能看清對方邊幅。為制止視線滋擾，多層住宅居室與居室之間的間隔以不小于２４米為宜，高層住宅的側向間距宜大于２０米。別的，若計劃思量不周，塔式住宅側面窗與正面窗每每形成“通視”征象，客戶選擇住宅時會對這些予以細致（如您先容的房產有這種情況，請選擇更好的看房機遇、只管即便避開職員麋集的時候）。

第14式看布局

作為房產販賣職員，您應該在先容房產時只管即便專業，關于住宅的布局范例首當其沖——北京地區現在常見的住宅布局有磚混布局和鋼筋混凝土布局。磚混布局的主要承重布局是粘土磚和小部門鋼筋混凝土構件，只實用于多層住宅，它的長處是造價低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點是衡宇開間、進深受限定，室內格式一樣通常不克不及轉變，墻體布局占據空間過多，團體性、歷久性較差。

鋼筋混凝土布局實用于中高層住宅，此中高層住宅以全現澆剪力墻布局為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架布局、大模布局、大板布局等。總體說來，鋼筋混凝土布局抗震性能好，團體性強，防火性能、歷久性能好，室內格式較磚混布局機動。但這種布局的施工難度相對較大，布局造價也相對較高。（以上的闡明將為客戶展示您的專業、得到信托）

第15式看抗震防火

地動烈度表現地面及衡宇修建遭受地動粉碎的水平，08年大地動在中國造成了很大影響，客戶越來越存眷這方面的思量，以是也是賣點。北京地區的住宅應按8度（不是8級）設防。19層及19層以上的廣泛住宅耐火品級應為一級；10層至18層的平凡住宅耐火品級不該低于二級。19層及19層以上的廣泛住宅、塔式住宅應設防煙樓梯間和消防電梯（這些條件都具備的房產，恭喜您，又找到一條感動客戶的利器）。

第16式看年限

住宅的利用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常利用的年限，是由住宅的布局、質量決定的天然壽命。住宅的折客歲限是指住宅代價轉移的年限，住宅的利用年限一樣通常大于折客歲限。差別修建布局的折客歲限國度的劃定是：鋼筋混凝土布局６０年；磚混布局５０年。（這個知識作為增補、但不要方便說）

第17式看面積

隨著小戶型高潮的鼓起，北京商品房的套內面積稍稍降了一些，但是很多客戶仍舊以為住房面積越大越好，彷佛小于100平方米的住宅就只能是梯級消耗的暫時過渡產物。乃至一些經濟實用房也名存實亡，大戶型、復式戶型蓋了不少，致使消耗者也被誤導，以為大面積、超豪華的住宅才好用。實在面積過大的住宅，人在內里并不愿定感覺愜意。從經濟上思量，不但購房付出大，并且以后在物業、取溫暖等方面的付出也會增長。

住宅檔次的崎嶇實在不在于面積的巨細，專家以為，三口之家面積有７０至９０平方米就根本可以大概滿意一樣尋常生存必要，要害的題目在于住宅是否顛末了經心計劃、是否公道地設置裝備部署了起居室、寢室、餐廳等功效，是否把有限的空間充實利用了起來。（以是在面積的發起上，您要準備幾種說法，看客戶是要派頭照舊實用，從差別的角度去引導，一計不可再生一計）

第18式看分攤

商品房的販賣面積＝套內修建面積＋分攤的公用修建面積；套內修建面積＝套內利用面積＋套內墻面子積＋陽臺修建面積。套內修建面積比力直觀，分攤的大眾面積則大概會有收支。分攤的大眾修建面積包羅大眾走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。客戶看房時，可以提示其細致公攤面積是否公道，一樣通常多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于大眾交通面積大，公攤面積較多。同樣利用面積的住宅，公攤面積小，闡明計劃經濟公道，購房者能得到較大的私有空間。但值得細致的是：分攤面積也并不是越小越好，好比樓道過于局促，肯定會淘汰居住者的安寧度（這一點尤為緊張，可以說服客戶選房更有大局觀）。

第19式看物業辦理

物業辦理是由具備資格的物業辦理公司實行的有償辦事，北京地區小區物業辦理費尺度因住宅品級、辦事內容、辦事深度而異。物業辦理費都有哪些內容、冬季供暖費幾多、小區停車位的收費尺度、車位是租是賣等，客戶買房前都應見告清楚（要是您的先容資料里還沒有這些，請立刻準備）。住戶未來恒久面臨的是物業辦理公司，物業辦理是一種恒久的謀劃舉動。更細節話的物業辦事和品牌口碑更好的物業公司都可以大概為房產加分，但是物業費的代價也是客戶可否負擔指標之一，最好帶看時就舉行引導，行業內涵舉行末了簽約階段由于物業費無法負擔而放棄的案例不在少數，請提前見告。

怎么樣，信賴這些先容點內里總有幾款得當您，但說到底，您帶看前準備工夫必須完備！從如今做起，做個故意的帶看者、然后成為樂成者吧！

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