2011年底來到多倫多留學(xué)，畢業(yè)后工作，在2015年7月底買了第一套房子，自住房。2016年8月底第二套房子close，oshawa的投資房。買房子的整個(gè)過程都是學(xué)習(xí)的過程，買完后也開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大的興趣，也沒事關(guān)注下，所以有了一點(diǎn)點(diǎn)的心得體會(huì)。這兩天移民剛被抽上，人放松了下來，平時(shí)喜歡寫東西的我現(xiàn)在了點(diǎn)兒時(shí)間，朋友出主意，覺得把這點(diǎn)心得體會(huì)寫下來是一個(gè)不錯(cuò)的主意。自己享受寫作過程的同時(shí)，也能給沒買過房子的朋友一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)上的幫助。但房地產(chǎn)市場(chǎng)就好像一個(gè)4000尺的大house，我現(xiàn)在可能就僅僅打開整棟house的大門，然后剛剛一只腳踏了進(jìn)去。寫的東西僅僅代表我當(dāng)下的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，希望未來有更大的進(jìn)步。

我在這篇文章里討論的是大多地區(qū)的house，其他地區(qū)或其他類型的房子不在這篇文章的討論范圍。

然后聲明我不是經(jīng)紀(jì)，只是一個(gè)普普通通的的房東。除了寫文章的快樂和也許能給一些想買房子的人提供一點(diǎn)免費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)，我不想靠寫這篇文章贏得什么。

在我看來，不管買多少套房子，買house就分為兩種，買自住房和投資房。一般建議，先買自住房，之后還有能力的話，買一套投資房，再然后還有能力的話，復(fù)制之前買房子的經(jīng)驗(yàn)，可以重復(fù)買--賣--買的這一系列循環(huán)來操作。買賣的過程中可以利用買賣價(jià)格差，貸款的杠桿，房屋出租的租金，等等方式，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增加。

買房子整個(gè)過程大致可以分為，定預(yù)算，挑房子，驗(yàn)房（現(xiàn)在有的都不驗(yàn)了），談offer，簽字，貸款，律師辦材料，銀行放款，closing拿鑰匙。除了自己，最重要的三個(gè)人是房屋經(jīng)紀(jì)，貸款經(jīng)紀(jì)，律師，買房子黃金三角。絕大多數(shù)情況下，房屋經(jīng)紀(jì)扮演了最重要的角色。一個(gè)好經(jīng)紀(jì)能成事，一個(gè)爛經(jīng)紀(jì)能壞大事。一個(gè)道德敗壞的經(jīng)紀(jì)能坑死買家。挑選經(jīng)驗(yàn)豐富、眼光獨(dú)到的好經(jīng)紀(jì)真的是買房的重中之重。如果首付不夠需要找小銀行做低于35%的案子的話，貸款經(jīng)紀(jì)也扮演了非常重要的角色（而且確實(shí)有很多案子是只有非常牛的貸款經(jīng)紀(jì)才能搞得定的）。律師一般都還好，認(rèn)真負(fù)責(zé)一點(diǎn)都沒有太大的問題。

挑房子第一是看預(yù)算，就像移民的身份對(duì)于一個(gè)想在加拿大生活的人一樣，預(yù)算對(duì)于買房子來講，是生命線。有多大能力才能辦多大事。首先的首先，要弄清楚自己手里能拿出多少錢，自己攢的，父母家人支持的，借的（還有為買房去借高利貸的），而且要保證是要用的時(shí)候拿得出來的錢而不是被股票基金這些套住的錢。首付的百分比也有有差別的，以前最低5%,10%的，現(xiàn)在應(yīng)該很難做了。小銀行15%，20%，25%，30%都能做的下來，大銀行一般首付35%，還有50%。一般來講，首付負(fù)的比例越少，貸款的利息越高。另外，搞清楚自己每個(gè)月或每?jī)芍苣芊€(wěn)定的還多少的貸款，買得起房子還不起貸款，就只能眼睜睜看著自己的房子被銀行拍賣。預(yù)算是生命線，心里要有一個(gè)數(shù)字，超過那個(gè)數(shù)字的房子碰都不要碰，安全的擁有房產(chǎn)，而不是擔(dān)驚受怕，或是為了還房貸把自己逼得很緊影響生活。買自住房的目的，跟租房子比，本質(zhì)上就是為了提高生活的品質(zhì)，其次才是財(cái)富增加的需要。要是為了買房子把生活搞得很狼狽就得不償失，本末倒置了。

