看點與思考：

房地產營銷操作沒有標準化，所以，很多人都可以操作。在無法標準化的情況下，是否可以做到模塊化與步驟化操作？

營銷，要圍繞房地產的價值來做模塊化操作。

通過梳理和總結，我把這些年地產營銷的操作系統做成系列模塊。

房地產營銷的操作過程和內容，可以分成四大模塊，即：前期策劃、控盤策劃、廣告推廣和銷售管理。

每個大模塊還可以再分成若干個子模塊，便于精細化操作。

地產營銷操盤手或營銷總監們需要以“模塊化”思路、用“模塊化”的系統來統領營銷實戰。

如果能夠做到，那么就會在一個高水平線上操作，如有“一覽眾山小”的感覺。

結合多年的房地產營銷策劃實踐，我把房地產營銷整合為四大模塊：前期策劃、控盤策劃、廣告推廣和銷售管理。

控盤策劃，把握這些：蓄客策略、開盤策略、包裝策略、廣推策略、推售策略、價格策略、渠道策略、促銷策略。

控盤策劃的核心是圍繞開盤與強銷成功而對上述六大策略進行的階段性整合策劃與階段策略調整與執行。

同時我也整合出房地產營銷的十大步驟，可供參考：

第一步：市場調研，就是進行信息調研、地塊踏勘、踩盤、目標

客戶訪談等。

第二步：項目定位，就是做好項目SWOT分析，并進行項目市場定

位、客戶定位、產品定位、形象定位等。

第三步：企劃定調，就是整合項目賣點，確定USP，擬定廣告總精

神，包括項目定位廣告語，階段廣告主題及主題推廣活

動等。

第四步：道具準備，包括樓書、折頁、單頁、戶型單片、DM、簡

報設計類物料及禮品類物料等。

第五步：現場包裝，包括精神堡壘、LED、燈箱、圍擋、樓頂廣告、

導視系統等。

第六步：線上廣告，微信、短信、戶外看板、高炮、燈箱、橫幅、

樓梯塊幅及報刊、電視、廣播、門戶網站等。

第七步：公關推廣，主要為開盤大型活動及各類主題活動及促銷

活動。

第八步：銷售準備，含組織架構，人員招聘，人員培訓，銷講準

備（如答客問、銷售手冊等）、沙盤演練等。

第九步：線下管理，就是策略執行、場外拓客、展會巡展、流程

執行、活動執行、現場逼定和合同管理等。

第十步：售后服務，就是客戶聯誼活動、客戶跟蹤服務，協辦貸

款及產證等。

模塊化的操作，提高了營銷的效率，但提高效率的本質還是需要結合房地產項目價值創造這個中心任務來做。

創造房地產價值，就是創造客戶價值，這是任何地產企業做大做強的根本所在。