看點與思考：

地產營銷策劃的內涵是什么？前期策劃與全案策劃是什么關系？為什么要有一個控盤策劃？樓盤營銷的重要節點是什么？

控盤策劃是我的一個“發明”。地產創智營的會員們常問：控盤策劃，是個啥？

控盤策劃，我之所以把它推出來，是想讓大家對樓盤營銷策劃中前后兩個差別較大的階段做一個更清晰的認識。

這兩個階段分別是前期策劃階段和控盤策劃階段。

營銷策劃的完整含義應該包括前期策劃和控盤策劃兩個部分。

我們知道前期策劃，而對前期策劃之后的策劃比較模糊，有人以“營銷策劃”代之，但營銷策劃包含了前期策劃。

這可能是不少開發商或業界人士不重視前期策劃所形成的。

從地產項目營銷策劃的操作來看，有兩個節點非常重要，這就是項目開工和營銷團隊進駐售樓處。

房地產產品上市是一種預售模式，如要達到最佳營銷效果，在項目開工或開工后不久，營銷團隊就要進駐售樓處。

很多項目在動工時，開發商就在地塊邊上先把售樓處造好，開始市場預熱，備戰開盤前期的重要任務：“蓄水”。

項目開工或營銷團隊進駐售樓處這兩個節點時間很近，可以視為營銷的一個“大節點”。

這個大節點以前的營銷策劃，就是前期策劃，往后的營銷策劃，就是“控盤策劃”。

控盤策劃階段，是一個較長時間的策劃，也是任務較多的策劃。

策劃人在這個階段的主要任務是提供項目包裝、開盤、推售、價格、渠道、促銷等方面的策略報告、方案和計劃。

提供開盤策略，圍繞開盤這個節點提供各類方案和計劃，并協調執行，是控盤策劃階段最重要的策劃任務。

控盤策劃階段的前期，是廣告推廣的重要時期，有很多廣告推廣方面的策劃任務和事項。

策劃人要圍繞開盤成功這個目標，來確定營銷策略及其方案計劃，并在執行中進行階段總結，調整計劃，再執行。

開盤前的認籌方式，是蓄水階段控盤策劃的關鍵。

開盤前的策劃是控盤策劃的難點和重點，要在推廣、認籌、解籌、試探、推售、價格、促銷等環節上出策啟動。

要在開盤時機、開盤方式、開盤籌備方面充分醞釀，擬定策略，確定相關方案、計劃及預案，以保證開盤成功。

控盤策劃的核心目標是開盤成功；包裝、推廣、蓄客和認籌是開盤策劃的四大要務。

開盤活動策劃和強銷期推廣策略，是推動開盤銷售成功的基礎。

斗膽推出“控盤策劃”這個概念，擺出腔調，望業界認同。