在北京生活了11年，一次次錯過買房的最佳時機，但在現實條件的逼迫下似乎又不得不買房，最近消停了一段時間的購房欲望又開始滋長起來。鏈家上到處看看看，也驚訝于首付的數字，基本都大于50%了，各種貸款政策也還是關注起來。今天正好聽到關于等額本金和等額本息的還款方式，特意收集了多方資料，匯總如下：

1.本息？本金？傻傻分不清楚

銀行貸款買房利息的計算取首先決于個人購房貸款還款方式的不同：等額本息和等額本金，兩種還款方式一字之差，但是卻有著很大不同。那么問題來了，怎么選擇還款方式才最實惠呢？

等額本息：每月的還款數額一致。一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。

等額本金：每月需要還的本金一樣，由于本金的逐漸減少，利息也會逐漸減少。

對于購房者來說，兩種方式的不同會產生非常不一樣的結果。等額本金還款，可以迅速降低還款壓力，減少購房者花在利息上的錢，但是前期的還款非常痛苦，而更多人選擇等額本息。

如果貸款一百萬買房，然后計劃20年還清，兩者還款上有什么區別呢？我們先來看一張圖：

圖上紅色的部分是還款的利息，藍色的部分是還款的本金。在等額本息還款的方式下，隨著貸款剩余的本金的逐漸減少，利息的比例逐漸減少。而等額本金還款的方式里面，每月還款的本金數目一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款的數額就越來越少。

2“磚家”挖坑，你被這3句話忽悠嗎？

就貸款這件事，長期存在了三個錯誤觀點。

錯誤觀點一：等額本息是銀行想賺更多的錢。

主流的還款方式有等額本息和等額本金，這個大家早就清楚了，差距在于，等額本息付出的利息成本要比等額本金多。

以200萬房貸為例，我們用房貸計算器算了一下

等額本金利息如下：

等額本息利息如下：

如果你30年按部就班還完，等額本息的確要比等額本金多還34.7萬的利息。那么以此為標準來認定等額本息不劃算是對的嗎？

當然不是。等額本息的利息之所以比等額本金要多，是因為初期等額本息還款法中的本金還得較少，剩余本金多了，利息自然就多了。

在兩種還款法中，銀行只做了一件事，那就是按照你欠銀行的錢，計算你當月應該還的利息，僅此而已。在這一點上，等額本息和等額本金的計算方式完全一樣，沒有半點區別。

錯誤觀點二：提前還款有最佳還款時間點

有很多種算法，最后得出的結論有7年的，8年的，還有10年的。

融360房貸君想說的是，從純財務的角度來說，以上全錯！提前還款根本就沒有所謂的最佳還款時間點。

下面這個例子會告訴你為什么。

假設我們選擇在10年后提前還款，那么在這兩種還款方式付出的錢數分別為：

等額本金：已還本息和（本金 666667.2元+利息817960.91元）+剩余本金（1333332.8元）一次性還清= 2817960.91元。

等額本息：已還本息和（本金378103.91元+利息895582.09元）+剩余本金（1621896.09元）一次性還清= 2895582.09元。

也就是說，等額本息在10年后提前還款，要多付利息77621.18元。看上去是不是感覺虧了？

其實到這里還沒結束，你應該再計算一點，等額本金在這10年間的本金要多還288563.29元，這筆錢如果放在銀行，是會產生利息的。如果你稍加計算，你會發現它在這十年10間累計產生的利息和等額本息在這10年前多掏的利息77621.18元非常接近。

經過上面的計算，你會發現：等額本息和等額本金所付出的代價是完全一樣的。

錯誤觀點三：等額本息更適合提前還款

由于等額本息產生的利息較多，而掙到錢的時候就著急把貸款還了，多省點利息。

這種觀點實際上也是錯的，為什么這么說呢？

我們就以2016年買房為例，去年很多人還能拿到85折的折扣，算下來利率只有4.1%左右。假設你手中的錢正好可以提前還款，那么你有兩種選擇：

一、你繼續欠銀行的錢，繼續按期付利息，然后拿這筆錢去尋找回報率更高的項目。比4.1%更高的不少見吧？這樣你投資回報肯定要比付給銀行的利息要多。在這種情況下，你應該希望你永遠欠銀行的錢，永遠不還最好，因為這等于你用銀行的錢為你自己創收，而且這套房子還是你的。

換個思維，假設你有一套房抵押給銀行，借到1000萬，利息是4.1%，你再用這筆錢以5.1%的利息投出去，那么你每年什么都不干就可以坐收10萬元。

二、一次性全部還清，你的存款為0，然后你再繼續一點一點攢錢，再投資。這就跟房子沒有任何關系了。

由于等額本息攤平了你的還款壓力，是否提前還款的最大差距在于，屬于銀行的本金到底掌握在誰的手里。

假如掌握在你的手里，不去還給銀行，那么你欠銀行的債務完全可以用再投資產生的收益抹平，甚至還能多賺點。這就是“借雞下蛋”，用銀行的錢賺錢。假如你提前還款，本金還給銀行，你就只能用接下來你自己的存款去賺錢，哪個更劃算，一目了然。

歸根結底，流動性是有機會成本的，你要選擇提前還貸，喪失了流動資金，接下來如果有更好的選擇，你也只能干看著；如果不提前還貸，手中有糧就能有更多選擇，說不定還能在關鍵時候讓你減少損失。

比如你把錢都還給銀行了，這個時候你因為某種原因急需大筆資金，那你只能賣房了，一旦買家知道你的底牌就能殺你的價，這個時候你能賣300萬的房子，說不定只能賣250萬。這個時候如果你有流動資金，就能避免這種尷尬。

3.孰優孰劣？用過才知道！

等額本息適合的人群：等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

等額本金適合的人群：等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

實質上，等額本金法與等額本息法并沒有很大的優劣之分，大部分是根據每個人的現狀和需求而定的。等額本息利于記憶、規劃、方便還款。事實上絕大多數人都寧愿選擇“等額還款方式”，因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡，與等額本金法差別也不是非常的大，況且隨著時間的增長，會使資金的使用價值產生了不同。

當然，也有許多人經濟相對寬裕，想使自己以后的生活更加輕松及節約成本，會選擇等額本金法。簡單來說選擇哪種還款方式，需根據每個人的現狀和對未來的規劃而定，不要一味的相信別人的話。