有了預(yù)算就可以挑房子了，挑房子有幾個(gè)因素，我按我理解的重要程度一一道來。最重要的必須是location，挑location先看大的區(qū)，再看區(qū)里面的社區(qū)，location對(duì)房子的影響是無與倫比的巨大。其次是房子的類型，最好的是獨(dú)立屋，其次是link,一種表面上看上去是獨(dú)立的但其實(shí)地底下有些東西比如下水道是連著的。房子本身一樣的前提下，Link的價(jià)值比獨(dú)立屋要大約低了10%（數(shù)字只是給了一個(gè)概念，具體問題具體分析），其次是semi-house半獨(dú)立，2個(gè)house公用一面墻。Semi的價(jià)值又會(huì)比link大約低了10%。最次是townhouse，幾個(gè)房子連在一排的，除了邊上的2套房子（叫end-unit）是只跟隔壁共用一面墻，其他所有的房子都要跟別的鄰居共用左右2面墻，隔音就會(huì)差一些。Free-hold的townhouse的價(jià)值比semi大概低10%， 但End-unit的價(jià)格跟semi差一些但不會(huì)特別多。第三個(gè)重要因素是硬傷，比如路沖（house大門口正對(duì)著馬路），高壓線（mcnicoll沿線），兇房，大麻屋，屋子里味道很大的房子（印度人住過很久的房子，咖喱和其他奇奇怪怪的味道會(huì)進(jìn)到house結(jié)構(gòu)里面的棉花和木頭，所以味道非常難清除），后院或前院挨著大馬路甚至挨著高速。另外，中國(guó)人很忌諱的門牌號(hào)4多的房子，還有社區(qū)邊上有墳地的。硬傷不僅對(duì)居住有影響，還對(duì)房子升值空間有很大影響，理論上建議有一個(gè)都不能買，但實(shí)在喜歡要買的話硬傷也絕對(duì)不可以超過2個(gè)。第四個(gè)重點(diǎn)是房子格局/結(jié)構(gòu)/周圍環(huán)境。比如每層房頂?shù)母叨龋ㄒ娺^地下室都14尺的），房間與房間之間布局合理不合理，有沒有獨(dú)立的分門（個(gè)人招租客經(jīng)驗(yàn)，地下室出租的話，有分門真的很重要），地下室窗戶的高度，是不是walkout可走出式的。房子后院有小樹林的，或者草地河流的也很加分。房子的格局與結(jié)構(gòu)或者周圍環(huán)境是不可以或者很難改變的，所以是很重要的。第五是房子裝修。裝修的成本不會(huì)很大，2000平方尺狀況一般的房子，花3萬(wàn)刀就能有一個(gè)挺明顯的改變。比起其他不可以改變的因素，這個(gè)實(shí)在是最不重要的了。還有很多其他很重要的的因素，比如校區(qū)名校區(qū)對(duì)于房子的影響也是巨大的，房齡（0-5年，6-15年，16-30年以及30年以上的幾個(gè)階段，有的百年老屋保養(yǎng)好的話住著也是沒有問題的），土地大小（寬和深，比如50*120的比45*100的土地大，人口逐漸增長(zhǎng)的情況下，土地是稀缺資源），等等等等。

房屋升值的回報(bào)率比一般人想的要大，做一些計(jì)算就明白了。一套房子，以100萬(wàn)為例（比較好計(jì)算），如果35%的首付，那就是說一個(gè)人以支付35萬(wàn)的代價(jià)擁有了一套當(dāng)下價(jià)值100萬(wàn)的房子。以多倫多這兩年的趨勢(shì)，平均能升值20%，那一年以后的房屋價(jià)值就是120萬(wàn)，付出35萬(wàn)一年盈利20萬(wàn)，投資回報(bào)率是20/35=57%，第二年保持同樣的增幅的話能升值40萬(wàn)，投資回報(bào)率40/35=114.2%,如果10年都能保持20%的話，投資回報(bào)率是10*20%*100/35=571%，高的嚇人。近幾年市場(chǎng)里一年價(jià)值翻個(gè)翻的也不少，意思是100萬(wàn)的房子買了1年后就是200萬(wàn)，投資回報(bào)率是100*35=285.7%。當(dāng)然，市場(chǎng)有好有壞，也不排除升值非常有限的房子，拿5%來算的話（這兩年多倫多以及周邊的很難找到5%這么低增幅的房子），一年的投資回報(bào)率是100*5%/35=14%。 從數(shù)字上分析，即使每年房屋增幅僅僅5%，一年的投資回報(bào)率也有14%，這已經(jīng)是在所有的投資理財(cái)產(chǎn)品里面，一個(gè)很讓人滿意的數(shù)字了。當(dāng)然這些計(jì)算還忽略了很多因素，比如房貸，出租，房屋損耗及保養(yǎng)，還有人這種復(fù)雜生物的種種心理因素。

