1.交易對手盈利模式主要依賴于辦公室租賃和工位出租盈利之差的利潤+增值服務。目前處于比較早期的項目。

目前交易對手的所處行業中，wework屬于國外的獨角獸，而國內則

聯合辦公空間的領軍企業WeWork。成立不過7年，今年7月，融資已經進行到了G輪，估值接近200億美元。WeWork的120多個辦公空間分布在美國紐約、洛杉磯、英國倫敦、荷蘭阿姆斯特丹、德國柏林、加拿大蒙特利爾等等地方，全球會員數超過9萬名，企業會員超過1萬名，員工超過2000名。

聯合辦公的概念在歐美國家已經有很多年的歷史，目前聯合辦公的估值達到如此高，其實不僅僅是依靠共享辦公室的空間理念而已。聯合辦公的主要業務有三塊：

1）直接收取租金：這一塊大概占總利潤的40%。

2）做投資：

WeWork很早就開始投資各類入駐公司，為入駐企業提供服務的公司。在WeWork創業不到6年的時候已經投資了92家公司，其中有21個在納斯達克上市了，這其中的收益可能不比租金收益低。

3）建立房地產信托投資基金

WeWork建立了一只不動產基金，有專門的團隊負責去全球各地買房產，然后出租給入駐公司，當運營達到一定標準之后退出信托基金，扣除成本和返給出資人的利潤，剩下大塊的可觀利潤就屬于WeWork了。

這么看來，WeWork公司已經不僅僅是一家共享辦公空間提供商了，而是基于一個一個的工位塑造了一個全球化的平臺。在這個由眾多企業組成的平臺上，WeWork以輕資產的形式運營，卻獲得了傳統的房地產企業難以企及的盈利水平。

但是wework在中國聯合辦公市場的不如預期

如今，WeWork已經在中國落地，在上海、北京等處有幾處辦公空間，不過我也看到網上的不少吐槽，抱怨WeWork中國的服務不夠到位，看來這個高大上的品牌要想在國內做好服務，還得調整一段時間。這也看得出來WeWork的擴張速度很快，相應的服務品質可能跟不上這個速度，尤其是進入中國這樣一個相對陌生的文化環境。

中國聯合辦公的現狀

在美國引領聯合辦公浪潮的時候，中國也迎來了，雙創的創業潮。截至2015年底，中國的眾創空間數量已經超過2300家。這些空間往往有政府的各種政策支持，在經營上就顯得比較粗放，一旦相應的政策支持跟不上，這些機構的發展就會遇到大麻煩，現在其實已經有不少孵化器和眾創空間關門歇業了。

在中國眾多的眾創空間和聯合辦公機構里也存活下來了一家獨角獸。2015年4月，原萬科集團副總裁毛大慶離職創辦的優客工場，這幾年的發展非常迅速，目前的估值已經超過了60億元，也是一家獨角獸公司了。

在中國“大眾創業、萬眾創新”的背景下，創業公司對于辦公空間和服務的需求顯著增加，在政策紅利的支持下，聯合辦公業態發展將大有可為。然而僅僅提供辦公空間是完全不夠的，如何為創業者提供貼心、個性、高效的全套創業服務和打造自身品牌的溢價是更有挑戰性的事情。

但是wework在中國聯合辦公市場的不如預期

（目前WeWork在上海、北京等處有幾處辦公空間，不過網上的不少吐槽，抱怨WeWork中國的服務不夠到位.這也看得出來WeWork的擴張速度很快，相應的服務品質可能跟不上這個速度，尤其是進入中國這樣一個相對陌生的文化環境，文化上的差異，使其水土不服。）

中國聯合辦公的現狀

[if !supportLists]1）[endif]截至2015年底，中國的眾創空間數量已經超過2300家。目前做的不做的有行業獨角獸優客工廠。這些空間往往有政府的各種政策支持，在經營上就顯得比較粗放，一旦相應的政策支持跟不上，這些機構的發展就會遇到大麻煩，現在其實已經有不少孵化器和眾創空間關門歇業了。

而目前商業模式主要問題在于：整個共享空間前廳共享部分高大上，大空間，而個人工位部分比較擁擠。整個樓面，都是有不同的小公司組成，魚龍混雜，共享空間的安全性和干擾性對于用戶來說體驗其實并不好。

2.財務方面：

a)鑒于公司未能提供未來計劃開業的場地詳細情況清單，盈利預測的數據準確性尚無法確認。（并且盈利預測中并沒有考慮到違約率，也沒有相關租賃合同，條款做依據）

b)[endif]目前公司還沒有盈利，風險不可控。且增值服務部分正在運作中，占2016年只營收7%左右，商業模式的盈利能力還需要時間去驗證。

3.發展速度不及預期風險。本項目屬于互聯網+項目，符合互聯網+發展的一般規律，即需要爆發式增長跑馬圈地，爭取獲取行業領先地位。如果公司發展速度不及預期，可能會出現大量模仿者，同時其他競爭對手可能飛速發展，可能使公司錯失發展的良機。

4.商業模式不適應二線城市風險。（一線17，二線10）

5.核心團隊離職風險。

6.本次交易基金存續時間較短，和傳統的天使及VC類項目5+2的期限不太匹配，具有無法在基金存續期內上市風險。并且早期投資屬于高風險項目，起頭門檻100w太低。

7.接老股風險（9折，高于行業平均水平）。

8.公司目前的經營狀況，和經營狀況不足以支持現有的估值。

（聯合辦公的概念在歐美國家已經有很多年的歷史，目前聯合辦公的估值達到如此高，其實不僅僅是依靠共享辦公室的空間理念而已。

估值依據：wework目前估值200億，但實質已經不是一家共享辦公空間提供商了。聯合辦公的主要業務有三塊

他的主要收入中僅40%來源于收取租金，其他來源于投資收入（投資收入這塊主要是為入駐的公司提供企業服務，6年時間投資了92加公司，其中21加公司納斯達克上市），和房地產信托基金（這塊業務目前還沒有盈利的公開數據，WeWork建立了一只不動產基金，有專門的團隊負責去全球各地買房產，然后出租給入駐公司，當運營達到一定標準之后退出信托基金，扣除成本和返給出資人的利潤，剩下大塊的可觀利潤就屬于WeWork了。）

在這個由眾多企業組成的平臺上，WeWork（基于一個一個的工位塑造了一個全球化的平臺以輕資產的形式運營），卻獲得了傳統的房地產企業難以企及的盈利水平。）