如果開店是一場“婚姻”，那選址就是“談戀愛”的進程……

今日，來看看如何談選址這場戀愛——

那些“明星”離婚的也許多

選址這件事終究有多難？

那些“明星”——在租金和方位上有更多話語權和議價能力、聽起來怎樣都不可能生意欠好的大品牌，也曾在選址上有過不少失誤：

比方：

從前的Tesco樂購，急著以數量來掩蓋商場，選址上往往沒通過商場分析就輕率倒閉。

甚至有一家店開在青島火車站旁，看似人流如織，但有多少人會在那兒停留進行大型采購呢？

再比方：

許多店面需求排隊的呷哺呷哺。但其中有一家，坐落商場地下一層角落方位的店，生意卻十分慘白。

據了解，該商場客流很大，僅僅這里的呷哺呷哺把自己藏得太深：負一樓、拐角、沒什么顯眼的標識……

除非消費者“認準了這一口”，才可能操心找找，大部分的隨機客流，很簡單就被別家餐廳小館“截胡”。

還比方一個咖啡館的比方：

這家咖啡館在選址上很有主意，其地點的城市有咖啡一條街，是許多文藝青年的心頭好，準店主覺得那條街上咖啡館已挨近飽和，不能再進入“血拼”，可轉念一想，又不肯放棄這條街積累起來的氣質與情調————

最終做出的決議計劃是，把咖啡館開在了間隔這條街兩百米外的當地。

可是因為欠好泊車，客流資源很難開辟，又沒有蹭上集聚效應，認為兩端兼顧，可成果是兩者俱失。

選址，選址，實際上選得是“客流”和“店面”——

選“客流”：看看條件怎樣樣？

選址就是選客流。此話怎講？

——能“選”，首要意味著要有客流。尤其是開一家咖啡館，千萬別因為覺得自家咖啡館要開得新奇特，或許能找來一支稀有的豆子，就有著“迷之吸引力”。

沒有客流，轉化率就無從談起。

——還要想清楚，這個區域的大客流是你品牌的方針受眾么？

好像Tesco樂購的比方，火車站廣場遍及客流量大，但要開個精美的精品咖啡館，估量面臨的情況可能是“看上去熱烈”，往往歇腳的多、消費的少。

▲沒有方針客戶，人流也只會“過而不入”

——最終，也要看久遠客流。

比方，澄清該方位近期是否有市政規劃的新動向是很重要的，尤其是臨街店面。是否在拆遷規模內？或許可能立刻會被圍擋起來？多了解店肆的一些相關信息，別盲目做決議。

依據客流斷定方針地址之后，就萬事大吉了嗎？還要檢驗——說淺顯點，就是“調查”，承認終究是不是那么多人。

這不能是“我來了我看了我累了我走了”的過場，要先列好具體需求調查的幾個維度，好像上學時教師說的“帶著問題考慮”，才清楚要記載什么。

比方，依據方針規模的不同，需記載的包含但不限于——

守在路旁邊數：商圈內公交站與地鐵口數量、泊車位數量、方針路途交游人數；

站在樓下望：寫字樓、社區的數量與實際入住率；寫字樓首要散布的企業類型；社區住戶的平均年齡……

再調查一下：類似店面單位時間里通過人數、進店人數、消費人數、點單情況、停留時間等等。

抱負的情況是，能結合本身定位需求，將要調查的多個項目構建出一份體系表單，會協助你整理清楚思路。

這里有三個“盡量”值得注意：同一方針規模盡量找兩家及以上進行比照；盡量選取不同的日期與時間段進行記載；盡量收集更多天數的數據，以削減特例帶來的誤差。

選門店：人品也得有保證

選中了基本條件，也得看看人怎樣樣？選址也一樣，斷定了客流，選址才完結一半——還要考慮“店面”。

首要我們來談談：錢。

房租是個要害而實際的問題，別單憑感覺下決議，許多時分，不是“你覺得可以接受”就OK的。

你辛辛苦苦得來的數據，總不能就在那兒躺著。依據人工成本、房租+轉讓費、其他固定開支以及產品毛利率，結合蹲出來的進店率與客單價等，先按月預估出一個大約的盈虧平衡點。（算筆細賬：咖啡館的拿鐵，為什么都賣30塊一杯？）

再倒推，看看終究該艙位的客流量，值不值得你付出這個數額的房租與轉讓費。

▲再完美的店面，房租接受不來，不都是白說么

店位這個“點”，考慮好細節

該店位是不是坐落首要甚至必經動線？門頭能否滿足顯眼？在路兩旁交游視點不管白天黑夜都能看到？大約要間隔多遠、多大規模內可以看清？會不會被同類業態搶先截流？

防止掉進“熱烈是他們的，我什么也沒有”的情況。

這就需求下“走”的功夫，把自己放置在消費者的視角，盡可能從各個路口以多種抵達方法走幾遍，實在感觸下消費者到這個店位的快捷程度。

決議之前，承認這個店肆符不符合開一家咖啡館的條件與要求，別讓前面的種種功夫白白浪費。

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