人本質(zhì)上的欲望真的是非常貪婪的。以前讀書的時(shí)候，我總覺得畢業(yè)后有一家小公司要了自己，只要能有一份工資拿，并且能幫著辦移民就好。在小公司干了幾個(gè)月之后就覺得受不了了，天天在想著趕緊跳到去福利待遇都好的大公司。現(xiàn)在在大公司1年多了，移民有了著落，又開始天天絞盡腦汁的想跳到政府或是有工會(huì)的公司，也琢磨自己出來干點(diǎn)什么。以前買第一套房子的時(shí)候，覺得要是在異國(guó)他鄉(xiāng)要是有個(gè)自己的小窩那這輩子都值了，結(jié)果砸鍋賣鐵，Closing第二天銀行里只有50刀，剛搬進(jìn)去的時(shí)候也是幸福滿滿。結(jié)果還不到半年就開始琢磨再多買套投資房，畢竟自住房是自己住的，投資房才是買了隨時(shí)可以賣掉見到錢的投資產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)，買投資房實(shí)在是吃了不少苦頭，頂住了巨大的壓力。畢竟當(dāng)時(shí)移民政策下拿身份還是不太樂觀的，簽證又只剩下一年。剛畢業(yè)2年，剛剛買了房子的我財(cái)富積累還不大，而且整個(gè)投資房也沒找國(guó)內(nèi)匯一分錢。買投資方的時(shí)候就在絕望的想，買完這個(gè)再也不買了房了。這時(shí)候人的欲望的力量再一次彰顯了。投資房close后幾個(gè)月的現(xiàn)在，正在積極的琢磨賣掉自住房換更大的房子。哎，人的欲望吶。但換一個(gè)角度來講，正確的利用欲望是一件能促進(jìn)自己進(jìn)步的事。錯(cuò)誤的利用欲望比如過分虛榮而做出超過自己極限能力事，則可能造成很大的毀滅。

買房需要好體力，頂著壓力熬夜談offer那可不是說著玩的。天天下了班跑去看房子并且一看好幾個(gè)，也不是很輕松的。我買第一個(gè)房子看了大約75套，有時(shí)候一周5、6天都要去看房子，確實(shí)辛苦。體力是一個(gè)基礎(chǔ)，更重要的有一個(gè)清晰地腦子和強(qiáng)大的心理素質(zhì)。買房子的每一個(gè)過程都是有很多變數(shù)，需要具體問題具體分析。腦子要保持清醒，經(jīng)紀(jì)能給意見但自己要做到心里有譜，知道自己要的是什么，知道什么是適合自己的。心理素質(zhì)對(duì)于買一個(gè)房子也是舉足輕重的，漫長(zhǎng)的挑房子、等房子都需要很大的耐心，搶offer時(shí)，一口就要加價(jià)上萬(wàn)需要勇氣和狠勁。

關(guān)于房子的要講的東西太多太多，幾天也說不完，房產(chǎn)市場(chǎng)的知識(shí)一輩子也學(xué)不完研究不透。比如我一直不明白為什么東邊的房子，Durham區(qū)（pickering, ajax, whitby oshawa四個(gè)區(qū)）的價(jià)錢為什么照北面aurora、newmarket的價(jià)錢差了那么多。現(xiàn)在的我，自己研究了一年多，加上無數(shù)人直接間接的影響下，才摸到了一點(diǎn)門兒。而這篇文章里說的也真的只是買房子最基本的。

末了，總結(jié)幾個(gè)重要原則：

1. 買房要趁早，早買早住早升值

2. 保證生活的情況下，有多少錢花多少錢，能買貴的不要便宜的，未來的增值會(huì)有大得多的回報(bào)

3. 自住房盡量往首付里多放錢，短期投資房在還得起的情況下盡量少放錢，長(zhǎng)期投資房現(xiàn)金流為王

4. 當(dāng)天出的listing趕緊去看，一對(duì)一談是最好的結(jié)果。靠搶offer不可能搶到白菜價(jià)，最好的結(jié)果也僅僅是不買貴。

?“碰”白菜價(jià)，白菜價(jià)需要天時(shí)地利人和。

?“保”市場(chǎng)價(jià)，不要買貴花冤枉錢。

5. ?location，location，location，重要的事說三遍。寧愿要好區(qū)的“爛”房子也不要爛區(qū)的“好”房子。

6. ?多問問前物主的情況（比如白人的房子普遍保養(yǎng)的不錯(cuò)，老人一般講價(jià)會(huì)容易，投資客的房子買的時(shí)候要小心，印度人的房子比較會(huì)有氣味）。

末了的末了，一點(diǎn)心里話。一套房子，對(duì)于絕大多數(shù)的個(gè)人和個(gè)家庭，是一輩子最大的花費(fèi)和一個(gè)在地上活著的居所，在整個(gè)生命歷程中都是非常重要的一個(gè)東西。其實(shí)，房子本該是一種生活必需品，但由于多倫多種種特殊的背景，導(dǎo)致房子正在變成一種奢侈品。未來獨(dú)立屋尤其是雙車庫(kù)四房獨(dú)立屋作為一種奢侈品，將與工薪家庭漸行漸遠(yuǎn)甚至徹底的分道揚(yáng)鑣。但，對(duì)于買房，還是要抱著對(duì)未來生活的美好期待，以積極認(rèn)真的態(tài)度對(duì)待，當(dāng)做一個(gè)全職工作去做好每一個(gè)環(huán)節(jié)。希望每個(gè)人都有一個(gè)溫馨的住所，同時(shí)財(cái)富上有一個(gè)增長(zhǎng)。也真心希望房子健康的漲，現(xiàn)在確實(shí)太瘋狂太不合理了。瘋狂與毀滅也許只是一個(gè)轉(zhuǎn)身的距離。